서울북부지방법원 2025타경2507. 회기역 서측 인근에 위치한 15층 건물의 1층 근린시설로, 감정 이용상태는 소매점입니다. 감정가 956,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 489,472,000원입니다. 등기상 말소기준은 2014.09.24. 설정된 이문휘경새마을금고의 근저당권 354,510,000원입니다. 뒤에 설정된 2020년 근저당권 776,400,000원과 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유 조사에는 제101호의 백도경과 제102호의 이현희가 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 다만 제101호 임차인의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않고, 제102호 점유 정보가 함께 기재돼 있으므로 매각대상 범위와 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2507 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 15층 건물 내 제1층 |
| 사용승인일 | 2014.09.04. |
| 소유자 | 백홍기 |
| 감정가 / 최저가 | 956,000,000원 / 489,472,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리누리새마을금고 / 679,281,754원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2014.09.24. 접수된 채권최고액 354,510,000원의 근저당권입니다. 근저당권자는 명칭 변경을 거쳐 우리누리새마을금고가 됐고, 2025.09.26. 확정채권양도로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다. 이러한 변경·이전은 기존 근저당권의 연속으로, 별도의 선순위 인수 권리를 새로 만드는 구조가 아닙니다.
2020.10.22. 설정된 채권최고액 776,400,000원의 후순위 근저당권, 2025년의 두 임의경매개시결정, 김태우의 가압류 90,000,000원, 서울특별시동대문구의 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 현재 최저가 기준 배당으로 채권 전액이 충족되지 않더라도, 그 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백도경 | 제1층 제101호 · CU 회기나무점 | 2014.09.30. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준일 2014.09.24. 이후 전입. 보증금·배당요구 여부 확인 필요 |
| 이현희 | 제1층 제102호 · 삼성경희부동산 | 2024.01.05. | 5,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준일 이후 전입. 제102호 점유내역의 매각범위 포함 여부 대조 필요 |
백도경의 전입일은 말소기준일보다 6일 뒤인 2014.09.30.이고, 이현희의 전입일은 2024.01.05.입니다. 따라서 두 임차인 모두 매수인에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 갖추지 못했습니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 없어 보증금이 중복 합산되는 구조가 아니며, 배당 부족분의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 51.2%지만 실거래 검증은 불가능
현재 최저매각가는 489,472,000원으로 감정가 956,000,000원의 51.2%입니다. 할인율만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액과 최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 가격·환금성 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 956,000,000원 | 최초 평가금액 |
| 현재 최저가 | 489,472,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 51.2% |
| 현재 실질취득 | 489,472,000원 | 매수인 인수 0원 |
| 유사 통계 평균 유찰 | 5.1회 | 근린시설의 낮은 환금성 점검 필요 |
| 유사 통계 낙찰률 | 0.0% | 확인된 낙찰가·낙찰일 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 489,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,294,720원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 이문휘경새마을금고 | 354,510,000원 | 354,510,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이문휘경동새마을금고 | 776,400,000원 | 127,667,280원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 김태우 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 합계 1,220,910,000원 중 482,177,280원이 배당되고, 미배당액은 738,732,720원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액과 별개로 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 회기역 서측 인근입니다. 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설과 교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 회기역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제101호와 제102호는 공히 소매점으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수, 개별 냉난방, 승강기와 기계식 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 2미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 311.0㎡, 공시지가는 7,970,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 유사 통계의 평균 유찰 횟수가 5.1회이고 낙찰률이 0.0%로 나타나, 근린시설 특유의 낮은 거래 빈도와 환금성 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 매각 주소는 제101호이나 제102호 점유자와 공동담보 내용이 함께 나타납니다. 매각목록·호별배치도·등기부에서 제101호와 제102호의 경계 및 포함 범위를 대조하세요.
- 임대차 원본 확인. 제101호 임차인의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 명도 협의와 영업시설 처리에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 수익률 검증. 최근 실거래가가 없으므로 주변 1층 소매점의 보증금·월세·공실률과 관리비를 조사해 적정 매입가를 역산해야 합니다.
- 명도 비용. CU 회기나무점과 삼성경희부동산이 점유 중인 것으로 조사됐습니다. 영업 중인 점포의 인도 시기와 시설물 귀속·철거 비용을 확인하세요.
- 추가 유찰 해석. 추가 유찰 시 최저가는 391,577,600원, 313,262,080원으로 내려가지만, 가격 하락만으로 적정가가 보장되지는 않습니다.
- 세금·체납 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비와 공용부분 체납 여부도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증되지 않았다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 권리와 전입한 임차인들은 매각으로 정리되고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 근린시설은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 안전한 투자가 되지 않습니다. 이미 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래가가 없고 임대관계도 미상입니다.
권리는 통과, 가격은 검증 필요. 489,472,000원이 싸다는 결론은 주변 점포 임대료, 실제 전용면적과 점유범위, 공실 가능성, 명도·시설 처리 비용을 확인한 뒤에만 내릴 수 있습니다. 할인율보다 임대수익과 환금성을 먼저 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
