18,403,000원
서울북부지방법원 2025타경13079. 망우동 동산힐 제5층 502호는 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용되는 물건입니다. 현재 등기상 공유자는 박래금·이봉애·이상철이고 각 지분은 3분의 1입니다. 이번 경매는 그중 박래금의 3분의 1 지분을 대상으로 한 지분매각입니다. 따라서 낙찰가 18,403,000원으로 취득하는 것은 502호 전체가 아니라 박래금의 공유지분입니다.
권리 흐름만 보면 현재 말소기준은 2023.08.03 박미영의 가압류 50,000,000원입니다. 이후 박래금 지분에 설정된 제이비우리캐피탈·구성농업협동조합·조원광·국민행복기금의 가압류, 강제경매개시결정과 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당과 공선영 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 문제는 인수권리보다 지분 자체의 이용·처분·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 416-33 동산힐 제5층 제502호 · 도로명 서울특별시 중랑구 용마산로102길 27-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 제5층 제502호 · 집합건축물대장상 다세대주택 |
| 공유자 / 매각대상 | 박래금·이봉애·이상철 각 3분의 1 · 박래금 지분 3분의 1 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 56,162,870원 / 18,403,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 승강기·도시가스·공동현관출입통제설비 등 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 공유지분을 산다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 2023.08.03 말소기준 가압류 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 즉 전형적인 선순위 임차보증금 인수형은 아니지만, 이 사건의 매수 후 과제는 권리 인수가 아니라 다른 공유자 2명의 지분과 함께 존재하는 3분의 1 공유지분이라는 사실입니다.
② 시세 비교 — 2.78억 실거래를 ‘94% 할인’로 보면 안 된다
동산힐 실거래 자료에는 2025.05 거래 1건이 있습니다. 거래가는 278,000,000원이지만 거래면적은 43.42㎡이고, 이 사건 비교 대상면적은 26.05㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 이번 경매는 502호 전체가 아니라 3분의 1 지분매각입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 43.42㎡ | 3 | 278,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.42㎡ | 1건 | 278,000,000원 |
데이터 산식상 현재 최저가 18,403,000원은 최근 12개월 평균 거래가의 6.6%로 표시됩니다. 하지만 이 수치를 그대로 “시세의 6.6%에 사는 물건”으로 해석하면 안 됩니다. 비교 면적이 다르고, 실거래는 1건뿐이며, 경매대상은 3분의 1 공유지분이기 때문입니다. 따라서 이 사건에는 실거래 2.78억원을 근거로 한 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 4.0% 추정) | - | 731,254원 |
| 갑구 3번 가압류 · 박미영 | 50,000,000원 | 17,671,746원 |
| 갑구 4번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 28,793,191원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 구성농업협동조합 | 23,386,844원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 조원광 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 박미영 | - | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 14,640,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 146,820,396원 중 배당 시뮬레이션상 17,671,746원이 배당되고, 미배당액은 129,148,650원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 502호는 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 다세대주택 및 근린생활시설 건물입니다.
- 입지. 면일초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 망우역(경춘선·경의중앙선)이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하며 차량 접근이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 116.7㎡, 공시지가는 2,928,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역의 자료상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 규모. 동산힐은 12세대이며 준공일은 2016.06.07입니다.
- 환금성. 현재 경매물건은 5회 유찰되었고, 동산힐 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회로 기재되어 있습니다. 여기에 3분의 1 지분매각이라는 구조가 더해집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위부터 확인. 502호 전체가 아니라 박래금 지분 3분의 1 매각입니다. 최저가를 전체 호실 가격처럼 해석하지 마세요.
- 공유관계 확인. 이봉애·이상철의 각 3분의 1 지분은 남습니다. 낙찰 후 소유구조를 전제로 이용·처분 계획을 검토해야 합니다.
- 실거래 단순비교 금지. 278,000,000원 거래는 43.42㎡이고 대상 비교면적은 26.05㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 표본도 1건입니다.
- 5회 유찰의 의미. 감정가 대비 할인율만 볼 것이 아니라, 반복 유찰 자체를 환금성과 시장 수요의 경고 신호로 함께 보세요.
- 위반건축물·제시외 건물. 3.5㎡ 주거 패널조 위반 표기와 제시외 건물 포함 문구를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 및 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “33%까지 내려왔어도, 전체 물건이 아니다”
감정가 56,162,870원이 5회 유찰되어 최저가 18,403,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 권리상 매수인 인수액도 0원이라 실질취득 기준은 18,403,000원입니다. 하지만 이 사건은 502호 전체 매각이 아니라 박래금 지분 3분의 1 지분매각입니다.
여기에 직접 비교하기 어려운 실거래 1건, 5회 유찰, 동산힐 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 집합건물대장상 위반건축물 표기와 제시외 건물까지 함께 봐야 합니다. 따라서 최근 실거래 278,000,000원과 현재 최저가의 단순 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 공유지분을 어떤 조건으로 취득하는가입니다.
