서울북부지방법원 2025타경2507. 휘경동 333-5 제1층 제102호, 감정 이용상태가 소매점인 근린시설입니다. 말소기준은 2014.09.24. 설정된 이문휘경동새마을금고의 채권최고액 110,630,000원 근저당권입니다. 이후 2020년 같은 금고의 채권최고액 776,400,000원 근저당권, 2025년 경매개시결정과 김태우의 90,000,000원 가압류가 이어지지만, 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 백홍기이며 2016.01.28. 소유권이전 당시 등기 거래가액은 45,000,000원입니다. 다만 이 과거 등기 거래가액을 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 현재 회차 최저매각가는 144,998,000원으로 감정가 354,000,000원의 40.96% 수준이지만, 별도의 최근 실거래 금액이 제시되지 않았으므로 낮은 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2507 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1층 제102호 · 소매점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 · 사용승인 2014.09.04. |
| 소유자 | 백홍기 · 2016.01.28. 소유권이전 · 등기 거래가액 45,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 144,998,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 청구액 | 679,281,754원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 점유
말소기준은 2014.09.24. 이문휘경동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 상호가 우리누리새마을금고로 변경됐고, 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전된 등기가 2026.02.26. 접수됐습니다. 별도로 2020.10.22. 설정된 채권최고액 776,400,000원 근저당권도 존재하며, 제101호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황
| 점유자 | 점유 부분 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현희 | 제1층 제102호 · 삼성경희부동산 | 2024.01.05 | 5,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
제102호의 실제 점유자는 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부에 관한 별도 판단자료는 없으나, 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 41%여도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 144,998,000원으로 감정가 354,000,000원의 40.96%입니다. 5회 유찰 시 제시 가격은 115,998,400원, 6회 유찰 시는 92,798,720원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다.
특히 대상은 아파트가 아니라 1층 근린시설·소매점입니다. 같은 건물 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수도 5.3회로 나타나 현재 4회 유찰 자체가 이 유형에서 이례적으로 적다고 보기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다는 현 임대료, 공실 가능성, 상가 수익률, 실제 매매사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,829,972원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 이문휘경동새마을금고 | 110,630,000원 | 110,630,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이문휘경동새마을금고 | 776,400,000원 | 31,538,028원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 김태우 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 977,030,000원 중 예상 배당은 142,168,028원, 미배당은 834,861,972원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회기역(지하철 1호선) 서측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 회기역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 소매점으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층이며 사용승인일은 2014.09.04.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 개별 냉난방, 승강기, 기계식 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 남서측 약 2m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 관련 토지는 5필 일단의 부정형·평지로 주상용 건부지로 이용되고, 공시지가는 ㎡당 7,970,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제102호 임대차 원본 확인. 이현희의 전입일·보증금·점유관계가 현황조사와 매각물건명세서에 어떻게 기재돼 있는지 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 제101호와 구분. CU 회기나무점 점유자는 제101호 정보입니다. 제102호의 권리·명도비용에 혼입하지 않아야 합니다.
- 임대가치 확인. 근린시설은 실거래가보다 월 임대료·보증금·공실기간·수익률이 가격을 좌우합니다. 현재 점포의 실제 임대조건을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 40.96%까지 내려온 이유가 단순 가격 문제인지, 상권·점포 구조·기계식 주차·공실위험 때문인지 현장에서 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2020년 근저당은 제101호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계가 실제 배당에 미치는 영향을 원본 배당요구·채권계산서로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.01.이므로 실제 매각·변경·유찰 여부는 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 명확, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 포인트는 복잡하지 않습니다. 2014.09.24. 근저당이 말소기준이고, 제102호 점유자 이현희의 전입은 2024.01.05.로 훨씬 늦습니다. 제공된 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체만 보면 부담이 제한적입니다.
그러나 투자 판단의 결론은 다릅니다. 감정가 354,000,000원짜리 점포가 4회 유찰돼 144,998,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 게다가 대상은 거래 표준화가 쉬운 아파트가 아니라 1층 근린시설·소매점이고, 같은 건물 관련 경매의 평균 유찰횟수도 5.3회입니다. 권리는 합격, 가격은 현장검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 임대수익과 환금성이 현재 최저가 144,998,000원을 지지하는지입니다.
