울산지방법원 2025타경908. 울산 울주군 범서읍 천상리 569-6 소재 단독주택 + 토지 경매입니다. 감정가는 784,092,300원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 384,206,000원입니다. 등기상 소유자는 김수태이고, 경매는 이달임의 강제경매개시결정으로 진행됐습니다. 권리분석의 기준점은 2017.01.17 설정된 범서농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다.
이 기준권리 뒤에는 같은 범서농업협동조합의 두 번째 근저당, 이달임의 가압류와 강제경매, 범서농업협동조합의 추가 가압류가 있습니다. 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2015년에 있었던 국의 압류와 주식회사전국건설유통의 소유권이전청구권 가등기는 각각 2017년과 2016년에 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경908 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 569-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 |
| 토지 | 835㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김수태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 784,092,300원 / 384,206,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 이달임 / 294,027,397원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물, 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.01.17 범서농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2017.06.12 설정된 같은 조합의 두 번째 근저당, 2024.12.30 이달임 가압류, 2025.02.14 강제경매개시결정, 2025.04.28 범서농업협동조합 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 384,206,000원으로 감정가 784,092,300원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없어 384,206,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 표준화된 집합건물이 아니라 단독주택과 토지를 함께 매각하는 물건입니다. 토지의 위치·형상·규제와 건물 상태, 제시외 건물 및 수목 가치가 실제 환금성과 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,178,884원 |
| 1. 근저당 · 범서농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 범서농업협동조합 | 240,000,000원 | 138,027,116원 |
| 3. 가압류 · 이달임 | 290,739,726원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 이달임 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 범서농업협동조합 | 51,369,818원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 822,109,544원 중 예상 배당액은 378,027,116원이고, 미배당액은 444,082,428원입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정치입니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 조적조 스라브지붕이며 외벽·내벽은 흙벽돌 노출쌓기와 일부 타일붙임, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생급배수, 태양광발전설비, 화목사용 보일러 난방설비와 냉방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 천상고등학교 동측 및 북동측 인근으로, 주변은 농경지와 임야가 형성돼 있고 남측 근거리에는 아파트·근린생활시설·일반주택지대가 있습니다.
- 교통. 3필지 모두 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으나 일반 대중교통편은 다소 불편한 편입니다.
- 토지. 토지면적 835㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 272,000원/㎡입니다.
- 규제. 보전녹지지역·자연녹지지역과 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 일부 토지는 개발제한구역에 해당합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등기상 인수액은 0원이지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주·점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 보전녹지·자연녹지·개발제한구역 등 필지별 규제 차이가 있으므로 이용 목적과 맞는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목이 매각에 포함되므로 현황과 감정평가 대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 384,206,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 비교 없이 시세 대비 할인이라고 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 268,944,200원, 4회 유찰 시 188,260,940원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2017년 범서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 투자 매력이 확인되는 것은 아닙니다.
단독주택과 835㎡ 토지를 함께 취득하는 물건이고, 임대관계가 미상이며, 보전녹지·자연녹지·개발제한구역 등 이용 제약과 제시외 건물·수목이 함께 존재합니다. 권리는 정리되지만 가격은 현장 검증이 필요합니다. 2회 유찰로 낮아진 숫자보다 실제 이용가치·점유상태·토지규제·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
