울산지방법원 2025타경12161. 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 111호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 권리 흐름의 기준은 2018년 7월 20일 설정된 합천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,120,000,000원이며, 이후 설정된 대신저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 가격은 별도의 문제입니다. 현재 최저매각가는 162,308,000원으로 감정가 676,000,000원의 약 24.01%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용과 달리 임대수익, 공실, 업종 수요, 상권 변화가 환금성에 직접 영향을 주므로 낮은 최저가 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 111호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 676,000,000원 / 162,308,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 합천농업협동조합 / 967,044,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권은 2018년 7월 20일 이미 말소됐고, 같은 날 합천농업협동조합 근저당권이 새로 설정되어 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 2024년 대신저축은행 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 승계되는 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 24% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 676,000,000원에서 4회 유찰된 162,308,000원입니다. 이어서 유찰될 경우 시나리오상 최저가는 113,615,600원, 그 다음은 79,530,920원까지 내려갑니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 162,308,000원 | 24.01% | 1,380,764,312원 |
| 5회 유찰 시 | 113,615,600원 | 16.81% | 1,428,775,018원 |
| 6회 유찰 시 | 79,530,920원 | 11.76% | 1,462,300,637원 |
현재 가격에서도 채권자 총 채권최고액 1,540,000,000원에 비해 배당재원이 크게 부족합니다. 이는 낙찰자가 미배당 채권을 인수한다는 뜻은 아니며, 현재 예상 인수액은 0원입니다. 대신 여러 차례 유찰됐다는 사실 자체가 시장이 감정가 및 앞선 회차 가격을 받아들이지 않았다는 신호이므로, 근린시설의 실제 임대수익과 공실 위험을 확인하지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하는 것은 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,072,312원 |
| 1. 근저당 · 합천농업협동조합 | 1,120,000,000원 | 159,235,688원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 159,235,688원이 합천농업협동조합에 배당되는 구조이며, 총 채권 미배당액은 1,380,764,312원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가촌초등학교 북동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·단지내 상가·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 부산2호선 부산대양산캠퍼스역이 있어 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 1층에 위치합니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 남서측 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 세로장방형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류 및 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 임대수익 확인. 근린생활시설은 주거용보다 공실과 임대료 변동이 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다. 현재 영업·사용 상태와 임대료 수준을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 낮아진 가격 자체보다 반복 유찰의 원인이 상권, 공실, 물건 구조, 수요 부족 중 어디에 있는지를 확인하는 것이 우선입니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 채권 미배당이 1,380,764,312원 발생해도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 별개입니다.
- 관리비·세금 확인. 상가 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유 상태를 최종 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2018년 합천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 대신저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단은 훨씬 어렵습니다. 근린생활시설이 4회 유찰돼 감정가 676,000,000원에서 162,308,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.
