매력지수 C등급 · 최저가는 낮아졌지만 우선매수권과 다수 임차인 구조로 신중한 접근이 필요한 다세대
인수권리는 0원이지만 전세사기피해자 우선매수권, 다수 점유 관계, 낮은 환금성을 고려해 C등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 전세사기피해자 우선매수권이 포함된 제한 경매 구조입니다. 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 다수 임차인 조사와 환금성 저하를 함께 검토해야 합니다.
감정가 / 최저가
72,000,000원
35,280,000원
실질취득
35,280,000원
인수권리 0원
유찰
2회
감정가 49%
핵심 리스크
우선매수권
외부 경쟁 제한
춘천지방법원 2023타경305747 사건입니다. 원주시 단계동 천사로 90 소재 다세대 물건으로, 소유자는 박성희입니다. 말소기준권리는 2018년 10월 26일 설정된 원주원예농업협동조합 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2023타경305747
소재지
강원특별자치도 원주시 천사로 90, 3층305호
용도 / 이용상태
다세대 · 공동주택(3~6층 공동주택, 2층 소매점)
소유자
박성희
감정가 / 최저가
72,000,000원 / 35,280,000원
신청채권자 / 청구
원주원예농업협동조합 / 985,878,226원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
✅ 권리 분석 2018년 10월 26일 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 대원신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸하며 매수인이 인수할 권리는 0원입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
판정
상태
차현호
70,000,000원
대항력 없음
소멸
윤찬호
95,000,000원
대항력 없음
소멸
강일혜
100,000,000원
대항력 없음
소멸
다수 점유자
미상 포함
전입일 기준 대항력 없음 또는 판정 불가
확인 필요
확인된 임차권등기권자인 차현호의 임차보증금 70,000,000원은 등기되어 있으나 말소기준권리 이후로 대항력은 인정되지 않습니다. 전입일 미상 점유자는 대항력 가능성을 단정할 수 없어 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 예상 배당표
항목
예상배당
집행비용
1,035,040원
근저당 · 원주원예농업협동조합
34,244,960원
가압류 · 대원신용협동조합
0원
소유자 잔여
0원
배당 분배
회차별 가격
⚠️ 우선매수권 확인 매각물건명세서 비고에 전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회 제한 조건이 있습니다. 이는 외부 일반 입찰자가 가격 경쟁으로 접근하는 경매와 다른 닫힌 경매 구조가 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 원주시 단계택지사거리 동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·다가구주택 등이 혼재한 상가지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 버스노선 및 운행빈도는 보통 수준입니다.
건물. 철근콘크리트 6층 건물, 승강기·소방·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
환금성. 20세대 규모 단지이며 최근 매각 거래 자료가 없어 가격 비교보다 권리와 회수 구조 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
전세사기피해자 우선매수권 조건을 확인해야 합니다.
임차인별 배당요구 및 보증금 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
다수 점유 관계로 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
가격 하락만 보고 접근하기보다 환금성과 매수 경쟁 구조를 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 구조를 봐야 한다”
이 물건은 최저매각가가 35,280,000원까지 내려온 상태지만, 단순 저가 매수형 물건으로 보기 어렵습니다. 권리상 인수금액은 없으나 전세사기피해자 우선매수권과 다수 임차인 관계가 핵심 변수입니다. 가격보다 낙찰 후 회수 가능성·명도·경쟁 구조를 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
