수원지방법원 2024타경4931. 평택 고덕동 고덕리치타워2 4층 404호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 위락시설(유흥주점)입니다. 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재되어 있습니다. 감정가 332,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 79,713,000원입니다.
권리구조는 숫자보다 단순합니다. 2022.12.28. 설정된 하나은행 근저당권 324,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 설정된 후순위 하나은행 근저당권 2건과 2024년 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 의정부농업협동조합·남서울농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4931 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙2로 79, 4층404호 (고덕동,고덕리치타워2) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 위락시설(유흥주점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 정남경 · 2022.12.28. 소유권이전 · 거래가액 363,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 79,713,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 267,035,417원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28. 을구 2번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 정리
임차인은 확인되지 않고 매각물건명세서 비고는 공실입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으나, 현재 제공된 권리관계상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준인 하나은행 을구 2번 근저당권 이후의 을구 3·4번 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 332,000,000원에서 현재 최저매각가는 79,713,000원으로 내려왔고, 현재 회차 비율은 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 55,799,100원, 6회 유찰 시 39,059,370원입니다.
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 이 호실은 공부상 위락시설(유흥주점)이고 현재 공실인 비주거 물건이라, 실제 임대수요·업종 허용·시설상태·수익성에 따라 시장가격 편차가 클 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,834,834원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 324,000,000원 | 77,878,166원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 624,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 624,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,934,976원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,612,934,976원 중 77,878,166원이 배당되고, 미배당은 1,535,056,810원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 위락시설(유흥주점)이며 현재 공실 상태입니다. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. RC조 및 벽식구조 철근콘크리트 지붕, 지하 2층·지상 6층 건물의 4층 404호이며 승강기·급배수·위생·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 12m 내외, 서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 정방형·평지의 상업용 토지이며 공시지가는 5,489,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 79,713,000원이라는 숫자만 보고 저평가라고 판단하지 말고 인근 유사 상가·위락시설의 실제 임대료와 매매가를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재되어 있으므로 현장 출입 가능 여부, 내부 마감·시설 잔존 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 용도 확인. 공부상 위락시설(유흥주점)이므로 희망 업종의 영업 가능 여부와 관련 인허가 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 4회 유찰된 사유가 단순 가격인지, 상권·시설·용도·관리상 문제인지 현장조사로 구분해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 을구 3·4번 하나은행 근저당에는 고덕리치타워2 405호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당관계 원본을 함께 대조하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 ‘환금성’
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고 임차인 인수도 없어 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 감정가 332,000,000원에서 79,713,000원까지 네 차례 유찰됐다는 사실을 곧바로 가격 매력으로 바꾸어 읽으면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 공부상 위락시설(유흥주점)·현재 공실인 비주거 물건이기 때문입니다.
권리분석은 합격, 가격판단은 보류. 현재 회차의 핵심은 말소 여부가 아니라 ‘79,713,000원에 사서 실제로 사용할 수 있는가, 임대할 수 있는가, 다시 팔 수 있는가’를 확인하는 것입니다. 4회 유찰이라는 기록까지 감안하면 종합 평가는 C 수준이 적절합니다.
