수원지방법원 2024타경97149. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 107호로, 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 감정가 1,085,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 127,649,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 비피씨주식회사이고, 2023.11.10. 매매를 원인으로 거래가액 1,163,463,840원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 2023.12.07. 중소기업은행의 채권최고액 1,464,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 경기신용보증재단·국민은행· 중소벤처기업진흥공단·중소기업은행의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류가 이어졌지만, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97149 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층107호 (영천동,더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 20층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 비피씨주식회사 · 2023.11.10. 매매 · 거래가액 1,163,463,840원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,085,000,000원 / 127,649,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,254,236,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 준주거지역 · 공장용지 · 공시지가 1,923,000원/㎡ · 대체로 사다리형 평지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.12.07. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,464,000,000원이고, 공동담보로 같은 건물 1층 108호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 가압류·압류 및 경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 케이비부동산신탁·교보자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 11.76%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 127,649,000원은 감정가 1,085,000,000원의 11.76%입니다. 절대 할인폭만 보면 매우 크지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트를 가점할 근거는 없습니다.
오히려 객관적으로 확인되는 신호는 6회 유찰입니다. 감정평가상 이 물건은 주거용이 아니라 1층 제2종근린생활시설이며, 주변은 지식산업센터·공장·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다. 반복 유찰은 감정가와 시장 응찰수요 사이의 간극이 컸다는 사실을 보여주므로, 실사용 가능성·임대수요·공실 가능성·관리비 등을 함께 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 127,649,000원 | 125,061,914원 | 1,885,611,612원 |
| 7회 유찰 시 | 89,354,300원 | 87,345,923원 | 1,923,327,603원 |
| 8회 유찰 시 | 62,548,009원 | 61,022,145원 | 1,949,651,381원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,587,086원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,464,000,000원 | 125,061,914원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 191,253,799원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 203,611,757원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,091,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 51,716,823원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 2,010,673,526원 중 125,061,914원이 배당되고, 미배당액은 1,885,611,612원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 실제 배당은 집행비용·세금 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 기흥동탄TG 남동측 인근이며, 공장(지식산업센터)·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 남측 및 동측 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 20층 건물 내 1층 107호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인으로 특정된 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 현장 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 근린시설 수익성 확인. 공부상 휴게음식점 용도이므로 실제 임대 가능 업종, 예상 임대료, 공실기간을 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 반복 유찰의 원인이 가격·공실·상권·관리비 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 같은 건물 1층 108호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 경매·배당 진행을 원본 서류에서 대조하세요.
- 체납 비용 확인. 관리비와 세금 등 매각대금 외 비용의 존재 여부를 관리주체 및 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “11.76% 할인”보다 6회 유찰의 이유를 봐야 한다
이 사건은 등기 구조만 보면 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이라 비교적 명확합니다. 하지만 투자 판단의 어려움은 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 1,085,000,000원에서 최저가 127,649,000원까지 내려왔다는 사실은 매우 큰 할인폭을 보여주지만, 비교 실거래 자료가 없는 이상 이를 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
더구나 물건은 주거용이 아니라 1층 제2종근린생활시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 상권 수요·임대수익·공실·관리비와 향후 재매각 가능성을 확인해 현재 최저가 127,649,000원이 그 위험을 충분히 반영하는지 검증하는 데 있습니다.
