광주지방법원 2026타경50569. 순천시 연향동 1692-1의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 11,054,954,990원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 말소기준권리는 2019.12.17. 접수된 대구축산업협동조합 채권최고액 500,000,000원의 근저당권입니다. 같은 날 장계농업협동조합의 500,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 이후 순천시 압류와 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 순서상 눈여겨볼 점은 말소기준 근저당 접수번호가 54996, 코리아신탁주식회사 앞으로의 소유권이전 신탁 접수번호가 54997이라는 점입니다. 현재 소유자는 코리아신탁주식회사(수탁자)로 표시되어 있고, 등기부에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50569 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 연향동 1692-1 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제1·2종근린생활시설·위락시설·창고시설·숙박시설 |
| 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 11,054,954,990원 / 11,054,954,990원 (신건) |
| 청구액 | 500,000,000원 |
| 말소기준 | 2019.12.17. 을구 9번 대구축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁원부 확인은 필수
과거 국민은행 5,400,000,000원 근저당, 삼화 3,000,000,000원 근저당, 신한은행 1,000,000,000원 근저당, 에스비아이저축은행 2,280,000,000원 근저당 등은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2012년 이명희의 가처분 역시 2017년 취소결정으로 말소되었습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 4명, 모두 말소기준 후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경제 | 2층 | 2024.09.26 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 2026.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송진명 | 4층 | 2025.05.23 | 10,000,000원 | 1,300,000원 | 2026.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최봉연 | 확인 필요 | 2020.08.24 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 후옥영 | 지하1~9층 | 2025.02.12 | 400,000,000원 | 18,000,000원 | 2026.05.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이경제·송진명·최봉연·후옥영 모두 전입일이 말소기준일인 2019.12.17. 이후이므로 대항력은 없습니다. 후옥영은 지하1층부터 9층까지를 점유하는 것으로 조사되어 보증금 400,000,000원·월세 18,000,000원이고, 이경제는 2층, 송진명은 4층 점유입니다.
③ 건축물 상태 — 권리보다 더 큰 현장 리스크
매각물건명세서에는 일괄매각·수목 포함과 함께 건축물대장상 위반사항이 명시되어 있습니다. 목록 2에는 무단용도변경·무허가증축, 목록 5에는 무허가증축이 등재되어 있습니다.
감정평가상 이용상태도 단순한 상가 한 동이 아닙니다. 한 건물은 제1·2종근린생활시설, 위락시설, 창고시설로 이용되며 지하1층 주차장·창고, 2층 마사지 샵, 3층 사무소, 4층 유흥주점, 5층 사무소, 6층 용도미상입니다. 다른 건물은 숙박시설 및 제2종근린생활시설로 지하1층 주차장, 1층 로비·주차장, 2층부터 객실, 3층 객실·일반음식점, 4층 객실·옥상휴게공간, 5층~9층 복층 객실로 이용되고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,054,954,990원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 112,949,550원 |
| 2. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 근저당 · 장계농업협동조합 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,942,005,440원 |
현재 가정에서는 두 근저당권 채권최고액 합계 1,000,000,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여 예상액은 9,942,005,440원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국민연금공단 순천지사 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 숙박업소 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 295.0㎡, 일반상업지역이며 평지·세로장방형·광대소각 조건입니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 각 필지별로 소로1류, 중로3류, 대로1류와 접합 또는 저촉 관계가 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·수전설비가 있고, 숙박시설 건물에는 난방·조경시설도 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 수익자, 처분권한, 임대차 권한, 신탁재산 관리조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 위반건축물 현황 확인. 목록 2의 무단용도변경·무허가증축, 목록 5의 무허가증축 범위와 시정 가능성·비용을 행정관청 자료와 현장으로 확인해야 합니다.
- 층수·객실 현황 대조. 공부상 4층~9층과 현황 5층~10층 표기가 다르고 상부 객실이 복층구조이므로 도면·건축물대장·현황을 맞춰봐야 합니다.
- 점유자 4명 명도 계획. 대항력은 없지만 후옥영의 지하1~9층 점유 등 실제 점유범위가 넓어 인도·영업중단·시설반출 협의가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 최봉연 점유·보증금 보완. 보증금과 점유부분, 배당요구 여부를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 현재 가격 자체의 적정성 검증. 신건 최저가는 11,054,954,990원입니다. 권리상 인수 0원과 별개로 상업·숙박 복합자산의 수익력과 위반건축물 부담을 반영해 응찰가를 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 말소기준이 뚜렷하고 현재 확인된 임차인 4명도 모두 후순위 전입이라, 표면적인 권리인수 구조는 비교적 정리하기 쉽습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 자산 자체는 전혀 단순하지 않습니다. 소유권은 코리아신탁주식회사 명의의 신탁재산이고, 건물에는 무단용도변경·무허가증축이 등재되어 있으며, 실제 이용도 숙박·위락·근린생활시설·창고가 혼재합니다. 여기에 공부상 층수와 현황 표기가 다르고 4명의 점유자가 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만 운영·건축·명도 리스크는 높다”입니다. 신건 11,054,954,990원에 접근하기 전 신탁원부와 위반건축물 범위, 점유현황을 먼저 해소할 수 있는지가 이 물건의 실질적인 승부처입니다.
