창원지방법원 2026타경10090. 거제면 서정리 행복빌라 102동 3층 302호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 이정으로, 2024년 7월 25일 상속을 원인으로 2026년 3월 5일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 그보다 앞선 2013년 9월 2일 통영중앙새마을금고 근저당권 채권최고액 104,000,000원이 현재 말소기준권리입니다.
경매개시결정은 2026년 3월 17일이며 채권자는 엔에이치농협캐피탈 주식회사입니다. 신청채권자의 청구금액은 16,279,747원입니다. 등기상 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 임차인 최옥선의 보증금과 전입일이 미상이라 등기만 보고 인수위험을 0으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제면 서정리 771-5 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(다세대주택) 이용중 |
| 대상 면적 | 59.8446㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 102동 3층 302호 |
| 현재 소유자 | 이정 · 2024.07.25 상속 · 2026.03.05 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔에이치농협캐피탈 주식회사 / 16,279,747원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
과거 능포새마을금고 및 이재학의 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 김덕명 명의의 26,000,000원 근저당도 2014년 9월 15일 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2013.09.02 통영중앙새마을금고 근저당권 104,000,000원입니다. 2026년 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — “대항력 있음”으로 단정할 수 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최옥선 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최옥선의 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2013.09.02보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 배당 후 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조인지 계산할 수 없습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 有로 단정하는 것도, 반대로 인수 0원으로 확정하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 85,000,000원은 최근 평균의 145.5%
행복빌라 전용 59.84㎡의 최근 거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균은 58,400,000원, 최신 거래는 2026년 3월 53,000,000원입니다. 신건 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 145.5%로, 최근 실거래 기준에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.84㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 2025.10 | 59.84㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 59.84㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 58,400,000원 |
실거래 범위는 49,000,000원~70,000,000원입니다. 감정가이자 현 최저가인 85,000,000원은 최근 실거래 최고 70,000,000원보다도 높습니다. 과거 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 58,400,000원으로 동일하며, 이 물건의 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 근저당 · 통영중앙새마을금고 | 104,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 엔에이치농협캐피탈 | 16,279,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 120,279,747원 가운데 예상배당은 83,070,000원, 미배당액은 37,209,747원입니다. 위 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차인 최옥선의 보증금·전입일이 미상인 만큼 임차보증금 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 임차 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 37,209,747원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 53,903,747원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 67,258,947원 | 0원 |
* 위 인수액은 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 최옥선의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 있는 임차보증금이 별도로 승계되는지 여부는 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제제일고등학교 남서측 인근에 위치하며, 연립주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 대지권 토지는 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지 규모. 행복빌라는 16세대, 2012.07.20 준공입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 최우선 확인. 최옥선의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 85,000,000원은 최근12개월 평균 58,400,000원의 145.5%입니다. 전체 평균이 아니라 최근 거래를 기준으로 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 최신 거래 대조. 가장 최근 거래는 2026.03, 53,000,000원입니다. 현 최저가는 이 거래보다 높습니다.
- 유찰 시에도 임차 리스크 분리. 낙찰가가 낮아져도 대항력 있는 임차보증금이 존재하면 실질취득비용은 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 명도. 현재 점유자로 조사된 최옥선과의 임대차관계 및 점유권원을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 고가 + 임차 미상”의 조합
이 물건의 등기구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2013년 통영중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 이후여서 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 하지만 최옥선의 전입일과 보증금이 미상이라는 점 때문에 실질 인수위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
가격도 부담스럽습니다. 신건 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 58,400,000원의 145.5%이고, 최근 실거래 최고 70,000,000원보다도 높습니다. 현재 단계에서 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 가격은 최근 시세 이상, 임차인은 대항력 가능 여부 미상. 두 조건을 동시에 해소하기 전까지는 보수적으로 보는 물건입니다.
