청주지방법원 2025타경5486. 등기부상 소유자는 김화섭이고, 2006.12.08. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 살아 있는 등기 중 가장 앞선 말소기준은 2018.03.21. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 2023년에 주식회사페퍼저축은행·서민금융진흥원·주식회사 국민행복기금의 가압류와 단양군 압류가 이어졌고, 2025.12.04. 주식회사페퍼저축은행 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 일반적인 아파트처럼 “권리만 깨끗하면 가격을 바로 비교할 수 있는” 구조가 아닙니다. 용도는 기타 + 토지이고 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 목록2의 공부상 축사 14.79㎡가 현황상 주택이라는 점, 제시외 3-1~3-4가 매각에 포함된다는 점이 명시돼 있습니다. 따라서 실제 입찰 전에는 매각대상 목록과 현황 경계를 먼저 맞춰보는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5486 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 대강면 장림리 63-1 · 충청북도 단양군 대강면 장림4길 17-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 토지 | 407㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김화섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 71,737,690원 / 71,737,690원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구액 | 25,196,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 일괄매각 비고 | 일괄매각 · 목록2 공부상 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 축사 14.79㎡이나 현황은 시멘트블록조 판넬등지붕 단층 주택 14.79㎡ · 제시외 3-1~3-4 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 제공된 임차인 조사상 별도 임차인이 확인되지 않으며, 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 2018.03.21. 국민건강보험공단 압류가 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기·임차관계 기준의 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 71,737,690원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 평균·최근 거래가가 제시돼 있지 않아, 이 금액이 시장가격 대비 할인됐는지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 71,737,690원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 57,390,152원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 45,912,121원 | 3,950,594원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각가는 57,390,152원, 45,912,121원으로 낮아지지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸진다”고 볼 근거는 없습니다. 다만 제공된 배당 시나리오에서는 2회 유찰 시 알려진 채권 기준으로 3,950,594원의 미배당이 발생하고, 그 경우에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,737,690원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,691,278원 |
| 2. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 16,819,354원 | 16,819,354원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,920,075원 | 13,920,075원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 17,896,868원 | 17,896,868원 |
| 5. 갑구 10번 · 강제경매 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,410,115원 |
제공된 예상배당 계산상 알려진 채권총액 48,636,297원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 21,410,115원입니다. 갑구 10번 채권액은 미상으로 배당계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기호 2와 부속건물 모두 주택으로 이용 중입니다. 본체는 벽돌조·블록조 위 철기와지붕 단층 주택, 부속건물은 블록조 위 판넬등 지붕 단층 주택으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 보일러난방시설, 기본전기시설, 위생 및 급배수시설이 기재돼 있습니다.
- 주변환경. 단양군 대강면 장림리 물건은 대강초등학교 북서측 원거리에 소재하며, 주변은 소규모 단독주택가이고 북측과 남측 단양로 건너편으로 자연림이 소재합니다.
- 교통. 인접지까지 일반차량 접근이 가능하고, 남서측 방향 도보 약 6분 거리에 노선버스정류장(장림)이 있어 제반 교통편익성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 407㎡, 공시지가 75,100원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함되고, 준보전산지와 자연재해위험개선지구에 접합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에서는 목록2의 공부상 축사 14.79㎡가 현황상 주택이라고 별도로 적시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 감정요항표 위치 설명에는 제천시 덕산면 수신리 기호 1과 단양군 대강면 장림리 기호 3이 함께 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 표시돼 있습니다. 구성 물건의 위치·목록·경계를 입찰 전에 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록별 토지·건물·제시외 3-1~3-4가 어디까지 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 축사→주택 현황 확인. 목록2는 공부상 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 축사 14.79㎡이지만 현황은 시멘트블록조 판넬등지붕 단층 주택 14.79㎡입니다.
- 시세 검증. 신건 최저가 71,737,690원이 감정가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 단독주택·토지와 일괄매각 구성에 맞는 현지 거래사례를 확인하세요.
- 도로·토지조건 확인. 토지는 부정형이고 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 현장 진입과 실제 이용상태를 직접 확인하세요.
- 압류채권 원본 확인. 국민건강보험공단·단양군 압류 및 강제경매 관련 채권 중 일부 금액이 예상배당표에 확정돼 있지 않으므로 배당요구·교부청구 내용을 확인하세요.
- 현장점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 건물이 주택으로 이용 중이므로 실제 점유자와 인도 상태는 매각 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 물건번호와 일괄매각 구성을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 보수적으로”
이 사건의 등기 권리관계만 보면 결론은 비교적 분명합니다. 2018.03.21. 국민건강보험공단 압류가 말소기준이고 이후 가압류·압류·강제경매 등기는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 일괄매각이고, 토지 407㎡와 주택 이용 건물이 포함되며, 공부상 축사와 현황상 주택의 차이, 제시외 건물 포함 사항이 존재합니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 71,737,690원의 시장가격 대비 수준을 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격과 매각범위는 추가 확인”이 가장 일관된 결론입니다.
