수원지방법원 2024타경95730. 이번 분석 대상은 경기도 화성시 영천동의 동탄코너원스마트타워 11층 1108호입니다. 소유자는 김정국이고, 2022년 2월 국민은행 근저당권 설정 이후 여러 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 결국 국민은행을 양도인으로 기재한 유에이치케이제육차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준권리는 2022.02.18 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 이후 설정된 근저당권, 가압류와 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기된 채권이 소멸한다는 사실과 매수인이 부담할 비용·점유 문제가 없다는 사실은 다릅니다. 특히 이번 사건은 임차인별 호실 구분, 대지권, 조세채권을 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95730 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄영천로 131, 11층 1108호 (영천동, 동탄코너원스마트타워) |
| 등기상 소재 | 경기도 화성시 동탄구 영천동 875-1, 동탄코너원스마트타워 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 1108호는 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 11층 1108호 |
| 소유자 | 김정국 (단독소유) |
| 감정가 | 157,000,000원 |
| 최저매각가 | 53,851,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 경매신청채권자 | 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) |
| 신청 청구금액 | 595,200,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.18 · 을구 1번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 불명 (최저매각가격에는 대지권 가격 포함) |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.23 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 인수범위는 별개
권리 흐름의 중심은 2022.02.18 국민은행 근저당권입니다. 이후 2023.07.31 추가 근저당권 7,200,000원이 설정되었고, 2024년부터 가압류·압류가 연속적으로 발생했습니다. 후순위 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있으며, 하나카드와 대신자산신탁의 가압류는 이미 등기상 말소된 상태입니다.
다만 국세·지방세 관련 압류 3건이 존재합니다. 국세 압류는 동화성세무서와 평택세무서, 지방세 압류는 화성시 동탄출장소 관련으로 기재되어 있습니다. 압류등기가 소멸하더라도 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 조세채권은 별도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 6명 기재, 그러나 1108호와 다른 호실이 혼재
현황조사 등에 나타난 임차인·점유 신고는 총 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없어 동일 보증금의 중복신고로 분류되는 대상은 없습니다. 그러나 6명 모두가 1108호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 209비호·210비호·1109호 등 서로 다른 호실이 포함되어 있습니다.
| 임차인 / 점유자 | 기재 호실 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 챠니홀딩스 (김규찬) | 동익미라벨타워 2층 209비호 · 47.6300㎡ | 2022.02.14 | 10,000,000원 / 700,000원 |
대항력 有
우선변제 미확인
승계 아님
말소기준일 이전. 배당 계산상 전액 인수 처리. 1108호와 다른 호실.
|
| 주식회사 대나무디엔씨 (최영숙) | 동익미라벨타워 2동 209비호 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 아님
말소기준일 이후 등록. 보증금·확정일자 미확인.
|
| 주식회사 소나무디앤씨 (김정국) | 동익미라벨타워 2층 210비호 · 42.6300㎡ | 2022.02.03 | 10,000,000원 / 700,000원 |
대항력 有
우선변제 미확인
승계 아님
말소기준일 이전. 배당 계산상 전액 인수 처리. 1108호와 다른 호실.
|
| 주식회사 진현파트너스 (성현) | 2층 210비호 · 33.0000㎡ | 2022.10.06 | 미상 / 미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 아님
말소기준일 이후 등록. 보증금·확정일자 미확인.
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| 주식회사 안녕컴퍼니 (오희범) | 동탄코너원스마트타워 1109호 · 35.5740㎡ | 2022.10.18 | 5,000,000원 / 500,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 아님
말소기준일 이후 등록. 1108호가 아닌 1109호.
|
| 양석환 | 코너원스마트타워 11층 8호 · 35.6400㎡ | 2023.04.04 | 미상 / 미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 아님
2024.11.22 배당요구. 1108호와 동일 호실일 가능성이 있어 확인 필요.
|
대항력 표시는 현황조사상 전입·등록일과 말소기준일의 선후관계에 따른 기록상 판정입니다. 실제 대항력은 해당 목적물의 적법한 점유·사업자등록 등 법정 요건과 계속 여부를 함께 확인해야 하며, 우선변제권은 확정일자 등 관련 요건 확인이 필요합니다.
따라서 두 호실이 동일 매각단위에 포함되는지 확인하지 않고 1108호 매수인의 인수액을 20,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 확인할 수 있는 것은 계산상 인수 가정액이 20,000,000원이라는 점뿐입니다. 반대로 확인되지 않은 인수위험을 근거 없이 0원으로 단정해서도 안 됩니다.
다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 현 기록상 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류되지만, 실제 점유관계, 임대차계약 내용, 점유 이전 여부, 배당요구의 근거는 별도로 확인해야 합니다. 명도 위험 역시 보증금 인수 여부와 구별하여 평가해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율과 시장가격은 다르다
이 사건은 3회 유찰되어 최저매각가가 157,000,000원에서 53,851,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.
그러나 주변 지식산업센터의 실제 거래가격과 최근 가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로, 이 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 특히 지식산업센터는 이용 가능 업종, 임대수요, 개별 호실 상태와 대지권 관계에 따라 거래가격과 환금성이 달라집니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 인수 가정 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 감정가의 34.3% |
53,851,000원 | 20,000,000원 | 73,851,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24.01% |
37,695,700원 | 20,000,000원 | 57,695,700원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% |
26,386,990원 | 20,000,000원 | 46,386,990원 |
실질취득액은 각 회차 최저매각가에 배당 시뮬레이션상 인수액 20,000,000원이 그대로 적용된다는 조건의 단순 합산입니다. 해당 임차인들이 1108호 매각범위에 포함되는지 확인되지 않았으며, 취득세·명도비·관리비·기타 비용은 포함하지 않았습니다. 미래 회차는 유찰을 전제로 한 시나리오일 뿐 확정된 매각가격이 아닙니다.
따라서 입찰 판단은 매각범위 확정 → 임차인별 인수 여부 확정 → 실질취득액 계산 → 최근 실거래 비교 순서로 해야 합니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않은 지금은 가격 메리트가 있다고 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 53,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,369,318원 |
| 인수 가정 · 챠니홀딩스 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 가정 · 소나무디앤씨 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 · 국민은행 근저당권 | 120,000,000원 | 52,481,682원 |
| 2. 을구 2번 · 국민은행 근저당권 | 7,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 · 대한민국 가압류 | 105,595,220원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 · 국민은행 가압류 | 12,257,387원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표의 국민은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되었습니다. 임차인 보증금 인수 가정액은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니므로 예상배당액 0원으로 표시합니다. 국세·지방세의 실제 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제와 채권승계에 따른 배당수령자 변동은 확정 배당표와 다를 수 있습니다.
| 회차 | 채권총액 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 265,052,607원 | 52,481,682원 | 212,570,925원 |
| 4회 유찰 시 | 265,052,607원 | 36,617,177원 | 228,435,430원 |
| 5회 유찰 시 | 265,052,607원 | 25,512,024원 | 239,540,583원 |
현재 회차에서는 채권총액 265,052,607원 가운데 52,481,682원만 배당되는 계산으로, 212,570,925원의 미배당액이 발생합니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
여기서 반드시 구분할 점이 있습니다. 채권자의 미배당액이 크다고 해서 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 후순위 근저당·가압류·압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 매수인 인수 문제는 별도로 존속하는 임차권 등과 매각조건에 따라 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지 현황 기준)
- 위치. 동탄코너원스마트타워 1108호는 경기도 화성시 영천동 소재 다원중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설과 아파트 등이 분포합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가에서는 일반 교통사정을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물 내 11층 1108호입니다. 위생설비, 소방설비, 승강기설비와 주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 용도. 1108호는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 같은 감정평가에 포함된 다른 호실과 용도가 다르므로 업종 제한과 사용 적합성을 개별 확인해야 합니다.
- 토지. 영천동 875-1 일대는 준주거지역, 화성동탄(2) 지구단위계획구역입니다. 토지면적은 4,255.2㎡, 공시지가는 1㎡당 1,880,000원으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 해당 부지는 북서측과 북동측의 대로 등을 통해 접근할 수 있으며, 감정평가상 광로·대로 접합 조건이 기재되어 있습니다.
- 건축물 위반. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 이것이 대지권의 적법한 귀속이나 이용상 제한이 없다는 뜻은 아닙니다.
- 환금성. 공장(지식산업센터) 용도에 해당하므로 일반 주거용 부동산과 매수수요가 다를 수 있습니다. 3회 유찰 사실과 최근 실거래 확인이 되지 않은 점을 감안하면, 현 가격에서 환금성이 우수하다고 판단할 근거는 부족합니다.
최저매각가격에 대지권 가격이 반영되었다는 사실만으로 매수인이 대지권을 확실하게 취득하거나 향후 문제없이 등기할 수 있다고 단정할 수는 없습니다.
대지사용권의 성립 여부, 토지 지분의 귀속, 분양계약·신탁 관련 서류, 대지권 등기 가능성 및 필요한 절차를 확인해야 합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 향후 처분과 담보 활용에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각단위 확인. 1108호와 209비호·210비호 등이 동일한 매각단위에 포함되는지, 각 호실별 매각가격과 임차인이 어떻게 연결되는지 매각물건명세서 원본과 사건별 물건목록을 확인해야 합니다.
- 인수 보증금 재산정. 챠니홀딩스와 소나무디앤씨의 보증금 각 10,000,000원이 실제 이번 입찰 대상에 승계되는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 임대차를 1108호에 그대로 적용하거나 임의로 제외해서는 안 됩니다.
- 1108호 점유 확인. 양석환의 ‘11층 8호’가 1108호와 동일한지 확인하고, 임대차계약서·배당요구서·점유 현황을 대조해야 합니다. 보증금과 확정일자도 확인 대상입니다.
- 대지권 검토. 대지권 미등기의 원인, 실체적 대지사용권의 존재 여부, 토지 소유관계 및 향후 등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 동화성세무서·평택세무서·화성시 관련 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인하고, 예상 배당순위에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 채권양도 관계. 경매신청채권자인 유동화전문유한회사와 국민은행 사이의 채권승계 내역, 근저당권 관계 및 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 같은 건물 및 인근 지식산업센터의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격, 거래량을 확인해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저평가라고 볼 수 없습니다.
- 용도 및 사용 제한. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도에 따른 입주 가능 업종, 관리규약 및 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자의 퇴거 가능성, 인도 절차와 체납 관리비 중 승계 문제를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서·건축물대장·토지 관련 서류를 최종 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰 기회”보다 “무엇을 취득하는가”가 먼저
동탄코너원스마트타워 1108호는 숫자만 보면 주목할 만한 물건입니다. 감정가 157,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 53,851,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 가격이 시장가치보다 낮다는 사실은 아직 확인되지 않았습니다.
배당 계산상 대항력 임차인 보증금 20,000,000원을 인수하면 현재 회차의 실질취득액은 73,851,000원입니다. 그러나 이 금액은 209비호·210비호 임차인에 대한 가정을 반영한 것으로, 1108호의 실제 인수액으로 확정할 수 없습니다. 한편 1108호와 동일 호실일 가능성이 있는 양석환은 보증금 미상·후순위 등록 상태여서 별도 확인이 필요합니다.
여기에 대지권 미등기와 대지권 유무 불명, 국세·지방세 관련 압류, 지식산업센터 용도, 최근 시장가격 확인의 한계가 겹칩니다. 후순위 근저당·가압류·압류등기의 소멸만으로 안전한 취득을 보장할 수 없는 이유입니다.
종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다 권리·매각범위 확인이 우선입니다. 먼저 대지사용권과 매각대상 호실별 임차관계를 확정하고, 그다음 실제 부담액을 계산한 뒤 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현재 단계에서 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 인정하기는 어렵습니다. 낮은 최저가가 아니라 취득 대상과 최종 부담액의 확실성이 이 사건의 승부처입니다.
