서울북부지방법원 2023타경5687. 답십리동 젠트리움 1층 102호로, 감정평가 당시 소매점으로 이용중인 물건입니다. 감정가 734,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 300,646,000원입니다. 계산상 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 할인율을 곧바로 ‘시세 대비 저렴하다’고 해석할 근거는 없습니다.
권리 흐름에서는 2021년 8월 2일 양성호의 가압류가 말소기준권리로 산정돼 있고, 이후 김이숙 가압류, 임의경매개시결정, 동대문구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 신고내역이 없는 것과 실제 점유·임대관계가 없다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 감정평가서 자체가 “임대관계는 미상”이라고 적고 있어 입찰 전 현장 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5687 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 천호대로 249, 1층102호 (답십리동,젠트리움) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 소매점으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사젠트리움 |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 300,646,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 996,432,387원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 9,079,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원
등기부에는 2021년 3월 31일 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당권 설정이 기록돼 있고, 해당 설정등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2024년 2월 14일에는 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전도 기재돼 있습니다.
말소기준으로 산정된 권리는 2021년 8월 2일 양성호의 가압류 7,147,417원입니다. 그 뒤 2021년 9월 6일 김이숙 외 관련 가압류 169,841,011원, 2023년 12월 18일 임의경매개시결정, 2025년 12월 10일 동대문구 압류가 이어지며 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 300,646,000원으로 감정가 734,000,000원의 40.96%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 240,516,800원, 6회 유찰 시는 192,413,440원입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 300,646,000원 | 40.96% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 240,516,800원 | 32.77% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 192,413,440원 | 26.21% | 0원 |
중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 점입니다. 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 300,646,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 소매점은 점포 위치·가시성·임대료·공실 여부 등에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 현장 가격 확인 없이 감정가 대비 할인폭만 보고 응찰하기에는 정보가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,009,044원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 양성호 | 7,147,417원 | 7,147,417원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 김이숙 | 169,841,011원 | 169,841,011원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,648,528원 |
현재 가정에서는 가압류 채권 합계 176,988,428원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 118,648,528원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 지하철 5호선 답십리역 북서측 인근으로, 상업시설·업무시설·근린생활시설·주상복합부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 남동측 인근에 지하철 5호선 답십리역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 소매점으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 1층이며, 집합건축물대장상 사용승인은 2020년 12월 28일입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재관련설비, 주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중이며 일반상업지역입니다. 토지면적은 837.6㎡, 공시지가는 9,079,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 남서측 및 북서측으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 현장 점유자, 임대차계약 존재 여부와 실제 영업자를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고 인근 1층 점포 매매·임대 수준을 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 가격 하락의 기회인 동시에 시장의 낮은 응찰 의사를 보여주는 지표이므로 환금성·공실 가능성·점포 경쟁력을 함께 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021년 근저당 설정·말소 표시와 2024년 근저당권 이전 기록을 포함해 최신 등기사항을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부상태 재확인. 감정평가에서는 내부구조 등이 개략적인 관찰과 관련 자료를 참조해 평가돼 실제 상태와 다를 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 중요한 것은 점유와 실제 시장가격
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 734,000,000원에서 4회 유찰된 300,646,000원입니다. 권리 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 소매점으로 이용되는 1층 상가이고, 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 실거래 시세 비교자료도 없습니다.
따라서 결론은 단순한 ‘저가 매수 기회’가 아닙니다. 권리상 인수금액은 0원이지만, 4회 유찰과 임대관계 미상·시세자료 부재를 감안하면 현장 확인을 전제로 접근해야 하는 물건입니다. 지금 단계의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 점유관계와 현재 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
