181,248,000원
서울북부지방법원 2025타경2507. 회기역 서측 인근의 15층 철근콘크리트 건물 제1층 제102호로, 감정평가상 소매점으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 354,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 181,248,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조의 출발점은 2014.09.24. 설정된 이문휘경동새마을금고의 채권최고액 110,630,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 채권최고액 776,400,000원의 공동담보 근저당과 김태우의 가압류 90,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 근저당은 2026.02.26. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만 기존 권리의 순위는 그대로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2507 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 이문로 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1층 소매점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 · 사용승인 2014.09.04. |
| 소유자 | 백홍기 (2016.01.28. 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 181,248,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 우리누리새마을금고(변경 전 이문휘경동새마을금고) |
| 청구액 | 679,281,754원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.09.24. 접수된 제1순위 근저당입니다. 2020년 설정된 제2순위 근저당은 제101호와 공동담보로 설정됐고, 2025년 김태우의 가압류와 경매개시결정도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 배당 가정상 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 대상 제102호 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백도경 대상 외 호실 | 제1층 제101호 CU 회기나무점 | 2014.09.30. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현희 대상 제102호 | 제1층 제102호 삼성경희부동산 | 2024.01.05. | 5,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
경매 대상인 제102호의 실제 점유자는 이현희 1명입니다. 전입일 2024.01.05.은 말소기준일 2014.09.24.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 백도경은 제101호 점유자로 조사된 사람으로, 이번 제102호의 실제 임차인 수에는 포함하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 181,248,000원은 감정가 354,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 가격을 직접 대조할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 특히 소매점으로 이용되는 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익, 가시성, 접근성, 상권 변화, 공실 기간에 따라 가격 편차가 커서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 최저매각가 181,248,000원 · 감정가의 51.2% |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 최저매각가 144,998,400원 · 감정가의 40.96% |
| 5회 유찰 시 | 최저매각가 115,998,720원 · 감정가의 32.77% |
| 비교군 경매 통계 | 평균 유찰 5.1회 · 매각률 0.0% |
| 실질취득 | 현재 최저가 가정 181,248,000원 + 매수인 인수 0원 = 181,248,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 181,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,337,472원 |
| 1. 제1순위 근저당 이문휘경동새마을금고 | 110,630,000원 | 110,630,000원 |
| 2. 제2순위 근저당 이문휘경동새마을금고 | 776,400,000원 | 67,280,528원 |
| 3. 가압류 · 김태우 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 977,030,000원 | 799,119,472원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 추정된 금액입니다. 제2순위 근저당부터 미배당이 발생하고 가압류와 소유자에게는 배당되지 않는 가정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권자의 미배당과 매수인 인수액은 별개입니다. 제공된 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 1호선 회기역 서측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔·다세대주택· 단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 회기역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제102호는 소매점으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기와 기계식 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 30미터 내외 도로, 남서측으로 폭 약 2미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 과밀억제권역·대공방어협조구역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 비교군 경매의 평균 유찰이 5.1회이고 매각률이 0.0%인 만큼, 주거용처럼 감정가 할인율만으로 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 제102호 이현희의 실제 임대차계약서, 보증금, 차임, 영업 상태와 점포 인도 조건을 확인하세요.
- 제101호와 구분. 백도경의 CU 회기나무점은 제101호 점유 내역입니다. 현장에서 제101호와 제102호의 경계, 출입구, 간판과 내부 사용범위를 분명히 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제2순위 근저당은 제101호와 공동담보입니다. 공동담보 부동산의 매각·배당 진행 상황과 근저당 잔액을 등기부 및 배당요구 서류로 대조하세요.
- 수익가치 검증. 실거래 비교 대신 예상 월차임, 공실 기간, 관리비, 수선비와 목표수익률을 기준으로 입찰가 상한을 계산해야 합니다.
- 상권 조사. 회기역 접근성만 보지 말고 제1층 점포의 실제 유동인구, 가시성, 도로 접근, 기계식 주차장 이용 가능성과 업종 수요를 조사하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 취득 목적에 따른 허가 대상 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 부가가치세 등 근린시설 취득 시 발생할 수 있는 비용을 별도로 점검하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후의 변경사항을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2014.09.24. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 대상 제102호 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래가가 없고 근린시설이라는 용도 특성상 임대수익과 공실, 상권, 재매각 가능성이 가격을 결정합니다. 여기에 3회 유찰, 비교군 평균 5.1회 유찰과 매각률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.
