수원지방법원 2024타경95730. 화성시 영천동 동익미라벨타워 2층 209비호를 중심으로 살펴볼 경매 사건입니다. 감정가는 692,000,000원이었으나 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 237,356,000원으로 낮아졌습니다. 외형상 할인 폭은 크지만, 이 물건을 일반 아파트처럼 평가하면 안 됩니다. 감정평가상 209비·210비·211비호는 업무시설(지원시설)이고, 세 호실이 벽체 없이 연결된 상태로 이용되고 있습니다.

권리관계는 2021년 1월 13일 설정된 국민은행 근저당권을 기준으로 정리됩니다. 이후 대한민국·경기신용보증재단의 가압류, 세무서와 화성시의 압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 점유 범위와 세금·관리비 관련 부담을 확인해야 입찰위험을 구체적으로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

핵심은 2021.01.13 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이고, 210비호·211비호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 가압류·압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 세금 압류가 모두 후순위라는 이유만으로 실제 배당에서 세금이 일반 채권보다 반드시 뒤선다고 볼 수는 없습니다. 당해세 등 법정 우선채권이 확인되면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 등기 말소와 낙찰자의 실제 부담 여부는 구분해 검토해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 대항력보다 실제 점유 범위가 관건

현황조사상 6건의 임차·점유 관련 명의가 확인됩니다. 그중 209비호와 직접 연결되는 기재는 2건이며, 210비호 관련 기재가 2건, 나머지 2건은 동탄코너원스마트타워의 다른 호실을 가리킵니다. 따라서 조사상 6건을 모두 209비호의 임차인으로 단정하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 현황조사에 기록된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 실제 사업자등록, 점유 개시, 임대차 성격 및 확정일자 등은 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 692,000,000원에서 현재 최저매각가 237,356,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 그러나 업무시설·근린시설은 개별 호실의 용도, 임대수익, 공실, 분리 가능성 및 매각 범위에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다.

현재 확인되는 실거래 비교가격이 없으므로, 237,356,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가와의 차액 자체를 투자수익이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.

4회·5회 유찰 시 금액은 조건부 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 미배당은 해당 시나리오의 채권자 미회수액이고 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 237,356,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 4,122,984원을 제외한 233,233,016원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 국민은행 근저당권 채권최고액 468,000,000원에도 미치지 못하므로, 가압류 채권자에게 배당되는 금액은 없습니다.

배당 대상 채권 총액은 548,400,000원, 채권자 예상배당 합계는 233,233,016원, 미배당 합계는 315,166,984원입니다. 다만 이것은 채권자에게 배당되지 않는 금액이지 낙찰자가 추가로 인수하는 금액을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 영천동 치동중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 일반교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 209비·210비·211비호가 있는 건물은 지하 3층·지상 15층의 철근콘크리트구조입니다. 위생설비, 소화전·소방설비, 승강기 및 주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 209비·210비·211비호는 업무시설(지원시설)입니다. 주거용 아파트와는 다른 이용·수익 구조를 기준으로 가치 판단이 필요합니다.
• 일괄 이용. 세 호실이 벽체 구분 없이 사용되고 있어 호실별 독립적인 임대·매각 가능성과 공간 분리 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지. 영천동 839-2 일대는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)) 및 벤처기업육성촉진지구 등에 해당합니다.
• 접근성. 부지의 북측·남측·동측 왕복 2차선 포장도로 등을 통해 접근할 수 있습니다.
• 토지 특성. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며, 사다리형 평지·중로각지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,673,000원/㎡입니다.
• 환금성. 업무시설의 수요와 임대수익, 점유 형태 및 일괄매각 구조를 함께 검토해야 합니다. 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 환금성에 대한 확정적 평가는 유보합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 목록, 209비·210비·211비호의 관계와 감정평가상 별도 기호로 표시된 호실의 포함 여부를 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 공간 구분 확인. 벽체가 없는 세 호실의 출입구, 설비, 내부 경계와 향후 독립 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 임차·점유 조사. 209비호 관련 챠니홀딩스·대나무디엔씨의 실제 계약관계, 사업자등록, 보증금과 점유 범위를 확인하세요. 다른 호실 명의와의 혼동에도 주의해야 합니다.
• 보증금 미상 명의. 대나무디엔씨·진현파트너스·양석환 등의 미확인 보증금 및 임대차 관련 증빙을 확인하세요. 우선변제 여부를 단정하지 말고 원본과 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세의 실제 체납액, 당해세 여부와 배당상 우선순위를 확인하세요.
• 관리비. 동익미라벨타워관리단이 강제경매를 신청한 등기 내역이 있습니다. 관리비 체납 내역, 공용부분 부담 가능성 및 관련 채권액을 관리단과 원본 서류로 확인하세요.
• 실거래·임대수익. 동일 건물 또는 유사한 업무시설의 매매사례, 실제 임대료, 공실과 관리비를 비교해 적정 응찰가를 판단하세요.
• 유찰 회차. 현재 최저가 237,356,000원과 추가 유찰 시 시나리오 166,149,200원·116,304,440원을 비교하되, 실제 매각기일과 최저가 변경 여부를 확인하세요.
• 권리 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 채권양도·승계 관련 자료를 최종 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 692,000,000원과 현재 최저매각가 237,356,000원의 차이입니다. 세 차례 유찰을 거쳐 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 분명합니다.

그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시세 대비 할인율이 아닙니다. 업무시설은 주거용 부동산보다 개별 이용상태, 임대수익과 매수 수요의 영향을 크게 받을 수 있고, 이 물건에는 벽체 구분 없는 이용상태와 다수 점유 명의라는 추가 확인사항이 있습니다.

권리 측면에서는 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되며, 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 다만 세금·관리비 및 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 권리위험이 완전히 해소되었다고 단정하기 어렵습니다.

종합하면 등기상 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격 적정성과 환금성 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 일괄매각 범위, 실제 점유자, 세금·관리비와 유사 업무시설의 실거래·임대수익을 확인한 다음 응찰 여부와 상한가격을 결정하는 접근이 필요합니다. 현재 평가등급은 C로, 낮아진 최저가만으로 평가를 높이기에는 검증해야 할 변수가 많습니다.