서울북부지방법원 2023타경5687. 서울 동대문구 답십리동 젠트리움 1층 101호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가 이용상태는 소매점입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 1층 101호로, 집합건축물대장상 사용승인일은 2020년 12월 28일입니다.
권리 흐름의 기준점은 데이터상 2021년 7월 30일 홍세미 가압류입니다. 이후 김경희 가압류, 경매개시결정, 동대문구 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 178,643,924원이 전액 배당되고, 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5687 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 천호대로 249, 1층101호 (답십리동, 젠트리움) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 소매점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 1층 101호 · 2020.12.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사젠트리움 |
| 감정가 / 최저가 | 756,000,000원 / 387,072,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 996,432,387원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
데이터상 말소기준권리는 갑구 4번 홍세미 가압류입니다. 2021년 8월 19일 김경희 가압류 171,496,507원과 2023년 12월 18일 임의경매개시결정, 2025년 동대문구 압류 2건은 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
을구의 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 624,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 그 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리이전은 농업협동조합자산관리회사 명의로 기재돼 있습니다. 현재 배당표에는 이 근저당권 관련 배당이 포함돼 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 756,000,000원, 현재 최저매각가는 387,072,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 맞지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가에서 얼마나 떨어졌는가”보다, 답십리역 인근 1층 소매점의 실제 임대료·공실·매매사례를 별도로 대조하는 것이 핵심입니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행 경과를 보여주는 지표일 뿐, 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,219,008원 |
| 2. 가압류 · 홍세미 | 7,147,417원 | 7,147,417원 |
| 3. 가압류 · 김경희 | 171,496,507원 | 171,496,507원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 202,209,068원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 178,643,924원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 202,209,068원으로 계산되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 지하철 5호선 답십리역 북서측 인근이며, 상업시설·업무시설·근린생활시설·주상복합부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 인근에 지하철 5호선 답십리역이 소재합니다.
- 이용상태. 1층 101호는 소매점으로 이용 중이며, 급배수·위생·냉난방·승강기·화재관련·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 9,079,000원/㎡, 토지면적은 837.6㎡입니다. 토지이용상황은 업무용으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 및 북서측으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 답십리역 인근 유사 1층 소매점 매매사례를 직접 대조하세요.
- 임대관계 확인. 등록된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·임대차계약·사업자등록 현황을 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 현재 소매점 이용 상태이므로 임대료·관리비·공실기간 등 실제 운영수익을 기준으로 적정 매수가를 계산해야 합니다.
- 등기 원본 재대조. 기준권리와 근저당권 이전·말소 상태를 최신 등기사항증명서 및 매각물건명세서와 다시 맞춰 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수 가능성을 원본 서류에서 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 시세 확인 후
이 사건은 데이터상 말소기준 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 다만 현재 최저가 387,072,000원은 3회 유찰을 거쳐 감정가의 51.2%까지 내려왔음에도, 비교할 실거래 시세가 없으므로 “반값이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
게다가 감정평가상 임대관계가 미상이고 실제 이용은 1층 소매점입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 현장 점유·임대수익·공실 가능성·유사 상가 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 권리상 인수 0원, 가격 평가는 별도 검증. 이 구분을 지키는 것이 핵심입니다.
