창원지방법원 2026타경25. 통영시 산양읍 남평리 일원의 토지와 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 박은주이고, 현재 말소기준권리는 2020.06.30 통영농업협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 그 뒤 이성수 근저당 1,950,000,000원, 통영농업협동조합 가압류 40,086,409원, 경남신용보증재단 가압류 20,187,500원, 현재 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 임차인은 2명이 조사됐으나 둘 다 2020.06.30 이후 전입입니다. 따라서 이 사건은 등기·임차 권리의 인수 문제보다 농지취득자격증명과 현황·경계 확인이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경25 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 산양읍 남평리 1065 |
| 등기 건물 소재 | 경상남도 통영시 산양읍 남평리 1070 · 산양일주로 1768-100 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 창고 및 화장실 등 |
| 건물 구조 | 블록조 평슬래브지붕 단층 · 사용승인 2001.01.08 |
| 소유자 | 박은주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 382,361,000원 / 382,361,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,384,689,154원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2011.11.09 박은주에게 이전됐습니다. 이후 2020.06.30 통영농업협동조합이 채권최고액 260,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 2023.06.07 이성수의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당, 2024.11.06 통영농업협동조합 가압류 40,086,409원, 2025.05.27 경남신용보증재단 가압류 20,187,500원, 2026.02.13 현재 경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성희 | 2022.10.11 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 이앤알(ENR) | 2024.05.02 | 3,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박성희의 전입일은 2022.10.11, 주식회사 이앤알(ENR)의 전입일은 2024.05.02로 모두 말소기준일 2020.06.30보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 2명이고 보증금을 서로 중복 합산할 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,361,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,153,054원 |
| 2. 근저당 · 통영농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이성수 | 1,950,000,000원 | 116,207,946원 |
| 4. 가압류 · 통영농업협동조합 | 40,086,409원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,187,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액은 2,270,273,909원, 채권자 예상배당은 376,207,946원, 미배당은 1,894,065,963원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 농지·건물 현황 — 이 물건의 실제 핵심
- 농지취득자격증명. 목록 5, 6, 7, 10, 11, 12, 14, 16은 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 명시되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 구축물은 매각에 포함되고, 지상 수목 및 구축물은 토지 평가 시 고려되어 있습니다.
- 건물 위치. 목록 9 건물은 제시목록상 남평리 1070 지상에 소재하나 인접한 남평리 1070-3에도 걸쳐 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 용도. 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 용도변경됐으나 현재 주된 현황은 창고이고 화장실 등이 함께 이용되고 있습니다.
- 현황도로. 목록 15, 16 일부는 현황도로로 이용 중입니다.
- 경계. 본건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확해 건물 위치와 경계를 정확히 확인하려면 전문적인 지적 측량이 필요하다고 감정평가서에 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산양읍 남평리 물건들은 산양중학교의 북서측 및 북측 근거리에 위치하며, 단독주택·농경지·묘지·임야 등이 형성된 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 용도지역. 목록 5~8, 10~14, 16은 도시지역·보전녹지지역이고, 목록 15는 도시지역·보전녹지지역에 공익용산지가 포함되어 있습니다.
- 토지 표본. 지목 전, 면적 294.0㎡, 완경사·가로장방, 도로접면 맹지, 공시지가 17,500원/㎡로 기재된 토지가 포함되어 있습니다.
- 건축허가 이력. 일부 토지는 2021.11.22 신축 허가를 받았으나 장기간 미착수로 2024.11.21 허가가 취소됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 382,361,000원 | 376,207,946원 | 1,894,065,963원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 305,888,800원 | 300,806,357원 | 1,969,467,552원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 244,711,040원 | 240,485,085원 | 2,029,788,824원 | 0원 |
실거래 비교자료가 없어 현재 가격을 주변 거래시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되고, 개별 토지의 용도지역·접면·현황도로· 농지취득 가능성·창고 사용상태와 지적 경계를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 5·6·7·10·11·12·14·16은 제출 의무가 있으므로 입찰 전에 발급 가능성과 제출 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 미반환 위험. 요구된 농지취득자격증명원을 제출하지 않으면 보증금 미반환이라고 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
- 지적 측량. 남평리 1070과 1070-3에 걸쳐 있는 것으로 조사된 건물의 실제 위치와 토지 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황도로. 목록 15·16 일부의 도로 이용 상태가 활용성과 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상황과 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2026.01.26 파산선고결정과 현재 경매절차의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건의 권리관계만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2020.06.30 통영농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 두 임차인도 모두 말소기준 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 구조이고, 농지취득자격증명원 제출 대상이 여러 목록에 걸쳐 있으며, 공부와 현황의 차이·현황도로·경계 불명확성까지 겹쳐 있습니다. 권리 리스크는 낮지만 물건조사 난도는 높습니다. 가격 판단도 실거래 자료 없이 유찰률만으로 접근하기보다 농지취득 가능성과 실제 이용가치부터 확인하는 것이 우선입니다.
