광주지방법원 2025타경5376. 전라남도 강진군 성전면 영풍리 213-1의 기타 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 윤한석이고, 권리분석의 출발점은 2021.09.23 접수된 강진군수산업협동조합 가압류 14,431,182원입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있으며, 이후 존속 중인 전남신용보증재단 가압류 38,000,000원, 농업협동조합중앙회 근저당권 144,000,000원, 2025.12.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기·임차 관계만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 대신 실제 입찰 난도는 다른 곳에 있습니다. 감정평가상 관리사, 저온창고, 자라양식장, 부화장, 창고, 화장실, 보일러실, 차고 등 이용 형태가 복합적이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 이 물건은 권리보다 현황·이용 가능성·시설 상태 확인이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5376 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 성전면 영풍리 213-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 관리사 · 저온창고 · 자라양식장 · 부화장 · 창고 · 화장실 · 보일러실 · 차고 |
| 소유자 | 윤한석 |
| 감정가 / 최저가 | 242,627,200원 / 242,627,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 149,310,316원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 참고 | 농림지역 · 지목 양어장 · 토지이용상황 답축사 · 2,044㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 예상 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2021.09.24 농업협동조합중앙회 가압류 81,776,704원은 등기부상 이미 말소됐고, 관련 강제경매개시결정 역시 취하로 말소됐습니다. 현재 권리분석에서는 2021.09.23 강진군수산업협동조합 가압류를 기준으로 이후 존속 권리가 매각으로 소멸하는지가 핵심이며, 제공된 권리 판단상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건이 싸다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 242,627,200원이고 유찰은 0회입니다. 인수금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 242,627,200원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거가 없어, 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다 현장 확인과 별도의 시세 검증이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 242,627,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 194,101,760원 | 5,846,847원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 155,281,408원 | 44,123,714원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 늘지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 매 회차 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 곧 매수인의 추가 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 가격 자체가 적정한지는 별개의 문제이므로, 242,627,200원·194,101,760원·155,281,408원 각각을 실제 현황과 시장가치에 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,627,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,196,781원 |
| 1. 가압류 · 강진군수산업협동조합 | 14,431,182원 | 14,431,182원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,999,237원 |
현재 회차에서는 채권총액 196,431,182원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 41,999,237원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 이용상태·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영흥리마을회관 남측·남동측 인근으로, 전·답 및 단독주택 등이 소재하는 농촌지대이며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 기호(2)~(4) 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 관리사, 저온창고, 창고, 화장실, 보일러실 및 창고, 자라양식장, 부화장, 차고 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 관리사 일부는 급·배수설비, 난방설비, 전기설비를 갖추고 있고 저온창고에는 저온설비가 있습니다.
- 토지 규제. 기호별로 농림지역, 계획관리지역, 농업진흥구역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(4)는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 농로 관련. 성전면사무소 사실조회 결과 기호(4)는 실제 농로로 사용되므로 매수 시 농로 기능 상실 등을 이유로 농지취득자격증명이 필요하지 않다고 회신된 내용이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 현장 대조. 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·현황을 감정평가서와 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 미등기 자라양식장 확인. 일반건축물대장상 21.16㎡ 자라양식장이 등기사항증명서에는 미등기 상태로 기재된 점을 확인해야 합니다.
- 현황도로 확인. 기호(4)의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르므로 도로 기능, 경계, 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역·농업진흥구역 확인. 기호별 규제가 서로 다르므로 향후 이용계획과 각 토지의 규제 내용을 개별적으로 대조해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 저온설비, 급·배수, 난방, 전기설비와 자라양식장·부화장 관련 시설의 실제 가동 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득 242,627,200원이 적정한지 별도의 시장가치 조사 없이 ‘신건’ 또는 ‘인수 0원’만으로 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사 및 토지 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 현재 회차 242,627,200원에서 채권총액 196,431,182원이 전액 배당되는 구조이고, 1회·2회 유찰 시 채권자 미배당이 발생해도 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 현장입니다. 관리사·저온창고·자라양식장·부화장·창고·차고와 토지가 일괄매각되고, 제시외 건물과 미등기 자라양식장 21.16㎡, 공부상 ‘답’이지만 현황 ‘도로’인 토지까지 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 242,627,200원이 싸다는 결론은 유보하는 게 맞습니다. 권리 인수는 통과, 가격과 현황은 추가 검증. 이 사건은 그 두 문장으로 정리됩니다.
