수원지방법원 2024타경97149. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 108호 근린시설입니다. 감정평가서상 공부 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 현재 소유자는 비피씨주식회사로, 2023년 12월 7일 거래가액 959,959,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 1,464,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 가압류와 압류가 이어지면서 중소기업은행의 임의경매가 개시됐습니다.

현재 최저매각가는 104,590,000원입니다. 최초 감정가 889,000,000원과 비교하면 크게 하락했지만, 이미 6회 유찰된 사실 자체를 중요한 가격 신호로 봐야 합니다. 실제 거래가격이나 임대수익으로 현재 가치를 검증하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 경쟁력이 있다고 결론 내리기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2023년 12월 7일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,464,000,000원이고, 더퍼스트타워투 107호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 예정이며, 이후 설정된 가압류·압류와 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 약 12%, 시세 할인은 확인되지 않았다

감정가 889,000,000원으로 시작한 물건이 6회 유찰을 거쳐 현재 최저가 104,590,000원에 이르렀습니다. 현재 최저가는 감정가 대비 약 12% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격과 임대수익이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가격을 기준으로 한 비교이며, 향후 매각기일과 최저가가 실제로 이와 같이 확정된다는 의미는 아닙니다. 채권 미배당액은 채권최고액·청구금액 기준의 추정치입니다.

현재 회차에서 채권자들에게 돌아가는 예상배당은 102,325,740원이고, 채권 미배당 추정액은 1,908,347,786원입니다. 유찰이 추가되면 예상 배당액은 더 감소하고 채권 미배당액은 증가합니다. 다만 이러한 미배당 채무가 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제시된 권리분석상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,590,000원 가정)

집행비용 2,264,260원을 먼저 차감하고 중소기업은행에 102,325,740원을 배당하는 추정입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 1,464,000,000원을 적용한 것으로, 신청채권자 청구액 1,254,236,600원과 구분해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영천동 소재 기흥동탄TG 남동측 인근입니다. 주위는 공장·지식산업센터, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 도로. 건물 북측은 왕복 8차선, 서측은 왕복 6차선, 남측과 동측은 각각 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 다만 도로 접면만으로 해당 호실의 직접적인 접근성이나 집객력을 확정할 수는 없습니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 주거용 아파트가 아니라 영업 수요와 상권의 영향을 받는 상업용 부동산으로 분석해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 20층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지이용계획. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 개별 영업과 시설 변경 가능 여부는 관계 서류를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항이 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 실제 매매거래와 임대수익을 확인하지 못한 근린시설입니다. 6회 유찰이라는 경매 이력을 고려하면 최저가와 별도로 실제 매각 가능 가격 및 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 시세 검증. 더퍼스트타워투 1층 유사 호실과 인근 근린시설의 실거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 하락률만으로는 현재 가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.
• 임대차·점유 조사. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 영업 여부, 점유자, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금, 대항력과 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 수익성 검토. 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비, 보유비용을 확인한 뒤 매입가격과 예상 수익을 비교하세요. 상업용 부동산은 낮은 낙찰가격만으로 수익성이 보장되지 않습니다.
• 6회 유찰 원인. 이전 회차의 매각 진행 내역과 물건 상태를 확인하세요. 가격 외에 점유, 이용 제한, 영업 수요 또는 매각조건상 문제가 있는지 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에 107호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 권리관계와 배당 관련 서류를 확인하되, 제시된 예상배당과 실제 채권액을 동일한 것으로 보지 마세요.
• 조세·공과금 확인. 광주시, 국민건강보험공단, 국의 압류와 관련된 실제 체납액·법정기일·교부청구 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유자 인도에 필요한 비용을 확인하세요. 등기상 인수액 0원이라도 실제 취득 과정에서 별도 비용이 발생할 수 있습니다.
• 영업·용도 확인. 공부상 휴게음식점 용도에 따른 영업 가능 여부, 시설 상태와 관련 인허가 사항을 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.09.30 매각기일과 현재 최저가의 유지 여부를 확인하고, 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하세요. 등기사항은 2026.07.23 발급 자료를 기준으로 합니다.

맺으며 — “감정가의 12% ≠ 시세의 12%”

이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 제시된 등기권리 기준 인수액은 0원입니다. 반면 임대관계는 미상이고 실제 시장가격을 확인할 거래자료도 없어, 점유와 가치에 관한 불확실성이 남아 있습니다.

감정가 889,000,000원에서 최저가 104,590,000원까지 내려온 사실은 분명합니다. 그러나 이미 6회 유찰된 근린시설이라는 점을 고려하면, 감정가 대비 할인율을 근거로 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다. 임대수익과 실제 처분 가능 가격이 확인되기 전에는 가격 경쟁력에 대한 판단을 보류하는 것이 적절합니다.

결론적으로 등기상 권리 인수는 0원이지만, 임대관계 미상·6회 유찰·실거래 시세 부재가 중첩된 고위험 근린시설입니다. 입찰 판단의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라, 실제 점유관계와 수익성, 환금성을 확인해 최저가가 시장가치보다 낮은지 검증하는 데 있습니다.