창원지방법원 2026타경10145. 경남 고성군 동해면 외산리 322-1 일원의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 김정욱이고, 2014.02.18 김영복 명의 소유권보존 뒤 같은 날 증여를 원인으로 김정욱에게 소유권이 이전됐습니다. 근저당권은 없으며, 2025.12.08 경남신용보증재단의 가압류가 말소기준 역할을 합니다. 이후 2026.02.11 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 가정 매각가에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 실전 포인트는 권리보다 물건 현황입니다. 감정평가상 단독주택 및 창고로 이용 중이고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 일부 토지는 도로로 이용되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 동해면 외산리 322-1 · 경상남도 고성군 동해면 외산4길 72-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 창고 |
| 토지 | 238.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 김정욱 (2014.02.18 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 52,016,200원 / 52,016,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송이자 / 35,355,278원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 구조
임차인 없음. 2025.12.08 경남신용보증재단의 가압류 12,440,000원이 말소기준이 되고, 2026.02.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격·회차 — 신건 가격보다 미배당 변화에 주목
현재 회차는 감정가의 100%인 52,016,200원입니다. 비교 가능한 실거래 시세를 전제로 가격 메리트를 단정하기보다는, 유찰 시 매각대금과 채권 미배당이 어떻게 변하는지를 보는 편이 안전합니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이지만, 유찰될수록 채권자 쪽 미배당은 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 52,016,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 41,612,960원 | 7,331,351원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 33,290,368원 | 15,504,137원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,016,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,336,292원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 12,440,000원 | 12,440,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 송이자 | 35,355,278원 | 35,355,278원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,884,630원 |
현재 가정 매각가에서는 채권 합계 47,795,278원이 전액 배당되고 소유자에게 2,884,630원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 단독주택 및 창고로 이용 중입니다. 건물은 목조 스레트지붕 단층으로 기재돼 있고, 현황은 강판지붕입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 도로 이용. 목록 중 토지 일부는 공부상 지목이 대이지만 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 면적 차이. 건물은 공부상 면적과 실측면적이 달라 실측사정면적으로 감정평가됐습니다.
- 입지. 고성군 동해면 외산리 좌부천마을 내에 위치하고, 주변은 농경지·주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 토지 및 인근까지 소형차량 접근이 가능하고, 간선도로 거리와 대중교통 이용 등 교통사정은 보통입니다.
- 토지조건. 토지는 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 72,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며, 가축사육제한구역으로 모든 축종 사육이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 일치 여부. 공부상 목조 스레트지붕과 현황 강판지붕의 차이, 실측면적으로 감정된 건물 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 도로 이용 토지. 공부상 대지만 실제 도로로 이용 중인 토지가 매각 대상에 포함되므로 이용가치와 경계 상태를 확인하세요.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 실제 위치·상태와 사용관계를 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 경매 권리자료상 임차인은 없습니다. 현장 점유자를 재확인하세요.
- 환금성. 농경지·주택·임야 혼재 지역의 단독주택·창고형 물건이므로 주변 매매 사례와 실제 매수층을 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 41,612,960원, 2회 유찰 33,290,368원에서도 매수인 인수는 0원이지만, 가격 자체의 적정성은 현지 시세와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깔끔, 승부는 현황과 환금성”
이 사건의 권리분석은 비교적 단순합니다. 말소기준 가압류 이후 권리는 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리·법정지상권도 없어 매수인 인수 0원입니다. 따라서 권리 때문에 총취득액이 불어나는 구조는 아닙니다.
대신 물건 자체는 단순한 표준형 주거상품이 아닙니다. 감정상 단독주택·창고로 이용되고, 일부 토지는 도로로 쓰이며, 건물은 공부상 면적과 실측면적이 다르고 지붕 현황도 공부와 차이가 있습니다. 현재 최저가 52,016,200원을 두고 ‘싸다’고 결론내리기보다, 현장 상태·도로 이용·제시외 건물·주변 실제 거래 수준까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
