수원지방법원 2024타경4931. 평택 고덕동 고덕리치타워2의 4층 405호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 서원욱으로, 2022년 12월 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 342,300,000원입니다. 같은 날 하나은행을 근저당권자로 하는 여러 담보권이 설정됐고, 이후 하나은행의 임의경매가 개시됐습니다.

숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 감정가 313,000,000원에 비해 최저매각가는 52,606,000원까지 내려왔습니다. 그러나 중요한 것은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 현재 이 부동산을 실제로 얼마에 임대하거나 다시 매각할 수 있느냐입니다. 유흥주점 용도라는 특수성과 공실 상태를 고려하면, 단순한 할인율만으로 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 채무는 별개

말소기준권리는 2022.12.28 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 3번과 4번 하나은행 근저당권 (각 624,000,000원)도 매각으로 소멸할 예정입니다. 두 근저당권에는 고덕리치타워2 제404호가 공동담보로 표시돼 있습니다.

말소기준보다 앞서 설정됐던 의정부농업협동조합과 남서울농업협동조합의 근저당권은 이미 2022.12.28 등기 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 담보권을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조도 아닙니다. 하나은행이 신청한 경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 16.81%가 곧 적정가일까?

현재 최저매각가는 52,606,000원으로 감정가 313,000,000원의 16.81% 수준입니다. 5회 유찰이 누적된 결과로, 명목상 가격 하락 폭이 매우 큽니다.

하지만 이 물건은 주거용 아파트와 달리 유흥주점으로 기재된 위락시설입니다. 실제 활용 가능한 업종, 인허가 조건, 시설 상태, 임차 수요 및 향후 매도 가능한 가격이 투자 성과를 크게 좌우합니다. 감정가가 높았다는 이유만으로 현재 최저가의 안전마진이 확보됐다고 볼 수는 없습니다.

추가 유찰 시 금액은 회차별 가격 시나리오이며, 실제 매각 진행 및 매각기일은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,606,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 1,346,908원이 배정되고, 나머지 51,259,092원은 을구 2번 하나은행 근저당에 배당되는 것으로 계산됩니다. 다른 근저당권에 대한 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

세 근저당의 채권최고액 합계는 1,548,000,000원입니다. 이를 기준으로 한 계산상 미배당액은 1,496,740,908원입니다. 단, 이는 채권최고액을 이용한 배당 모형의 부족액으로 실제 확정 채무액을 의미하지 않습니다. 공동담보의 채권 관계와 실제 피담보채무 잔액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 하나은행의 경매 신청 청구액은 267,035,417원입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당액과 미배당액은 확정 배당 결과가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 구조의 지하 2층·지상 6층 건물입니다. 외벽은 석재 마감, 내부는 몰탈 위 페인팅 등이며 강화유리 및 샷시창호가 설치된 것으로 기재됐습니다.
• 설비. 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 설치돼 있습니다. 실제 가동 상태와 위락시설 영업에 필요한 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 남측은 노폭 약 12m, 서측은 약 15m의 포장도로와 접합니다. 토지는 정방형이며 인접지와 대체로 평탄합니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 고덕국제화지구 지구단위계획구역과 택지개발지구에 속합니다. 토지 관련 공시지가는 5,489,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 실제 용도. 공부상 위락시설(유흥주점)입니다. 일반 사무실이나 주거시설로 자유롭게 활용할 수 있다고 가정하면 안 됩니다. 실제 가능한 용도와 업종 전환 여부는 건축물대장·관할 행정기관을 통해 검토해야 합니다.
• 환금성. 현재 공실이며 5회 유찰됐습니다. 유흥주점 용도의 상업시설은 실제 매수·임차 수요가 핵심입니다. 매각 가능한 가격과 임대 가능성을 확인하기 전까지 환금성에 보수적인 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인율에 현혹되지 않기. 최저가 52,606,000원이 감정가의 16.81%라는 사실은 확인되지만, 그것만으로 시장가치보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 유사 위락시설의 최근 거래 및 실제 임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 용도·인허가 확인. 공부상 위락시설(유흥주점)의 영업 가능 업종과 인허가 요건을 확인하고, 다른 용도로 전환하려면 건축·소방 등 관련 요건을 검토해야 합니다.
• 공실 및 명도 확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있습니다. 다만 실제 점유, 출입 가능 상태, 잔존 집기 및 임대관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 시설 복구·유지비 점검. 공실 상업시설은 내부 설비, 소방·전기·위생시설 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 시설 복구비와 공실 유지비용을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인해야 합니다. 현재 최저가가 낮더라도 별도 비용이 발생하면 실제 취득 부담은 커집니다.
• 공동담보 확인. 을구 3번과 4번 근저당에는 같은 건물 제404호가 공동담보로 표시돼 있습니다. 실제 채권 잔액과 공동담보 관계를 등기 원본 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 입찰보증금·매각조건 확인. 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰보증금 비율, 특별매각조건, 매각기일 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 대조하고 최신 권리 변동과 점유 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 나온 것”과 “싸게 사는 것”은 다르다

이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후의 권리는 정리되고 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 상대적으로 단순합니다. 반면 매각가가 감정가의 16.81%까지 내려왔는데도 이미 5회 유찰됐다는 사실은 가볍게 볼 문제가 아닙니다.

공부상 유흥주점인 위락시설에 현재 임차인도 없이 공실 상태입니다. 앞으로 어떤 업종으로 활용할 수 있고, 실제 얼마에 임대하거나 매각할 수 있는지가 투자 성과를 좌우합니다. 현재 최저가만으로 충분한 가격 메리트가 입증된 것은 아닙니다.

결론은 ‘권리 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 보류’입니다. 현장 확인과 유사 위락시설의 거래·임대 사례 검증을 통해 실제 시장가격을 먼저 판단해야 합니다. 가격이 크게 하락했다는 사실보다 그 가격에 다시 팔거나 활용할 수 있는지가 이 경매의 핵심입니다.