춘천지방법원 2023타경305747. 원주시 단계동 천사로 90의 2층 201호입니다. 사건상 용도는 다세대로 분류돼 있으나 감정 이용상태상 이 건물은 1층 주차장·계단실, 2층 소매점, 3~6층 공동주택 구조이며, 매각물건명세서 비고에도 본 호의 용도가 근린생활시설(소매점)으로 기재돼 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 다세대만 전제로 환금성과 임차구조를 판단하면 안 됩니다.

말소기준권리는 2018.10.26. 설정된 원주원예농업협동조합의 근저당권 1,140,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 해당 근저당권은 2023.12.28. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전돼 있습니다. 등기상 계산만 보면 매수인 인수는 0원이지만, 임차관계는 별도 점검이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도

말소기준권리는 2018.10.26. 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤 등재된 대원신용협동조합 가압류 760,000,000원, 원주시·수원시·국·국민건강보험공단 압류, 이주희 가압류 70,000,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권 자체는 2023.12.28. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 21명, 1명은 대항력 가능·미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 조사된 실제 임차인은 21명입니다. 대부분 전입일이 2018.10.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 정리됩니다. 다만 이선화는 전입신고일이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아, 보증금 80,000,000원에 대해 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

③ 가격 — 4회 유찰로 714,000,000원 → 171,431,000원

현재 최저매각가는 171,431,000원으로 감정가 714,000,000원의 약 24.0%입니다. 다만 비교할 실제 거래가격이 제시돼 있지 않고, 단지 통계상 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.

또한 대상 면적은 265.8㎡인데 단지 거래면적과의 일치 여부가 확인되지 않은 상태이고, 해당 집합건물 통계상 평균 유찰횟수는 3.3회입니다. 현재는 이미 이를 넘어 4회 유찰된 상태입니다. 주거용 아파트처럼 거래 표본이 명확한 물건과 달리, 2층 소매점이라는 실제 이용상태까지 감안해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,431,000원 가정)

채권 총액 1,970,000,000원 중 168,230,966원이 배당되고, 미배당은 1,801,769,034원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 특별매각조건 — 전세사기피해자 우선매수권

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단계동 단계택지사거리 동측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·다가구주택이 혼재한 상가지대입니다.
• 이용. 6층 건물 중 1층은 주차장·계단실, 2층은 소매점, 3~6층은 공동주택으로 이용 중입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스노선 및 운행빈도 등 전반적인 교통사정은 보통 정도입니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·대로3류 접합·가축사육제한구역입니다.
• 토지. 토지면적 433.3㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 692,100원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 승강기·소방설비·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이선화 전입일 확인. 보증금 80,000,000원의 선순위 여부를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상 위험을 닫지 마세요.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능 여부와 절차를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 다세대이지만 본 호는 감정 이용상태와 명세서상 2층 근린생활시설(소매점)입니다.
• 이주희 관계 확인. 임차인과 가압류권자가 동일인인지, 임대차가 실제인지 계약서·이체내역 등을 확인하세요.
• 다수 점유자 명도. 조사된 실제 임차인이 21명으로, 낙찰 후 점유관계 정리와 명도 난도가 높을 수 있습니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 배당순위와 실배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 24.0%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 상가 거래·임대수익을 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 낙찰 가능성과 미상 권리

714,000,000원 감정가가 4회 유찰돼 171,431,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하고 확정 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 가격 하나만 보고 접근할 구조가 아닙니다.

첫째, 본 호는 실제 이용상태상 2층 소매점입니다. 둘째, 실제 임차인이 21명 조사됐고 이선화의 80,000,000원 보증금은 전입일 미상 때문에 대항력 가능·미상입니다. 셋째, 전세사기피해자 우선매수권이라는 특별매각조건이 있어 외부 응찰자의 낙찰이 제한될 수 있습니다. 넷째, 실제 거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 24.0%만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.

확정 등기인수는 0원이지만, 권리확인이 끝난 물건은 아닙니다. 미상 임차인의 선순위 여부와 우선매수권 행사 여부를 먼저 닫은 뒤, 소매점의 실제 시장가치와 환금성을 검증해야 할 사건입니다.