울산지방법원 2025타경11888. 울산 중구 남외동 일대의 토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 3,049,422,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,045,952,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 감정평가상 A동·B동은 모두 근린생활시설, 별도 기호 건물은 화장실로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
권리 계산에서는 현재 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 구조는 아닙니다. 국세·지방세 압류가 4건 있고, 당해세라면 배당표보다 앞서 차감될 수 있습니다. 또 건물 등기사항증명서와 건축물대장에 적힌 대지지번 중 344번지 표기가 현황과 다르며 정정 절차가 필요할 여지가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11888 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 남외동 349 |
| 등기 대상 | [건물] 울산광역시 중구 남외동 388-4외 2필지 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · A동 근린생활시설 · B동 근린생활시설 · 별도 건물 화장실 |
| 소유자 | 한승완 20분의 3 · 한승진 20분의 3 · 한주호 20분의 14 |
| 감정가 / 최저가 | 3,049,422,000원 / 1,045,952,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,075,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대관계 | 미상 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 171.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 원본 대조는 필수
배당·권리 계산의 말소기준은 2024.05.20. 갑구 3번 한주석 가압류 480,000,000원으로 잡혀 있습니다. 그 뒤 울산신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 하나카드 가압류와 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 이를 곧바로 공실 또는 임차인 없음으로 단정할 수는 없습니다. 현황 점유자와 실제 사용관계를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가 3,049,422,000원 대비 최저가 1,045,952,000원, 즉 34.3%입니다. 4회 유찰 시 가격은 732,166,400원, 5회 유찰 시 512,516,479원으로 계산돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 거래추세처럼 실제 시장가격을 대조할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다. 특히 근린생활시설과 토지가 결합된 일괄매각 물건은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래로 바로 비교하기 어렵기 때문에, 주변 토지·근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,045,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,859,520원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 한주석 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 울산신용보증재단 | 17,784,000원 | 17,784,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,896,829원 | 5,896,829원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 529,411,651원 |
현재 회차 계산에서는 위 채권 합계 503,680,829원이 전액 배당되고, 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 소유자 잔여액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 소재지·건물 정정 이슈
매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 건물 등기사항증명서 표제부 소재지번과 건축물대장 대지지번에는 388-4, 344, 387-17이 적혀 있으나, 현황은 388-4, 349, 387-17입니다. 감정인이 관할관청에 문의한 결과 344번지는 공부상 오기로 확인됐고, 매수 후 건축물대장 대지지번 및 건물등기 표제부 소재지번의 정정 절차를 밟아야 할 여지가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산양정초등학교 남동측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지역이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. A동과 B동은 근린생활시설, 별도 건물은 화장실로 이용 중입니다.
- 건물. A동은 경량철골조 착색아연도강판지붕 단층, B동은 경량철골조 착색아연도강판지붕 지하1층/지상1층이며 사용승인일은 1992.09.02입니다.
- 토지. 대 171.0㎡, 상업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가), 공시지가 1,515,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항에는 공부와의 차이 없음으로 기재돼 있으나, 별도로 매각물건명세서에는 소재지번 정정 가능성이 적혀 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 확인. 을구 6번 근저당권의 말소 표시와 2025.11.17. 이전등기가 함께 나타나므로 현재 권리상태를 최신 등기사항전부증명서에서 직접 확인하세요.
- 세금 체납 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 실제 배당과 인수위험을 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 소재지번 정정. 344번지 오기와 관련해 건축물대장·건물등기 표제부 정정 절차와 비용·소요 서류를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 각 토지와 건물이 실제로 어떤 범위까지 매각되는지 현황과 공부를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 토지·근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 확인할 변수의 수
이 물건은 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 점이 눈에 띕니다. 하지만 실거래 비교자료가 없는 대지·토지·근린생활시설 일괄매각이므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
더 중요한 것은 국세·지방세 압류 4건, 임대관계 미상, 건물 소재지번 정정 가능성, 그리고 을구 근저당권 말소·이전 표시의 원본 확인입니다. 계산상 권리는 단순하지만 실사 항목은 단순하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 세금·점유·등기 정정·실제 시장가를 얼마나 정확히 확인했는가에 있습니다.
