수원지방법원 2024타경4931. 평택 고덕동 고덕리치타워2 4층 405호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항상 공부상 위락시설(유흥주점)입니다. 현재 상태는 공실로 기재돼 있습니다. 소유자 서원욱은 2021.11.08 매매를 원인으로 2022.12.28 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 342,300,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2022.12.28 설정된 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 300,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 채권최고액 624,000,000원의 근저당권 2건이 추가됐고, 이후 임의경매개시결정 2건이 등기됐습니다. 이들 활성 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4931 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙2로 79, 4층405호 (고덕동,고덕리치타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 위락시설(유흥주점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 서원욱 · 거래가액 342,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 75,151,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 청구금액 | 267,035,417원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역(고덕국제화지구) · 택지개발지구 |
① 권리 흐름 — 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
2022.11.08 설정된 의정부농업협동조합 3,600,000,000원 근저당과 남서울농업협동조합 4,800,000,000원 근저당은 2022.12.28 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수번호 53838의 주식회사하나은행 300,000,000원 근저당이고, 접수번호 53839·53840의 각 624,000,000원 근저당 및 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 공실, 확인된 임차인 없음
매각물건명세서 비고에는 “공실임”으로 기재돼 있고, 확인된 임차인 정보는 없습니다. 감정요항에서는 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 실제 입찰 전에는 현장 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 계산상 임차인 승계액이나 보증금 인수액은 반영되지 않으며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%여도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 75,151,000원으로 감정가 313,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 용도·동일 건물의 비교 실거래가가 확인되지 않는 상황에서는 이 숫자를 그대로 ‘시세 대비 76% 할인’처럼 해석할 수 없습니다. 특히 공부상 위락시설(유흥주점)이고 현재 공실인 물건은 실사용 가능성·임대수요·재매각 가능성을 가격보다 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,752,718원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 73,398,282원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 624,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 624,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 1,548,000,000원 중 73,398,282원이 배당되고 1,474,601,718원이 미배당으로 남는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 미배당 담보채권은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석돼 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 75,151,000원 | 73,398,282원 | 1,474,601,718원 |
| 5회 유찰 시 | 52,605,700원 | 51,258,797원 | 1,496,741,203원 |
| 6회 유찰 시 | 36,823,990원 | 35,761,158원 | 1,512,238,842원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 공부상 위락시설(유흥주점)이며 현재 공실 상태입니다.
- 도로. 남측 약 12m 내외, 서측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 대지 946.6㎡, 평지·정방형·중로각지, 공시지가 5,489,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비, 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘24.01%’ 숫자만 보지 않기. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만 비교 실거래가 없이 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 공부상 위락시설(유흥주점)입니다. 실제 사용·임대가 가능한 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서는 공실로 기재돼 있으나 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유를 재확인하세요.
- 미배당 오해 금지. 1,474,601,718원의 채권 미배당 예상액은 매수인 인수금이 아닙니다. 현재 인수 추정액은 0원입니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 4회 유찰된 만큼 상권·임대수요·권리금 가능성·재매각 수요를 가격과 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 1,474,601,718원의 큰 미배당액 자체를 매수인이 떠안는 구조로 볼 필요는 없습니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 이 물건은 공부상 위락시설(유흥주점), 현재 공실, 그리고 이미 4회 유찰됐습니다. 최저가 75,151,000원이 감정가의 24.01%까지 내려왔어도 비교 실거래가가 확인되지 않는 이상 “시세보다 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 환금성과 실제 활용 가능성을 반드시 확인해야 하는 물건으로, 권리보다 용도·수요·재매각성이 승부처입니다.
