창원지방법원 2026타경10096. 통영시 도산면 원산리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 박태근, 말소기준권리는 2018.03.26. 통영산림조합 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 같은 조합의 19,200,000원 근저당권, 서울보증보험주식회사의 40,843,660원 가압류, 그리고 그 가압류가 본압류로 이행된 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리관계 기준으로 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
다만 권리가 깔끔하다고 물건 자체가 단순한 것은 아닙니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 토지 여러 필지가 원동마을 인근 등에 산재합니다. 일부는 소형차 접근이 가능하지만 나머지는 차량 접근이 불가능하며, 한 토지는 공부상 ‘답’이지만 현황은 분묘 1기가 있는 묘지입니다. 또한 목록 7 건물은 공부상 단층이지만 외관상 2층, 현황은 복층구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도산면 원산리 681-1 · 경상남도 통영시 도산면 원동길 59-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 박태근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,996,000원 / 228,996,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 45,739,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 시설물 매각 포함 |
| 건물 현황 | 경량철골구조 컬러강판지붕 · 사용승인일 2016.12.07 · 공부상 단층, 현황 복층구조 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 서울보증보험주식회사의 갑구 3번은 갑구 2번 가압류의 본압류 이행이므로 별도의 독립 채권으로 다시 합산되지 않습니다.
② 가격·회차 — 신건 가격 자체보다 물건 성격을 먼저 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 228,996,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 실질취득액도 매수인 인수 0원을 전제로 현재 회차에서는 228,996,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 183,196,800원, 2회 유찰 시에는 146,557,440원으로 내려갑니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 228,996,000원 | 0원 | 104,946,396원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 183,196,800원 | 0원 | 59,788,385원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 146,557,440원 | 0원 | 23,661,976원 |
세 시나리오 모두 계산상 채권 미배당은 0원입니다. 다만 가격 판단에서 더 중요한 것은 이 물건이 일반적인 공동주택 한 호가 아니라는 점입니다. 여러 토지가 산재하고 접근성이 필지별로 다르며, 묘지 현황과 건물 복층 차이까지 있어 단순히 감정가 대비 유찰률만으로 ‘싸다’고 결론내리기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,005,944원 |
| 1. 근저당 · 통영산림조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 통영산림조합 | 19,200,000원 | 19,200,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,843,660원 | 40,843,660원 |
| 4. 본압류 이행 · 서울보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,946,396원 |
현재 최저가 기준 집행비용 4,005,944원, 채권자 배당 120,043,660원, 소유자 잔여 104,946,396원으로 계산됩니다. 갑구 3번은 기존 가압류의 본압류 이행으로 별도 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일부 토지는 도선소류지 북동측 근거리, 나머지는 원동마을 인근에 산재하며, 주변은 농경지·단독주택·순수임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 일부 토지는 소형차량 접근이 용이하지만 나머지는 차량 접근이 불가능한 것으로 조사됐습니다. 전체 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 원산리 681-1 토지는 면적 479㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘단독’, 평지·부정형·세로한면(불) 조건이며 공시지가는 91,800원/㎡입니다.
- 규제. 원산리 681-1은 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함됩니다. 다른 일련번호 토지에는 생산관리지역·보전관리지역·농림지역·임업용산지·준보전산지 및 일반철도 저촉 조건도 포함됩니다.
- 현황 차이. 일련번호 6은 공부상 ‘답’이나 현황은 분묘 1기가 있는 묘지로 이용되고, 목록 7은 공부상 단층이나 외관상 2층구조, 현황은 복층구조입니다.
- 경계. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 경계가 필요하면 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
- 환금성. 여러 필지가 산재하고 접근성·용도지역·현황이 서로 달라 일반적인 단일 주택보다 매수자층과 활용 시나리오가 좁아질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 제시외 시설물이 매각에 포함되므로 실제 포함 범위와 현황을 감정서·매각물건명세서와 대조하세요.
- 토지 경계·접근. 산재 토지의 정확한 위치, 경계, 도로 접근 가능 여부를 현장에서 확인하고 필요하면 측량 가능성까지 검토하세요.
- 분묘. 공부상 ‘답’인 토지에 분묘 1기가 존재하므로 위치와 실제 점유·관리 상태를 확인하세요.
- 건물 현황. 공부상 단층과 현황 복층구조의 차이가 있으므로 실제 면적·사용상태와 향후 이용상 제약을 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전 확인하세요.
- 가격 판단. 현재는 신건 228,996,000원입니다. 유찰 시 가격만 낮아질 뿐 산재 필지, 접근성, 묘지, 복층 등 물건 고유의 환금성 리스크는 그대로라는 점을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “권리 단순 ≠ 물건 단순”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2018.03.26. 통영산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 서울보증보험주식회사 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 부동산 자체입니다. 토지와 건물이 일괄매각되고, 필지들이 산재하며 일부는 차량 접근이 되지 않습니다. 한 필지는 현황상 묘지이고, 건물은 공부상 단층과 실제 복층구조 사이 차이가 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 현황은 보수적 검증”이 맞습니다. 감정가 228,996,000원이 신건 최저가와 같다는 사실만으로 가격 매력을 부여하기보다, 실제 이용 가능 범위와 처분 가능성을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
