울산지방법원 2025타경11980. 울산역세권에 자리한 울산역신도시동문디이스트 301동 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)이며, 등기상 소유자는 해강산업개발주식회사입니다. 이 물건에서 먼저 눈에 들어오는 것은 감정가와 최저매각가의 큰 차이입니다. 최초 감정가 538,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 129,174,000원으로 낮아졌습니다.

그렇다고 곧바로 가격 경쟁력이 확보됐다고 해석하기는 어렵습니다. 아파트와 달리 상가는 공실 기간, 임대수요, 실제 임대료, 건물 내 상권 형성 정도에 따라 가치가 크게 달라집니다. 특히 현재 확인되는 실거래 표본은 면적이 일치하지 않아 본건의 직접적인 가격 기준으로 사용할 수 없습니다. 이번 경매의 핵심은 할인율 자체가 아니라 독립적인 상가 적정가치와 점유·세금 관계를 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세금과 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2021.01.18 설정된 을구 1번 강남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이며, 채무자는 주식회사해강디앤씨입니다. 이 근저당권은 2024.08.12 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 근저당권부 채권에 느티나무제이차유한회사의 근질권도 설정됐습니다.

근저당권 이전과 근질권 설정을 별개의 원금채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 원 근저당권을 기초로 한 권리변동이며, 매각에 따른 근저당권 소멸과 실제 배당 수령관계는 구분해서 확인해야 합니다.

2023년에 강남새마을금고가 신청한 기존 임의경매는 취하돼 등기까지 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.06.16 엠씨아이대부주식회사가 신청한 별도 임의경매입니다.

② 가격 검토 — 감정가 대비 24%, 그런데 비교할 상가 시세는?

현재 최저매각가는 129,174,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 감정가 기준으로는 매우 큰 폭의 가격 하락이지만, 이는 과거 감정가에 대한 할인율일 뿐 현재의 적정 시장가격을 직접 보여주는 지표는 아닙니다.

울산역신도시동문디이스트의 최근 실거래는 확인되지만, 비교 대상으로 잡힌 면적과 본건의 대상 면적이 일치하지 않습니다. 특히 감정 이용상태가 근린생활시설인 본건을 공동주택 거래가격과 직접 비교하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.

위 표는 주변 실거래 현황을 참고하기 위한 것으로, 본 경매물건과 면적·이용상태가 일치하는 직접 비교사례가 아닙니다. 표본 평균과 최저가의 비율을 본건의 실질적인 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,174,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 산정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 등기상 채권최고액을 기준으로 반영한 것으로, 실제 확정채권액이나 최종 배당표와 같다는 의미는 아닙니다.

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 국세·지방세의 우선배당액이 확정되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있으므로 실제 배당 수령권자는 최신 권리관계로 확인해야 합니다.

매각대금 대부분이 선순위 담보채권에 배당되는 구조입니다. 현재 시나리오에서 채권자 미배당액은 1,193,434,436원에 달하지만, 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 그대로 인수하는 채무가 아닙니다.

④ 회차별 시뮬레이션 — 더 내려가도 권리 인수액은 0원

추가 유찰로 최저가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 각 회차의 매수인 권리 인수액은 모두 0원입니다. 현재 확인된 권리 구조에서는 낙찰대금과 미배당 채권을 단순 합산해 실질취득가로 계산할 이유가 없습니다.

다만 세금의 실제 배당관계와 미확인 점유·임대차 관계는 입찰 전에 별도로 검증해야 합니다. 또한 매각가 하락이 상가 자체의 적정가치 상승이나 환금성 개선을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리의 울산KTX역세권복합특화단지 내에 있습니다. 주변은 아파트단지 내 상가지대로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 나지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다. 건물 남서측과 남동측은 광대로, 북동측은 중로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 외벽은 치장석붙임 및 복합판넬 등으로 마감돼 있습니다. 위생 급배수·전기·화재경보·승강기설비가 있으며 전반적인 관리상태는 보통입니다.
• 이용상태. 감정 당시 근린생활시설(공실)로 확인됐습니다. 임대관계는 미상으로 실제 임대수익이나 공실 해소 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 도시개발구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 광로3류·대로3류에 접하고 중로1류에 저촉됩니다.
• 공시지가. 1,838,000원/㎡. 토지는 평지의 가로장방형이며 주상용 건물부지로 이용 중입니다.
• 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 4회 유찰된 근린생활시설로서 공동주택 실거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 상가의 수익성과 실제 매수수요를 독립적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건상 용도 표기와 감정 이용상태를 함께 확인하고, 매각대상인 301동 203호의 전유부분·대지권·집합건축물대장을 원본으로 대조하세요.
• 세금 우선순위. 울산세무서·중구·울주군 압류의 세목, 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 근저당 이전·근질권. 강남새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 관계를 최신 등기부와 배당요구 관련 서류로 대조하세요.
• 점유·임대차. 감정 당시 공실이어도 실제 점유자가 새로 발생했을 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 확인과 매각물건명세서 검토가 필요합니다.
• 상가 가격 검증. 주변 공동주택 실거래 대신 동일 건물·동일 층·유사 용도의 상가 거래 및 임대사례를 기준으로 적정가치를 검증하세요.
• 공실 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 상가 유지비 및 향후 임차인 유치 가능성을 확인하세요.
• 현장 조사. 실제 출입구, 점포 접근성, 유동인구, 주변 영업현황, 건물 내 공실 상황을 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%라는 숫자보다 상가의 실제 가치가 중요하다”

울산역신도시동문디이스트 203호는 4회 유찰을 거쳐 최저가가 129,174,000원까지 낮아진 물건입니다. 말소기준 근저당권을 중심으로 권리관계가 정리되고, 현재 예상 시나리오에서 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

그러나 본건의 가치는 감정가 대비 할인율로만 판단할 수 없습니다. 근린생활시설이라는 용도, 감정 당시 공실, 불명확한 임대관계, 국세·지방세 압류 4건, 직접 비교하기 어려운 실거래 표본이 함께 존재합니다.

특히 인근 공동주택의 최근 실거래 평균 371,041,666원을 본 상가의 시세로 간주해 현재 최저가가 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인된 권리 인수액은 0원이지만, 가격 메리트와 실제 환금성은 아직 검증되지 않았습니다. 동일 용도 상가의 거래·임대사례와 세금·점유관계를 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 하는 물건입니다.