서울북부지방법원 2025타경13079. 서울 중랑구 망우동 ‘동산힐’ 5층 502호에 관한 강제경매입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 할인율이 아니라 매각 범위입니다. 등기부상 502호는 박래금·이봉애·이상철이 각각 3분의 1씩 공유하고 있고, 경매개시결정은 박래금 지분에 대해 이루어졌습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 502호 전부가 아니라 박래금의 3분의 1 공유지분입니다.
권리의 기준점은 2023.08.03 박미영의 박래금 지분 가압류 50,000,000원입니다. 이후 박래금 지분에 설정된 제이비우리캐피탈·구성농업협동조합·조원광·국민행복기금의 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 과거 우리은행 근저당과 공선영 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13079 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 416-33 동산힐 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 집합건축물대장상 다세대주택 |
| 소유관계 | 박래금 3분의 1 · 이봉애 3분의 1 · 이상철 3분의 1 |
| 매각대상 | 박래금 지분 3분의 1 · 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 56,162,870원 / 14,722,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 ‘공유지분’이 핵심
2023.08.03 박미영의 가압류가 이 사건의 말소기준으로 제시되어 있고, 이후의 박래금 지분 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 채무를 떠안지 않는다는 의미이지, 502호 전체를 단독 소유한다는 의미가 아닙니다. 낙찰자는 박래금 대신 3분의 1 공유자가 되고 이봉애·이상철의 각 3분의 1 지분은 그대로 남습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·전입일자가 확인된 임차인을 전제로 한 인수액은 현재 계산되지 않았지만, 실제 점유관계와 사용관계는 입찰 전 현황 확인이 필요한 부분입니다.
③ 가격 비교 — 5.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
동산힐의 최근 거래 자료에는 2025.05 거래 1건이 있고 거래금액은 278,000,000원입니다. 그러나 해당 거래 전용면적은 43.42㎡이고, 이 사건의 대상면적 기준은 26.05㎡로 표시되어 면적 매칭이 되지 않습니다. 여기에 경매대상 자체가 전체 호실이 아닌 3분의 1 지분이라는 차이까지 있습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 경매 대상 기준 | 26.05㎡ | 5 | 감정가 56,162,870원 |
| 현재 최저가 | 26.05㎡ | 5 | 14,722,000원 |
| 최근 실거래 | 43.42㎡ | 3 | 278,000,000원 |
데이터상 최저가 ÷ 최근 거래가격은 5.3%로 표시됩니다. 그러나 이는 면적이 다른 전체 호실 실거래와 지분매각 최저가를 비교한 수치이므로, “시세보다 94.7% 싸다”는 식의 결론을 내릴 수 없습니다. 오히려 6회 유찰이라는 결과 자체가 단순 할인율로 설명되지 않는 지분·점유·건축물 상태의 환금성 문제를 함께 보라는 신호에 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,722,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 664,996원 |
| 갑구 3번 가압류 · 박미영 | 50,000,000원 | 14,057,004원 |
| 갑구 4번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 28,793,191원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 구성농업협동조합 | 23,386,844원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 조원광 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 박미영 | - | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 14,640,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 146,820,396원 중 예상 배당액은 14,057,004원이며 미배당액은 132,763,392원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 제시외 건물·위반건축물
매각물건명세서 비고에는 “지분매각. 제시외 건물 포함”이라고 기재되어 있고, 집합건물대장상 위반건축물로 등재되었다는 내용도 있습니다. 위반내용은 3.5㎡ 주거 패널조로 표시되어 있습니다. 따라서 입찰자는 매각에 포함되는 제시외 부분과 위반건축물 표기의 실제 위치·현황·이행 관련 상태를 원문과 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 502호는 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 다세대주택 및 근린생활시설로 평가되어 있습니다.
- 입지. 면일초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장과 근거리 망우역(경춘선·경의중앙선)이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하며 차량접근이 가능합니다.
- 규모. 동산힐은 12세대이며 준공일은 2016.06.07입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,928,000원/㎡, 토지면적 116.7㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지거래허가 표시. 자료에 기재된 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 재확인. 낙찰대상은 박래금의 3분의 1 지분입니다. 전체 호실 취득가처럼 최저가를 해석하지 마세요.
- 공유자 사용관계 확인. 이봉애·이상철 지분은 매각되지 않습니다. 실제 502호 사용·점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 사용 근거를 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서의 3.5㎡ 주거 패널조 위반내용과 제시외 건물의 위치·포함 범위를 대조하세요.
- 실거래 비교 주의. 278,000,000원 실거래는 43.42㎡로 대상면적 26.05㎡와 다릅니다. 5.3%라는 비율을 직접적인 시세 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 26.21%까지 내려왔다는 사실보다 왜 반복 유찰됐는지를 먼저 확인하는 편이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 부족액 132,763,392원이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “26% 할인”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 56,162,870원이 14,722,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 동산힐 502호 전부가 아니라 박래금의 3분의 1 지분입니다. 등기상 인수액은 0원이지만, 낙찰 후에도 이봉애·이상철과 공유관계가 남습니다.
가격 역시 최근 거래 278,000,000원과 단순 비교할 수 없습니다. 최근 거래는 43.42㎡이고 경매대상 기준 면적은 26.05㎡이며, 한쪽은 전체 호실 거래이고 다른 한쪽은 지분매각입니다. 여기에 제시외 건물 포함·위반건축물 등재·임대관계 미상까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 3분의 1 지분을 취득한 뒤 어떤 공유·점유·처분 구조가 남는가를 확인하는 데 있습니다.
