수원지방법원 2024타경95730. 화성시 영천동 동익미라벨타워 2층 209비호를 표시 주소로 하는 근린시설 경매입니다. 감정평가상 209비호·210비호·211비호는 집합건축물대장상 업무시설(지원시설)이고, 매각물건명세서에는 목록1~3을 일괄매각하며 세 호실을 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 독립된 소형 점포 한 칸으로만 보기보다, 일괄매각 범위와 실제 이용 상태를 함께 살펴야 합니다.
권리의 기준점은 2021년 1월 13일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현황조사에 나타난 점유자들의 전입·등록일도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 등기와 점유 관계만 놓고 보면 낙찰자가 보증금이나 후순위 권리를 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 인수권리 0원과 총비용 0원은 같은 뜻이 아닙니다. 공용부분 관리비 6,438,320원이 매수인에게 인수될 수 있고, 벽체 없는 일괄 이용 상태와 다수 점유자의 명도 범위도 별도 비용 요인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95730 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 560, 2층209비호 (영천동, 동익미라벨타워) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(지원시설) · 목록1~3 벽체 구분 없이 이용 |
| 소유자 | 김정국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 339,080,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 595,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 특기사항 | 일괄매각 · 목록1~3 벽체 미구분 · 대지권 미등기이나 평가 포함 · 공용부분 관리비 6,438,320원 미납 신고 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.01.13. 국민은행 근저당권 468,000,000원입니다. 이후 등기된 대한민국 가압류 60,400,000원, 국세·지방세 압류, 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 대신자산신탁 가압류 238,149,200원은 2026.03.24. 말소됐습니다.
점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 범위는 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 챠니홀딩스 (김규찬) | 동익미라벨타워 2층 209비호 47.6300㎡ | 2022.02.14 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 확정일자 확인 안 됨 | 없음 |
| 주식회사 대나무디엔씨 (최영숙) | 동익미라벨타워 2동 209비호 | 2023.03.10 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 소나무디앤씨 (김정국) | 동익미라벨타워 2층 210비호 42.6300㎡ | 2022.02.03 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 확정일자 확인 안 됨 | 없음 |
| 주식회사 진현파트너스 (성현) | 2층 210비호 33.0000㎡ | 2022.10.06 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 안녕컴퍼니 (오희범) | 동탄코너원스마트타워 1109호 35.5740㎡ | 2022.10.18 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 확정일자 확인 안 됨 | 없음 |
| 양석환 | 코너원스마트타워 11층 8호 35.6400㎡ | 2023.04.04 | 확인 필요 | 없음 | 2024.11.22 배당요구 | 없음 |
현황조사상 점유 신고는 6건이지만, 모두 말소기준일인 2021.01.13. 이후 전입·등록되어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인된 점유자뿐 아니라 보증금이 아직 확인되지 않은 점유자도 현재 판정상 낙찰자에게 보증금을 승계시키지 못합니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 단정하기 어렵고, 양석환은 2024.11.22. 배당요구를 했으나 보증금 액수는 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 339,080,000원으로 감정가 692,000,000원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설·업무시설 지원시설이고, 세 호실의 벽체가 없는 일괄 이용 상태여서 일반적인 단일 호실 거래와 직접 비교하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 339,080,000원 | 333,532,880원 | 453,016,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 237,355,999원 | 233,233,015원 | 553,316,185원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 166,149,199원 | 163,023,110원 | 623,526,090원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 대항력 있는 점유자가 없으므로 회차가 내려가도 매수인 법정 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현재 회차의 실제 취득비용은 최저가만이 아닙니다. 신고된 공용부분 관리비 6,438,320원을 전액 부담한다고 단순 합산하면 345,518,320원이며, 여기에 명도·원상복구·벽체 및 설비 정비 비용이 더해질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,547,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 468,000,000원 | 333,532,880원 |
| 2. 가압류 · 대한민국 | 60,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 대신자산신탁 가압류 | 238,149,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 786,549,200원 중 채권자 배당은 333,532,880원, 미배당은 453,016,320원으로 계산됩니다. 대신자산신탁 가압류는 2026.03.24. 말소됐으며, 실제 배당은 당해세·압류액·최우선변제 여부와 말소 반영에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 209비호·210비호·211비호는 집합건축물대장상 업무시설(지원시설)이며, 현재 세 호실의 벽체 구분 없이 이용 중입니다.
- 주변 환경. 치동중학교 북동측 인근으로 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설과 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 15층 건물의 2층 호실이며 위생·소화전·소방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,673,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 업무·근린시설이고 일괄매각 및 벽체 미구분 상태이므로, 매수층과 금융조달·재임대 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 검증. 같은 건물과 인근의 업무시설·근린시설 실거래, 현재 매물, 임대료와 공실률을 확인해 339,080,000원의 적정성을 판단하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1~3의 정확한 전유면적·대지권 비율·호실별 권리와 매각 포함 범위를 원문으로 대조하세요.
- 벽체 미구분 확인. 209비·210비·211비호의 경계, 출입구, 전기·수도·소방 설비 분리 가능성과 복구 비용을 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 점유 신고 6건의 실제 점유 장소와 영업 여부, 인도 대상, 비품·시설물 소유관계를 확인하세요.
- 관리비 확인. 2024년 10월까지 공용부분 관리비 6,438,320원 미납 신고가 있으므로 현재 잔액과 공용·전용 구분을 관리단에 확인하세요.
- 대지권 원본 확인. 대지권은 미등기이나 평가에 포함됐고, 소유자가 사실상 대지권을 취득했다는 취지의 2025.01.13. 사실조회 회신서가 제출됐습니다. 관련 원본과 향후 등기 가능성을 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 매수”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2021.01.13. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 점유자는 매각으로 소멸하거나 대항력이 없어 법정 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건성과 가격입니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 우위를 증명할 수 없고, 일괄매각·벽체 미구분·점유 신고 6건·공용관리비 6,438,320원·대지권 미등기라는 실무 과제가 남습니다.
권리는 소멸형이지만, 운영과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 근린시설입니다. 현재 회차에서의 판단은 “싸다”가 아니라 “시세와 명도·복구비를 확인한 뒤 상한가를 정해야 한다”입니다. 권리 인수 0원만 보고 접근하기보다, 관리비까지 단순 합산한 345,518,320원과 추가 정비·명도 비용을 기준으로 실제 수익성을 다시 계산하는 것이 안전합니다.
