청주지방법원 2025타경5486. 충청북도 단양군 대강면 장림리 63-1 등을 대상으로 하는 토지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 김화섭이며, 2006년 12월 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 감정 이용상태에 따르면 주택과 부속건물이 존재하지만, 일부 건물은 공부상 축사로 표시되어 있어 일반적인 단독주택 경매와 동일하게 접근해서는 안 됩니다.
권리관계는 2018년 국민건강보험공단의 압류를 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 방향입니다. 반면 가격 판단은 더 신중해야 합니다. 감정가 71,737,690원에서 한 차례 유찰되어 57,390,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인만으로 시장가치보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 서로 다른 위치의 토지가 함께 평가된 점과 실제 차량 접근 가능 여부가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 대강면 장림리 63-1 도로명주소: 충청북도 단양군 대강면 장림4길 17-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 이용 건물 및 부속건물 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 제시외 3-1 ~ 3-4 포함 |
| 소유자 | 김화섭 (2006.12.08. 소유권이전, 매매원인 2006.12.04.) |
| 토지 | 407.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 |
| 건물 이용 | 기호 2 및 부속건물 모두 현황상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 기호 2: 벽돌조·블록조 위 철기와지붕 단층 주택 |
| 부속건물 | 공부상 단층 축사 14.79㎡ · 현황상 단층 주택 14.79㎡ |
| 감정가 | 71,737,690원 |
| 최저매각가 | 57,390,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 25,196,718원 |
| 경매신청 관련 | 주식회사페퍼저축은행의 승계인 주식회사 더블유솔루션대부 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준
말소기준권리는 2018.03.21. 국민건강보험공단 압류입니다. 이보다 앞서 등기된 단양군 압류는 이미 해제되어 말소되었으며, 이후 등록된 페퍼저축은행, 서민금융진흥원, 국민행복기금의 가압류와 단양군 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
신한은행 등 금융기관의 근저당권이 기준이 되는 일반적인 사례와 달리, 이 사건은 공적 기관의 압류가 말소기준입니다. 등기상 압류가 소멸한다는 사실과 실제 세금·공과금이 얼마이고 어떻게 배당되는지는 별개입니다. 특히 국민건강보험공단 및 단양군 압류의 채권액이 배당 추정에 반영되어 있는지 별도 검증이 필요합니다.
② 가격 분석 — 80% 유찰이 곧 저평가는 아니다
감정가 71,737,690원인 물건의 현재 최저매각가는 57,390,000원입니다. 이는 감정가 대비 약 80%인 가격입니다. 그러나 일괄매각 대상은 일반적인 아파트와 달리 토지의 이용 가능성, 접근성, 건물 상태, 재매각 수요에 따라 시장가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 추정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 57,390,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 45,912,000원 | 64% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 36,729,600원 | 51.2% | 0원 |
회차별 최저가와 인수액은 제시된 경매 시나리오를 기준으로 합니다. 향후 실제 매각조건과 가격은 달라질 수 있습니다.
기호 1 토지는 일반차량 접근이 불가능한 것으로 조사되었고, 노선버스 정류장까지 직선거리 약 400m이지만 경사지로 인해 접근이 쉽지 않습니다. 반면 기호 3은 인접지까지 차량 접근이 가능하고 장림 버스정류장까지 도보 약 6분 거리입니다. 동일한 일괄매각 대상 안에서도 유동성과 활용성이 다를 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,433,020원 |
| 1. 가압류 · 페퍼저축은행 | 16,819,354원 | 16,819,354원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,920,075원 | 13,920,075원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 17,896,868원 | 17,896,868원 |
| 4. 경매신청 승계인 · 더블유솔루션대부 | 미상 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 48,636,297원 | 48,636,297원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 7,320,683원 |
집행비용 1,433,020원은 추정액입니다. 국민건강보험공단·단양군 압류 관련 미확정 채권과 당해세, 최우선변제 등은 완전히 반영된 확정배당표가 아닙니다. 실제 배당 순서와 잔액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가 기준으로는 배당 추정에 포함된 채권액 48,636,297원이 전부 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 2회 유찰 가격에서는 3,950,713원, 3회 유찰 가격에서는 12,967,830원의 미배당이 예상됩니다. 이 미배당액은 일반적으로 소멸하는 후순위 채권에 대한 계산상 부족액이며, 그 자체가 낙찰자에게 승계되는 채무는 아닙니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성 (감정요항표 기준)
- 위치 구분. 기호 1은 제천시 덕산면 수신리 금곡리마을회관 서측 원거리, 기호 3은 단양군 대강면 장림리 대강초등학교 북서측 원거리에 소재합니다. 일괄매각 대상별 지리적 분리를 고려해야 합니다.
- 기호 1 주변환경. 자연림이 주를 이루고 동측 경사지에 전답지가 분포합니다. 일반차량의 직접 접근이 불가능하고 버스정류장 접근도 경사 때문에 불편한 편입니다.
- 기호 3 주변환경. 소규모 단독주택가가 형성되어 있으며 북측과 남측에 자연림이 분포합니다. 인접지까지 차량 접근이 가능하고 장림 버스정류장까지 도보 약 6분 거리입니다.
- 건물 이용. 기호 2 주택과 부속건물 모두 주택으로 이용 중입니다. 보일러난방시설, 기본 전기시설, 위생 및 급배수시설이 확인됩니다.
- 건물 구조 차이. 부속건물 14.79㎡는 공부상 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 축사이나, 현황은 시멘트블록조 판넬등지붕 단층 주택입니다. 현황 이용과 건축물대장의 불일치가 향후 사용·수선·매각에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 3-1부터 3-4까지 매각에 포함됩니다. 실제 위치와 형태, 이용상태, 적법성 등을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 형상. 확인된 토지는 지목 대, 면적 407.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다. 공시지가는 75,100원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 주거용지 등에 해당하며 가축사육제한구역과 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 추가 확인사항. 준보전산지 및 자연재해위험개선지구와 접하는 것으로 표시되어 있습니다. 각 필지의 실제 경계와 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 제천시 덕산면 소재 기호 1과 단양군 대강면 소재 기호 3의 개별 지번·면적·경계·감정 배분금액을 매각목록과 지적도로 확인하세요.
- 현황상 주택과 공부상 축사. 14.79㎡ 부속건물의 용도 표시 차이가 행정상 조치나 활용에 미치는 영향을 건축물대장 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 3-1 ~ 3-4의 위치와 구조, 토지 경계 내 존재 여부를 확인하세요.
- 접근성과 이용 가능성. 기호 1의 차량 접근 불가, 기호 3의 인접지 차량 접근, 도로접면 조건을 각각 확인하고 실제 통행 가능 범위를 점검하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사, 전입세대, 확정일자, 매각물건명세서 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 압류와 체납 확인. 국민건강보험공단·단양군 압류 관련 채권과 조세·공과금의 배당 순위 및 금액을 확인하세요. 등기 말소와 실제 배당은 구분해서 판단해야 합니다.
- 경매신청채권 관계. 페퍼저축은행 가압류와 승계인 더블유솔루션대부의 본압류 전환, 청구금액 25,196,718원 및 실제 배당 처리 관계를 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 80%를 가격 메리트로 바로 해석하지 말고, 토지별 실거래 사례와 건물의 실제 활용가치를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장, 토지이용계획과 매각조건을 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 사건은 후순위 등기 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 하지만 국민건강보험공단 압류가 말소기준인 점, 별도로 확인해야 할 공적 채권과 신청채권자 배당 관계, 미상인 임대관계 때문에 모든 권리·점유 위험이 사라졌다고 단정할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 가격과 환금성입니다. 57,390,000원이라는 최저가가 감정가의 80%라는 사실은 분명하지만, 서로 다른 지역의 토지가 함께 묶이고 부속건물의 공부상 용도와 실제 이용상태가 다른 이 사건에서는 가격의 적정성을 별도로 검증해야 합니다. 일반차량 접근이 어려운 토지가 포함된 점도 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮으나 가격·이용·환금성 검증이 선행되어야 하는 물건’입니다. 권리만 보고 성급하게 입찰하기보다 일괄매각 목록과 현황, 미확정 채권, 토지별 시장가치를 먼저 확인하는 것이 합리적입니다.
