울산지방법원 2025타경12161. 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 110호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가는 662,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 158,946,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서 먼저 분리해서 봐야 할 것은 권리 안전성과 가격 적정성입니다.
권리의 기준점은 2018.07.20. 설정된 합천농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,120,000,000원이고, 이후 2024.07.15. 대신저축은행 근저당권 420,000,000원과 2025.07.16. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12161 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 158,946,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 관련 | 합천농업협동조합 · 청구액 967,044,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2016.06.01. 부산은행 근저당권 1,200,000,000원은 2017.05.25. 일부포기로 말소됐고, 2017.05.25. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 480,000,000원도 2018.07.20. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 합천농업협동조합 근저당권 1,120,000,000원입니다.
그 뒤 2024.07.15. 대신저축은행 근저당권 420,000,000원, 2025.07.16. 합천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어지며 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%와 ‘시세 24%’는 다르다
현재 최저가는 158,946,000원으로 감정가 662,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 시장에서 동일하거나 유사한 근린시설이 실제 얼마에 거래되는지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 최저가가 크게 내려왔다는 사실 자체를 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실은 감정가와 실제 입찰수요 사이에 괴리가 있었음을 보여주는 중요한 신호입니다. 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복거래를 곧바로 비교하기도 어렵기 때문에 ‘감정가의 24%니까 싸다’는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,025,244원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 합천농업협동조합 | 1,120,000,000원 | 155,920,756원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,540,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 155,920,756원이며, 미배당액은 1,384,079,244원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가촌초등학교 북동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지와 단지 내 상가, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 부산2호선 부산대양산캠퍼스역이 있어 감정평가상 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 남서측 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설이라는 용도와 4회 유찰 이력을 함께 보면 아파트형 자산보다 입찰수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확보. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근·동일 상권의 1층 근린시설 실거래와 현재 매물·임대수준을 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업·점유자, 임대차계약, 보증금·전입·사업자등록 등 현장 권리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 공실·상권·호실 구조·수익성 등 별도 요인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 합천농업협동조합 근저당에는 서영프라자 1층 111호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당과 채권잔액은 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 왜 네 번 유찰됐는가
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2018.07.20. 합천농업협동조합 근저당이 말소기준이 되고, 이후 대신저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자판단의 어려움은 가격 쪽에 있습니다. 최저가는 158,946,000원으로 감정가의 24.01%지만, 실거래 비교자료가 없어 이것이 실제 시세 대비 얼마인지 확인되지 않습니다. 게다가 이미 4회 유찰된 근린생활시설입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 많이 할인됐느냐’보다 현재 상권에서 이 호실이 실제 얼마의 가치와 임대수익을 만들 수 있느냐를 확인하는 데 있습니다.
