309,658,000원
서울북부지방법원 2023타경5687. 서울 동대문구 답십리동 젠트리움 1층 101호로, 감정평가에서는 소매점으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 감정가는 756,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 309,658,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.07.30. 홍세미의 가압류이고, 그 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인 신고 내역은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘감정가 대비 얼마나 많이 내려왔느냐’만 보면 안 됩니다. 동일 물건의 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 309,658,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 직접 비교할 수 없습니다. 특히 소매점으로 이용 중인 1층 물건인 만큼, 4회 유찰 자체가 가격·환금성 검증 필요성을 보여주는 신호로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5687 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 천호대로 249, 1층101호 (답십리동, 젠트리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 소매점으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사젠트리움 |
| 감정가 / 최저가 | 756,000,000원 / 309,658,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 996,432,387원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준 | 2021.07.30. 갑구 4번 가압류 · 홍세미 · 7,147,417원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준은 2021.07.30. 홍세미 가압류이고, 2021.08.19. 김경희 가압류, 2023.12.18. 임의경매개시결정, 2025년의 압류 2건은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교는 불가
감정가 756,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 309,658,000원, 현재 회차 기준 감정가의 41%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 247,726,400원(감정가 33%), 198,181,120원(감정가 26%)입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 309,658,000원 | 41% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 247,726,400원 | 33% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 198,181,120원 | 26% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 309,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,135,212원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 홍세미 | 7,147,417원 | 7,147,417원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 김경희 | 171,496,507원 | 171,496,507원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 125,878,864원 |
현재 회차 매각가 309,658,000원 가정 시 채권자 총 청구액 178,643,924원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 125,878,864원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 996,432,387원에 대한 시나리오상 지급액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 지하철 5호선 답십리역 북서측 인근이며, 상업시설·업무시설·근린생활시설·주상복합부동산 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 지하철 5호선 답십리역이 소재합니다.
- 이용상태. 16층 건물 내 1층 101호로, 감정평가 당시 소매점으로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2020.12.28.입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재관련설비, 주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 9,079,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함돼 있습니다.
- 현황 확인. 임대관계는 미상이며, 감정평가상 내부구조 등은 실제와 상이할 수 있어 입찰·낙찰 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 309,658,000원의 적정성을 감정가 할인율만으로 판단하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 소매점 이용 물건의 실제 수요와 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 재확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2021.03.31. 근저당권의 말소 표시와 2024.02.14. 권리이전 등기를 포함해 최신 등기사항과 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 내부 현황 확인. 감정평가서상 내부구조는 개략적인 관찰과 자료를 참고해 평가됐으므로 실제 상태와의 차이를 확인하세요.
맺으며 — “41%까지 내려왔어도, 싸다는 증거는 아직 없다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸 예정입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 756,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 309,658,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 게다가 감정평가상 소매점으로 이용 중인 물건입니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 시장가와 환금성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
