울산지방법원 2025타경11980. 울산KTX역세권복합특화단지 안에 있는 울산역신도시동문디이스트 301동 2층 202호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 감정가 538,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 263,620,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2021.01.18. 설정된 강남새마을금고의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 국세 압류와 울주군 압류, 2025.06.16. 현재 사건의 임의경매개시결정은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 이 근저당은 2024.08.12. 엠씨아이대부주식회사에 확정채권양도로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11980 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 301동 2층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 장수환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 263,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 804,147,432원 |
| 현재 경매 채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조
말소기준은 2021.01.18. 강남새마을금고 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 강남새마을금고였으나 2024.08.12. 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐고, 현재 사건도 엠씨아이대부주식회사가 채권자로 기재돼 있습니다. 2022년 국세 압류와 2023년 울주군 압류는 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2023.06.09. 강남새마을금고가 신청한 종전 임의경매는 2025.02.04. 취하돼 2025.02.07. 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.06.16. 이번 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격 비교 — 67.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유
제공된 단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 388,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 455,000,000원입니다. 수치만 놓고 보면 최저가 263,620,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%입니다.
하지만 이 비교에는 결정적인 제약이 있습니다. 대상 면적은 125.954㎡인데, 제공된 최근 거래 면적은 62.96㎡·84.88㎡·84.99㎡이고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 더구나 본건 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 따라서 아래 거래들은 가격 수준을 보는 참고자료일 뿐, 본건의 직접적인 적정 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 32 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 19 | 427,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 21 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 62.96㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 62.96㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 30 | 434,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 35 | 422,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 26 | 419,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 24 | 409,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 30 | 435,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 388,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 263,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,490,680원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 강남새마을금고 | 1,020,000,000원 | 259,129,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 263,620,000원에서는 집행비용 4,490,680원을 제외한 259,129,320원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 1,020,000,000원 대비 미배당액은 760,870,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 회차별 배당 변화 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 263,620,000원 | 259,129,320원 | 760,870,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 184,534,000원 | 181,150,524원 | 838,849,476원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 129,173,799원 | 126,565,366원 | 893,434,634원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실로 평가돼 있습니다.
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리의 울산KTX역세권복합특화단지 안에 위치하고, 주위는 아파트단지 내 상가지대로 공동주택·근린생활시설·단독주택·나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측·남동측으로 광대로, 북동측으로 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 가장형의 평지로서 주상용 건물부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,838,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생 급배수·전기설비·화재경보설비·승강기설비가 있고 전반적 관리상태는 보통입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 용도 시세 재확인. 제공된 단지 실거래는 62.96㎡·84.88㎡·84.99㎡ 거래로 대상 125.954㎡와 일치하지 않습니다. 같은 근린생활시설·유사 면적의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 이용상태가 근린생활시설 공실이므로 실제 상권, 임대 가능성, 예상 공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2021년 근저당이 2024.08.12. 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 같은 날 근질권이 설정됐으므로 최신 등기와 배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·울주군 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 세금 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 비교대상의 적합성
이 사건의 권리는 비교적 명확합니다. 2021.01.18. 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 감정가 538,000,000원에서 2회 유찰돼 263,620,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 본건은 근린생활시설(공실)이고 제공된 최근 실거래는 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 참고 실거래 평균 대비 67.9%라는 수치를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 부적절합니다. 권리보다 상가의 실제 임대가치·동일 용도 거래·공실 해소 가능성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.