서울북부지방법원 2025타경13079. 망우동 ‘동산힐’ 제1층 제101호로, 집합건축물대장상 근린생활시설(사무소)입니다. 소유관계는 박래금·이봉애·이상철이 각각 3분의 1씩 공유하고 있으며, 이번 경매의 등기상 대상은 박래금 지분입니다. 즉 낙찰자는 호실 전체가 아니라 박래금의 공유지분을 취득하는 구조입니다. 이 점이 이 사건의 가장 중요한 전제입니다.
권리 자체는 비교적 정리가 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2023.12.01. 접수된 제이비우리캐피탈주식회사 가압류이며, 그 이후 구성농업협동조합 가압류, 박미영의 강제경매개시결정, 주식회사국민행복기금 가압류, 국의 압류가 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 점유·사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13079 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 416-33 동산힐 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설(사무소) |
| 공유관계 | 박래금 3분의 1 · 이봉애 3분의 1 · 이상철 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 52,030,000원 / 17,048,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 비고 | 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 ‘지분’은 남는다
2022.07.26. 이봉애 지분에 설정됐던 공선영 근저당권 150,000,000원은 2022.11.22. 말소됐습니다. 2022.09.27. 박래금 지분에 설정된 이갑용 가압류 50,000,000원도 2025.11.20. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.12.01. 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 28,793,191원이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인의 보증금·확정일자·점유상태가 확인된 자료가 없으므로 대항력을 있다고 단정할 수 없고, 실제 점유자와 사용관계는 현장 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 278,000,000원을 그대로 비교하면 안 된다
동산힐의 확인된 최근 거래는 2025.05. 43.42㎡, 3층, 278,000,000원 1건입니다. 반면 경매 물건의 비교 대상 면적은 32.92㎡로 잡혀 있어 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 43.42㎡ | 3 | 278,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.42㎡ | 1건 | 278,000,000원 |
최저가 17,048,000원은 위 최근 거래금액의 6.1%로 표시되지만, 이 비율은 동일 면적·동일 조건의 실거래 비교가 아닙니다. 특히 이번 물건은 전체 소유권이 아니라 1/3 지분매각이므로 278,000,000원을 호실 전체의 직접 시세로 놓고 최저가를 단순 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 706,864원 |
| 1. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 28,793,191원 | 16,341,136원 |
| 2. 가압류 · 구성농업협동조합 | 23,386,844원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박미영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 14,640,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 116,820,396원 중 예상배당은 16,341,136원이며, 미배당액은 100,479,260원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 17,048,000원 | 16,341,136원 | 100,479,260원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 13,638,400원 | 12,992,909원 | 103,827,487원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 10,910,720원 | 10,314,327원 | 106,506,069원 | 0원 |
매각가가 더 내려가도 예상배당 기준 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 내려가는 것과 지분매각의 구조적 부담이 사라지는 것은 별개입니다. 이 사건은 “얼마나 싸졌나”보다 그 가격에 1/3 지분을 취득할 이유가 있는가를 먼저 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제101호는 집합건축물대장상 근린생활시설(사무소)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 다세대주택 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.
- 입지. 면일초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리 망우역(경춘선·경의중앙선)이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접하며 차량 접근이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,928,000원/㎡, 토지면적 116.7㎡이며 지형은 평지·가로장방입니다.
- 규모. 동산힐은 12세대이며 준공일은 2016.06.07입니다. 확인된 최근 거래는 1건이고 이번 비교 면적과 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각 대상은 박래금의 3분의 1 지분입니다. 이봉애·이상철의 각 3분의 1 지분은 이번 매각 대상이 아닙니다.
- 점유·사용관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 101호의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 지분매각과 함께 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 현황과 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 단순비교 금지. 최근 거래 278,000,000원은 43.42㎡이고 비교 대상 면적은 32.92㎡입니다. 6.1%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 사건 자체가 5회 유찰됐고 동산힐 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 가격 외에 지분 구조와 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “33%까지 내려왔다”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 52,030,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 17,048,000원, 감정가의 33%까지 내려왔습니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다.
하지만 낙찰 대상은 동산힐 101호 전체가 아니라 박래금의 1/3 지분입니다. 최근 실거래 278,000,000원 역시 43.42㎡ 거래로 비교 대상 면적 32.92㎡와 맞지 않아 직접적인 시세 근거로 쓰기 어렵습니다. 여기에 근린시설이라는 용도와 5회 유찰 이력까지 겹칩니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 단순하지만, 투자 판단은 보수적으로 해야 하는 지분경매입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 1/3 지분의 실제 활용가치와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
