서울북부지방법원 2025타경13079. 중랑구 망우동 동산힐 제1층 제101호에 관한 강제경매입니다. 집합건축물대장상 본건의 이용상태는 근린생활시설(사무소)입니다. 이 건물의 소유자는 박래금·이봉애·이상철이며, 각각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 이번 경매에서는 이 가운데 박래금의 지분 3분의 1이 매각됩니다.

최저매각가는 감정가 대비 26.21%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 큰 폭으로 할인된 물건이지만, 지분경매에서 가격 하락은 건물 전체를 저렴하게 취득할 수 있다는 의미가 아닙니다. 낙찰자는 기존 공유자들과 소유관계를 유지하게 되며, 사용·수익과 처분에서도 공유관계를 고려해야 합니다. 특히 본건은 6회 유찰됐고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 6.0회로 나타납니다. 가격 자체보다 매각 범위와 실제 활용 가능성을 먼저 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 박래금 지분 가압류

말소기준권리는 2023.12.01 접수된 갑구 4번 제이비우리캐피탈주식회사 가압류입니다. 청구금액은 28,793,191원이며 박래금의 공유지분에 설정된 권리입니다. 이후 구성농업협동조합 가압류, 강제경매개시결정, 국민행복기금 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

말소기준보다 앞선 이봉애 지분의 공선영 근저당권은 2022.11.22 이미 말소됐습니다. 이갑용의 박래금 지분 가압류 역시 2025.11.20 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 선순위 권리를 매수인이 새롭게 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 278,000,000원 거래를 그대로 적용하면 안 된다

동산힐의 확인된 실거래는 2025년 5월 거래입니다. 다만 해당 거래의 면적은 43.42㎡이고 본건 비교 대상의 면적 지표는 32.92㎡로 일치하지 않습니다. 더욱 중요한 것은 이번 경매의 매각 대상이 전체 소유권이 아닌 1/3 공유지분이라는 사실입니다.

참고 실거래 평균은 278,000,000원이지만 거래 표본이 1건뿐입니다. 또한 대상 면적이 서로 다르고 매각 범위도 공유지분이므로, 최저매각가가 참고 거래금액의 4.9%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 평가하는 것은 부적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 13,638,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 4.7%를 적용한 추정치입니다. 배당은 제시된 예상배당 순서와 금액을 기준으로 하며, 실제 배당은 채권 신고·배당요구·조세 및 집행비용 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

현재 최저매각가로 매각되는 경우 집행비용을 제외한 12,992,516원이 제이비우리캐피탈에 배당되는 것으로 추정됩니다. 구성농업협동조합과 신청채권자 박미영, 국민행복기금의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

전체 채권액 116,820,396원 중 예상 미배당액은 103,827,880원입니다. 그러나 이 금액이 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 등기상 예상 인수액은 0원이며, 본건에서 매수인이 별도로 검토해야 할 위험은 공유관계와 실제 점유·이용 문제입니다.

④ 회차별 배당 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

유찰이 계속될수록 최저매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 신청채권자 박미영의 예상배당은 제시된 모든 회차에서 0원이며, 매수인의 예상 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 망우동 면일초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 망우역(경춘선·경의중앙선)이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물입니다. 본건 제101호는 근린생활시설(사무소)이며, 감정평가에 함께 언급된 제502호의 용도는 다세대주택으로 구분됩니다.
• 설비. 위생 및 급배수, 개별 냉난방, 도시가스, 승강기, 공동현관 출입통제 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하며 차량 접근이 가능합니다.
• 토지. 3필지 일단의 대지로 이용되며, 토지면적은 116.7㎡입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 2,928,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 환금성. 동산힐은 12세대 규모이며 준공일은 2016.06.07입니다. 비교 가능한 거래 표본이 제한적이고 본건은 공유지분만 매각되므로, 일반적인 독립 소유 근린시설과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지분매각 범위. 매각 대상이 박래금 지분 3분의 1이라는 점을 확인하고, 다른 공유자인 이봉애·이상철의 지분까지 함께 취득하는 것으로 오인하지 마세요.
• 공유관계. 낙찰 후 실제 사용·수익, 공유자 간 협의, 공유물분할 및 향후 지분 처분 가능성을 검토해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 감정평가서와 현장을 대조해 포함 범위를 확인하세요.
• 임대차·점유. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용 목적, 임대차계약과 사업자등록 사항을 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 278,000,000원 실거래는 43.42㎡ 거래입니다. 본건의 32.92㎡ 면적 지표 및 1/3 지분매각 조건과 차이가 있으므로 해당 금액을 직접적인 시세 기준으로 사용하지 마세요.
• 유찰 이력. 6회 유찰된 이유를 현장 상태·매각조건·지분 특성·실제 입찰 수요와 함께 검토하세요.
• 등기 재확인. 2026.08.27 확인된 등기 내용을 기준으로 분석했으므로 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·조세. 미납 관리비와 조세, 집행비용 등 예상배당에 확정적으로 반영되지 않은 금액을 별도로 확인하세요.
• 용도 확인. 본건은 주거용 아파트가 아닌 제1층 근린생활시설(사무소)입니다. 현황 이용상태와 공부상 용도, 향후 사용 계획의 적합성을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 26%여도, 전체 소유권을 사는 것은 아니다”

이 사건은 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 52,030,000원에서 최저매각가가 13,638,000원까지 내려왔고, 등기상 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 두 사실만으로 저렴하고 안전한 매물이라고 결론 내리기는 어렵습니다.

낙찰 대상은 동산힐 101호 전체가 아니라 박래금의 공유지분 1/3입니다. 나머지 공유자와의 관계를 고려해야 하고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 6회 유찰이라는 이력 역시 가격 하락과 별개로 환금성을 검토해야 할 이유입니다.

특히 참고 실거래 278,000,000원은 면적과 소유권 범위가 서로 달라 본건 가격의 직접적인 비교 기준으로 사용할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 전체 실거래 대비 비율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 타당합니다.

등기상 인수위험은 낮지만, 지분 소유에 따른 활용·처분 위험은 별도로 존재합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 내려갔는지가 아니라, 취득하는 공유지분을 실제로 어떻게 사용할 수 있고 향후 어떤 방식으로 처분할 수 있는지에 있습니다.