울산지방법원 2025타경11980. 울산역신도시동문디이스트 301동 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 공실입니다. 소유자는 해강산업개발주식회사이고, 2021.01.18. 주식회사해강디앤씨를 채무자로 한 강남새마을금고 근저당권 채권최고액 1,020,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 등기된 국세·지방세 압류, 대구은행 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
권리의 뼈대는 소멸형이지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 263,620,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 대상 면적은 125.954㎡로 제시된 근린생활시설인 반면, 확인되는 최근 거래는 전용 62.96㎡ 또는 84.88~84.99㎡의 공동주택 거래입니다. 따라서 단순 계산상 최저가가 거래 평균의 68.6%라는 수치는 이 물건의 시세 할인율로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11980 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 제301동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(공실) |
| 면적 | 125.954㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 2층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 해강산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 263,620,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 804,147,432원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.18. 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고, 채무자는 소유자와 다른 주식회사해강디앤씨입니다. 이 근저당권은 2024.08.12. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 느티나무제이차유한회사를 채권자로 한 근질권도 설정됐습니다. 현재 경매개시 채권자는 엠씨아이대부주식회사입니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 임대관계는 미상
감정평가상 이용상태는 근린생활시설 공실이고, 확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 공실이라는 외관만으로 임대차관계가 존재하지 않는다고 단정할 수 없으므로, 현장 점유자·출입 상태·사업자등록·전입 및 확정일자 여부를 매각기일 관련 원본 서류와 함께 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 검증 — 거래 평균 68.6%를 그대로 믿으면 안 된다
울산역신도시동문디이스트의 최근 거래 12건 평균은 384,333,333원, 최신 거래는 2026.07.의 455,000,000원입니다. 현재 최저가 263,620,000원은 이 평균의 68.6%입니다. 하지만 아래 거래는 대상 근린생활시설과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 가격 비교표는 단지 거래 흐름을 확인하는 참고자료일 뿐, 본건의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24층 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 32층 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 21층 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 62.96㎡ | 8층 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 62.96㎡ | 8층 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 30층 | 434,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 35층 | 422,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 26층 | 419,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 24층 | 409,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 30층 | 435,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 12층 | 445,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 2층 | 379,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 62.96~84.99㎡ | 12건 | 384,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 263,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,490,680원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강남새마을금고 | 1,020,000,000원 | 259,129,320원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 대구은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계 1,320,000,000원 중 예상 배당액은 259,129,320원이고, 예상 미배당은 1,060,870,680원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 263,620,000원 | 259,129,320원 | 1,060,870,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 184,534,000원 | 181,150,524원 | 1,138,849,476원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 129,173,799원 | 126,565,366원 | 1,193,434,634원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 선순위 채권자의 미배당액은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당이 곧 매수인의 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 본건의 수익성이 좋아지는 것은 별개의 문제이므로, 임대료와 공실비용을 확인하지 않은 채 할인율만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리의 울산KTX역세권복합특화단지 내에 위치합니다. 주변은 아파트단지 내 상가지대로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택과 나지 등이 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 대상 호실은 2층 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다. 남서측과 남동측은 광대로, 북동측은 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·도시개발구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 가장형 평지의 주상용 건물부지이며 공시지가는 1㎡당 1,838,000원입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 위생 급배수·전기·화재경보·승강기 설비가 있습니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설은 공동주택보다 임대수요와 상권 변화의 영향을 크게 받습니다. 단지 공동주택 실거래만으로 해당 호실의 매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 출입상태와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 동일 용도 시세. 125.954㎡ 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다. 단지 공동주택 거래 평균 384,333,333원을 본건 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 임대수익 검증. 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 수선비와 취득 후 운영비를 반영해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 세목과 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 검증해야 합니다.
- 공동담보. 1,020,000,000원 근저당권의 실제 잔액과 202호 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 채권이전·근질권. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제이차유한회사 근질권이 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서와 배당요구 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 임대가치가 먼저”
권리관계만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 산정되는 소멸형 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 감정가 538,000,000원에서 2회 유찰돼 263,620,000원까지 내려왔지만, 대상은 공실인 근린생활시설이고 임대관계가 미상입니다. 제시된 12건의 실거래는 면적과 용도가 다른 공동주택 거래이므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 동일 용도 상가의 실제 매매가와 임대료, 공실비용을 확인하고, 공동담보·세금 압류·채권이전 이후의 배당 귀속까지 원본으로 검증한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.