수원지방법원 2024타경4931. 평택시 고덕동 고덕리치타워2의 4층 404호입니다. 소유자 정남경이 363,300,000원에 매수한 것으로 등기돼 있으며, 하나은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 감정가는 332,000,000원이지만 다섯 차례 유찰을 거치며 최저매각가가 55,799,000원으로 낮아졌습니다.
등기상 말소기준권리는 2022.12.28 설정된 하나은행의 채권최고액 324,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 하나은행의 다른 근저당권들과 이후 가압류, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 낙찰자가 해당 채권들의 미배당액을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 이 물건을 아파트나 일반적인 근린생활시설과 같은 기준으로 평가해서는 안 됩니다. 감정평가상 공부상 용도가 위락시설(유흥주점)이며, 현재 공실입니다. 유찰이 누적된 상황에서 필요한 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제로 사용·임대·매각할 수 있는 가격이 얼마인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙2로 79, 4층 404호 (고덕동, 고덕리치타워2) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 / 공부상 위락시설(유흥주점) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트 구조 · 지하 2층, 지상 6층 건물 중 4층 404호 |
| 점유·이용상태 | 현재 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 정남경 (2022.12.28 소유권이전, 거래가액 363,300,000원) |
| 감정가 | 332,000,000원 |
| 최저매각가 | 55,799,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 267,035,417원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 미배당은 인수되지 않는다
최초 소유자 주식회사리치팜 명의로 설정됐던 의정부농업협동조합과 남서울농업협동조합 근저당권은 2022.12.28 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 채권최고액이 현재 매수인에게 승계되는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
현재 권리분석의 기준은 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 을구 3·4번 하나은행 근저당권, 경기신용보증재단 가압류 및 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 동일 날짜에 설정된 근저당권들은 접수번호와 등기순위를 구분해 배당 구조를 검토해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 17%라도 저가 매수는 미확정
감정가 332,000,000원에 출발했던 물건이 5회 유찰 후 55,799,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 할인 폭은 크지만, 감정가가 곧 현재 시장에서 거래 가능한 가격을 의미하지는 않습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 332,000,000원 | 100% |
| 현재 회차 (5회 유찰) | 55,799,000원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 39,059,300원 | 11.76% |
| 7회 유찰 시 | 27,341,510원 | 8.24% |
후속 회차 가격은 유찰 시나리오이며 실제 매각기일·최저매각가 확정과는 구분해야 합니다.
특히 5회 유찰은 낙찰가격이 상당히 내려왔다는 의미인 동시에, 해당 물건에 대한 시장의 수요와 환금성을 면밀히 점검해야 한다는 경고 신호입니다. 매각 후 이용할 업종이 제한되거나 임차 수요가 부족하다면 최저가가 더 내려가더라도 투자 매력은 높아지지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,404,382원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 324,000,000원 | 54,394,618원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 하나은행 | 624,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 하나은행 | 624,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,934,976원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금 55,799,000원에서 집행비용 1,404,382원을 공제하면 채권자에게 배당되는 금액은 54,394,618원입니다. 이 금액은 을구 2번 하나은행 근저당권에 배당되고 나머지 근저당권과 가압류에는 배당금이 없는 계산입니다.
배당계산상 채권액 합계는 1,612,934,976원, 예상 미배당액은 1,558,540,358원입니다. 채권최고액을 기준으로 산정한 추정표이므로 실제 채무잔액·배당액과 구분해야 합니다. 또한 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
집행비용은 추정치이며 실제 배당은 확정 채권액, 배당순위, 조세 등 우선채권과 경매법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미회수와 인수액을 구분해야 한다
| 회차 | 예상매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 55,799,000원 | 54,394,618원 | 1,558,540,358원 |
| 6회 유찰 시 | 39,059,300원 | 37,956,233원 | 1,574,978,743원 |
| 7회 유찰 시 | 27,341,510원 | 26,449,363원 | 1,586,485,613원 |
신청채권자 하나은행의 청구액은 267,035,417원입니다. 현재 회차에서 신청채권자에 대한 예상 배당액은 54,394,618원으로 청구액이 충족되지 않습니다. 이후 유찰 시나리오에서도 청구액이 모두 변제되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 율포초등학교 북동측 인근입니다. 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 함께 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 지하 2층·지상 6층 건물입니다. 석재 외벽, 페인팅 내벽, 강화유리 및 샷시창호가 기재돼 있고 급배수·위생·승강기·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 12m, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지는 정방형·평지이며 공시지가 자료상 5,489,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 위락시설(유흥주점)이며 현재 공실입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 일반적인 주거용이나 범용 상가와 달리 위락시설은 실제 사용 가능한 업종, 영업허가, 임차 수요, 내부 시설 상태 및 용도 변경 가능성에 따라 매각 가능가격이 크게 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 검증. 동일 건물과 인근의 실제 위락시설 거래가격, 현재 임대조건 및 공실 현황을 확인해야 합니다. 감정가의 16.81%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 용도·인허가 확인. 건축물대장상 용도, 실제 허용 업종, 영업허가 가능성, 용도 변경에 필요한 조건과 비용을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 현장점유 확인. 명세서에는 공실로 기재돼 있으나 임대관계는 미상입니다. 현장 출입·점유·잔존 시설물 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 관계 검토. 을구 3·4번 하나은행 근저당권에는 같은 건물 405호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보목록과 배당 관련 원본을 대조하세요.
- 관리비·시설비용 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 설비 상태, 원상복구와 시설 보수에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 자금조달 검토. 위락시설의 담보대출 가능 여부와 실제 대출조건을 금융기관에 확인하고, 대출 없이도 취득·보유할 수 있는 자금계획을 검토하세요.
- 기일·권리 원본 대조. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17% ≠ 시세의 17%”
이 물건의 장점은 명확합니다. 기존 선순위 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 등기상 말소기준권리 및 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 명세서상 공실이며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 별개입니다. 감정가 332,000,000원짜리 물건이 다섯 차례 유찰돼 최저가 55,799,000원으로 내려왔지만, 공부상 위락시설(유흥주점)이라는 특성과 현재 공실 상태, 실제 거래가격을 확인하지 못한 점 때문에 저가 매수라고 판단할 근거는 부족합니다.
결론은 권리상 인수부담은 낮지만, 가격 적정성과 출구전략은 검증되지 않은 물건입니다. 매수 목적에 맞는 사용 가능성과 임대·재매각 수요가 객관적으로 확인되기 전에는 큰 할인율만을 근거로 응찰하는 것을 경계해야 합니다. 권리는 비교적 단순, 환금성과 가격은 신중. 이것이 본건의 핵심 판단입니다.
