울산지방법원 2025타경11980. 울산역신도시동문디이스트 301동 2층 202호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 말소기준은 2021.01.18 설정된 강남새마을금고의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권입니다. 이후 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 538,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 129,174,000원까지 내려왔습니다. 단지 거래자료상 최근 12개월 평균은 371,041,666원이고 현재 최저가 비율은 34.8%로 표시되지만, 거래 표본은 62.96㎡·84.88㎡·84.99㎡이고 비교 대상 면적 125.954㎡와 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 이 비율을 곧바로 해당 근린생활시설의 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11980 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 301동 2층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 장수환 · 2021.09.08 소유권이전(증여) |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 129,174,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 804,147,432원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.01.18 강남새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.08.12 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다. 현 경매개시결정의 채권자는 엠씨아이대부주식회사입니다. 확인된 임차인 목록은 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 34.8%를 그대로 할인율로 보면 안 된다
단지 거래자료에는 최근 12건의 매매가 제시돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 371,041,666원, 최신 거래는 2026.09의 419,000,000원이며 현재 최저가 129,174,000원은 최근 12개월 평균의 34.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.88㎡ | 5 | 419,000,000원 |
| 2026.09 | 84.88㎡ | 26 | 451,000,000원 |
| 2026.08 | 62.96㎡ | 11 | 172,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 6 | 423,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 36 | 458,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 32 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 19 | 427,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 21 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 62.96㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 62.96㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 30 | 434,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 125.954㎡ 대상 | 12건 | 371,041,666원 |
거래 표본의 최저가는 172,000,000원, 최고가는 458,000,000원입니다. 그러나 표본 자체가 본건 비교 대상 면적과 맞지 않으므로, 현재 최저가 129,174,000원이 숫자상 낮다는 사실과 본건의 적정 시세가 낮다·높다는 판단은 분리해야 합니다. 특히 근린생활시설 공실이라는 실제 이용상태를 고려하면 주거형 거래자료만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,174,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,608,436원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강남새마을금고 | 1,020,000,000원 | 126,565,564원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 129,174,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 893,434,436원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 129,174,000원 | 126,565,564원 | 893,434,436원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 90,421,800원 | 88,394,208원 | 931,605,792원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 63,295,259원 | 61,755,944원 | 958,244,056원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락이 별도의 임차보증금 인수로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 다만 이 점이 곧 적정가를 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산KTX역세권복합특화단지 내에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택·나지 등이 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측·남동측은 광대로, 북동측은 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 가장형의 평지로서 주상용 건물부지로 이용 중이며 공시지가는 1,838,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성 점검. 이미 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.6회입니다. 공실 근린생활시설인 만큼 실제 임대수요와 매매수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비교시세를 그대로 쓰지 않기. 최근 12건 거래는 비교 대상 면적 125.954㎡와 매칭되지 않습니다. 34.8%라는 비율만 보고 저평가로 단정하지 마세요.
- 공실·임대관계 확인. 이용상태는 근린생활시설 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 2021.01.18 강남새마을금고 근저당권이 2024.08.12 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다.
- 조세채권 확인. 2022.07.11 국의 압류와 2023.11.15 울주군 압류가 있습니다. 배당 추정에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 현 회차 일정. 현재 매각기일은 2026.10.13, 최저매각가는 129,174,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’과 ‘공실 상가의 환금성’이 핵심
등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 감정평가상 근린생활시설 공실입니다. 현재 최저가 129,174,000원이 최근 12개월 거래평균 371,041,666원의 34.8%로 보이지만, 거래 표본 면적이 본건 비교 대상과 맞지 않아 이를 직접적인 시세 할인 근거로 사용할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 ‘최저가가 많이 내려왔으니 싸다’는 접근보다, 실제 근린생활시설의 임대수요와 공실 해소 가능성, 동일·유사 면적의 상가 거래사례, 점유·임대관계를 다시 확인해 129,174,000원이 적정한지를 독립적으로 검증하는 것이 핵심입니다.