광주지방법원 2026타경50569. 전라남도 순천시 연향동 1692-2 소재 근린시설과 토지가 경매 대상입니다. 감정평가상 건물에는 제1·2종 근린생활시설, 위락시설, 창고시설과 숙박시설이 포함돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 코리아신탁주식회사이고, 채무자는 주식회사베네치아관광호텔입니다. 2019년 설정된 대구축산업협동조합과 장계농업협동조합의 근저당권이 핵심 담보권입니다.
이 물건은 단순한 상가 경매가 아닙니다. 신탁재산이라는 소유구조, 임차인별 점유 범위, 숙박·위락시설의 영업 현황, 그리고 무허가 증축 문제가 함께 얽혀 있습니다. 따라서 현재 제시된 인수액 0원을 확인하더라도 모든 경제적 부담과 법률적 위험이 사라진다고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50569 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 연향동 1692-2 등기 표시: 연향동 1692-2, 1692-3 / 팔마2길 13 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 근린생활시설·위락시설·창고시설·숙박시설 |
| 현재 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 채무자 | 주식회사베네치아관광호텔 |
| 감정가 | 8,900,583,160원 |
| 최저매각가 | 8,900,583,160원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 | 대구축산업협동조합 |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.17 대구축산업협동조합 근저당권 |
| 관련 담보권 | 대구축산업협동조합 500,000,000원 장계농업협동조합 500,000,000원 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 |
| 일부 토지 정보 | 토지면적 441.0㎡ · 공시지가 1,582,000원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 3, 4의 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 신탁관계
현재 경매의 말소기준은 2019.12.17 설정된 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 같은 을구 순위에 장계농업협동조합 근저당권도 설정되어 있습니다. 두 근저당권의 채권최고액은 각각 500,000,000원이며, 예상배당에서는 각각 별도 채권으로 반영되어 있습니다.
2012년 국민은행 근저당권과 2017년 삼화 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2024년 대구축산업협동조합 등이 신청한 임의경매 역시 취하되어 말소됐고, 현재 분석 대상은 2026.04.17 등기된 새로운 임의경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 4명의 점유와 보증금
현황조사에 나타난 실제 임차인·점유자는 이경제, 송진명, 최봉연, 후옥영 등 4명입니다. 파악된 보증금은 총 430,000,000원이며, 최봉연의 보증금은 확인되지 않았으므로 합계에서 제외했습니다. 신고된 전입일은 모두 2019.12.17 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경제 2층 |
2024.09.26 | 20,000,000원 | 1,400,000원 | 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.05.19 접수 |
| 송진명 4층 |
2025.05.23 | 10,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.07.15 접수 |
| 최봉연 점유 부분 미확인 |
2020.08.24 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 | 확인되지 않음 |
| 후옥영 지하 1층~9층 |
2025.02.12 | 400,000,000원 | 18,000,000원 | 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.05.11 접수 |
대항력 판정은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계 및 제공된 권리판정을 따른 것입니다. 상가·숙박시설의 실제 대항요건은 점유, 사업자등록 등도 확인해야 하며, 확정일자와 우선변제권은 확정되지 않았습니다.
③ 신탁·압류와 배당 위험
2019년 근저당권 설정 이후 2024.03.15 순천시 압류가 등기되어 있습니다. 해당 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 세금 관련 채권은 법정기일 및 우선순위에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
배당 시뮬레이션에는 두 근저당권자에 대한 합계 1,000,000,000원의 배당이 반영되어 있지만, 임차인에 대한 배당금과 당해세·최우선변제액은 별도로 반영되어 있지 않습니다. 따라서 예상 잔여금이 실제로 전액 소유자에게 지급된다고 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,900,583,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 91,405,832원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 2. 근저당 · 장계농업협동조합 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 7,809,177,328원 |
매각가 8,900,583,160원 기준 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 확정 채권액에 따라 배당액 및 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신탁 관련 배분관계도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 채권 회수
현재 최저매각가는 감정가와 동일합니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 매각가가 낮아지더라도 근저당권자들에게 산정된 배당액은 전액 지급되고, 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 8,900,583,160원 | 1,000,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 7,120,466,528원 | 1,000,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 5,696,373,222원 | 1,000,000,000원 | 0원 | 0원 |
⑥ 건축물 현황 — 위반건축물과 층수 차이
| 기호 2-가 |
제1·2종 근린생활시설, 위락시설, 창고시설 지하 1층: 주차장(진입불가) 및 창고 등 1층: 주차장 등 2층: 마사지샵 3층: 사무소 4층: 유흥주점 등 5층: 사무소 6층: 용도 미상 |
|---|---|
| 기호 5-가 |
숙박시설 및 제2종근린생활시설 지하 1층: 주차장 등 1층: 로비, 주차장(현황 창고) 등 2층: 객실 3층: 객실 및 일반음식점 4층: 객실 및 옥상휴게공간 5층~9층: 객실(9층 복층구조) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 주요 설비 | 급배수·위생·소방·승강기·수전설비 등 |
| 특이사항 | 일부 주차장 진입불가 · 일부 주차장 현황 창고 이용 · 위반건축물 등재 |
이 물건의 매입가를 검토할 때는 감정평가액뿐 아니라 현행 법규상 실제로 사용할 수 있는 공간이 어디까지인지 확인해야 합니다. 위반건축물 문제로 일부 시설 이용이 제한된다면 임대수익과 향후 매각가격에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 입지. 순천시 연향동 국민연금공단 순천지사 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 숙박업소 등이 있는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 도로 및 가로구역별 최고높이 제한 등도 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 평지·가로장방 형태입니다. 확인된 토지면적은 441.0㎡이고 공시지가는 1,582,000원/㎡입니다.
- 도로. 도로접면은 광대소각이며, 관련 토지에는 소로·중로·대로에 대한 접합 또는 저촉 사항이 있습니다.
- 환금성. 근린·위락·숙박시설이 결합된 대형 상업용 부동산으로, 일반 주거용 부동산보다 매수자의 운영능력과 자금조달 여건에 따라 매각 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 신탁원부 확인. 제2019-2130호 신탁원부의 수익자, 관리·처분권한, 임대차 승인 조건 및 경매 후 법률관계를 확인하세요.
- 건물·토지 목록 대조. 일괄매각 범위, 각 건물과 토지의 소유권 및 공동담보 관계, 포함 수목과 부속 시설을 확인하세요.
- 위반건축물 실사. 무허가 증축 부분의 위치·면적·용도와 시정명령 또는 이행강제금 관련 사항을 확인하세요.
- 층별 점유 확인. 후옥영의 광범위한 점유 내용과 다른 임차인의 사용 구역이 실제로 중복되는지 확인하세요.
- 미상 임차인 보완. 최봉연의 점유 범위, 보증금, 차임, 사업자등록, 확정일자 및 계약관계를 확인하세요.
- 상가임대차 대항요건 확인. 전입일뿐 아니라 실제 인도 및 사업자등록 시점과 신탁관계에 따른 임대차 효력을 확인하세요.
- 배당순위 재검토. 순천시 압류와 관련된 조세채권, 임차인의 최우선변제 가능성 및 실제 확정 채권액을 확인하세요.
- 영업 인허가 확인. 숙박시설·유흥주점·마사지샵·음식점 등 각 이용시설의 허가와 영업승계 가능성을 확인하세요.
- 주차장·소방설비 확인. 진입불가 주차장과 창고로 이용 중인 주차공간, 객실 복층구조 및 소방·피난시설의 적법성을 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 상업용 부동산 매매사례, 임대수익, 공실률, 유지보수비와 위반사항 정리 비용을 반영해 입찰가 상한을 별도로 산정하세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.09 매각 진행 여부와 매각조건·정정공고·기일 변경을 법원에서 최종 확인하세요.
⑨ 종합 판단 — 권리상 인수 0원, 투자판단은 보수적으로
맺으며 — “말소되는 권리보다, 남는 건물과 운영을 보라”
이 사건의 강점은 현재 권리분석상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 근저당권자에 대한 예상배당도 전액 충족되는 것으로 나타납니다.
그러나 매수인은 경매가 끝난 후 실제 건물과 점유·운영관계를 넘겨받습니다. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁재산이라는 점, 후옥영의 대규모 임대차와 최봉연의 미상 보증금, 무허가 증축 및 층수 표시 차이는 반드시 해결하거나 비용을 평가해야 하는 문제입니다.
결론은 ‘권리상 인수는 낮지만, 실사 부담과 가격 불확실성은 높은 상업용 경매’입니다. 신건 최저가 8,900,583,160원이 저렴하다는 근거는 아직 없습니다. 신탁원부·매각물건명세서·임대차계약·건축물대장과 실제 수익을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰가격을 결정할 수 있습니다. 권리의 말소만 보고 응찰하기보다, 현장 실사와 적정가치 산정을 완료할 때까지 보수적인 접근이 필요합니다.
