서울북부지방법원 2023타경5687. 답십리동 젠트리움 1층 102호로, 감정평가상 소매점으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 734,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 375,808,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 절반 수준이지만, 이 사건에는 실거래 시세 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 같은 의미가 아닙니다.
권리 측면에서는 제공된 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2021년 8월 2일 양성호의 가압류이고, 그 뒤의 김이숙 가압류·경매개시결정·동대문구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대차가 없다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5687 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 천호대로 249, 1층102호 (답십리동,젠트리움) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 소매점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 1층 102호 · 2020.12.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사젠트리움 |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 375,808,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 996,432,387원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2021.08.02 가압류
2021년 3월 31일 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당권은 자료상 등기부상 이미 말소로 정리돼 있습니다. 현재 말소기준으로 제시된 것은 2021년 8월 2일 양성호의 가압류 7,147,417원입니다. 그 이후 김이숙의 가압류 169,841,011원, 2023년 12월 18일 임의경매개시결정, 2025년 12월 10일 동대문구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 375,808,000원은 감정가 734,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 300,646,400원, 5회 유찰 시 시나리오는 240,517,120원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없기 때문에, 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 375,808,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 300,646,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 240,517,120원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 375,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,061,312원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 양성호 | 7,147,417원 | 7,147,417원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 김이숙 | 169,841,011원 | 169,841,011원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,758,260원 |
현재 회차 가정에서는 기재된 채권 176,988,428원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 192,758,260원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 5호선 답십리역 북서측 인근이며 상업시설·업무시설·근린생활시설·주상복합부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 답십리역이 있습니다.
- 이용상태. 현재 소매점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물로, 2020.12.28 사용승인됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·냉난방·승강기·화재관련·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 837.6㎡, 공시지가 9,079,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 및 북서측으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가격 재검증. 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 375,808,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 거래사례로 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2024.02.14 확정채권양도에 따른 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 이전 표시가 있으므로 현재 말소·이전관계를 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 소매점 이용 물건이므로 실제 임대료·관리비·공실 여부를 확인해 낙찰가와 비교해야 합니다.
- 회차 가격만 보지 않기. 3회 유찰·감정가 51.2%라는 숫자는 가격 참고치일 뿐, 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 핵심은 감정가 734,000,000원에서 3회 유찰돼 375,808,000원까지 내려왔다는 사실과 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점입니다. 권리 계산만 놓고 보면 부담은 크지 않습니다. 그러나 실거래 시세가 없고, 이용상태가 소매점이며 임대관계가 미상입니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건은 권리보다 현장 점유와 실제 상가 시세·임대수익을 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 우선입니다.
