대구지방법원 2025타경493. 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 ‘스타밸리’ 5층 502호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 김판길이 2015.07.01. 거래가액 126,000,000원에 소유권을 이전받았고 같은 날 신한은행이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2023.08.11. 경주세무서장의 압류와 2025.09.11. 신한은행의 임의경매개시결정이 있고, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 우리은행 근저당권 3건과 임은미 근저당권, 대한토지신탁 신탁등기는 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 따라서 등기상 핵심은 복잡하지 않지만, 임차 관련 기재는 별도로 확인할 부분이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경493 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 이용 · 전용 42.0401㎡ · 12층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김판길 (2015.07.01. 소유권이전 · 거래가액 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 168,427,867원 |
| 말소기준 | 2015.07.01. 을구 7번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
2015.07.01. 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 국의 압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
임차 관련 확인 — 502호는 후순위, 미상 기재는 별도 점검
| 성명 / 기재 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임춘선 | 502호 | 2018.11.23 | — | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이순동 | 1003호 | 2015.07.08 | — | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 확정일자 | — | 미상 | 2018.11.23 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
502호 임춘선은 전입일이 2018.11.23.으로 말소기준일 2015.07.01.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원이고 2025.10.22. 배당요구를 했습니다. 현황조사에는 1003호 이순동도 기재돼 있으며 전입일 2015.07.08.로 역시 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
스타밸리는 60세대, 2014.07.21. 준공 단지입니다. 전용 42.04㎡를 중심으로 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 50,650,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.04㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 42.04㎡ | 5 | 53,300,000원 |
| 2025.07 | 42.04㎡ | 12 | 58,500,000원 |
| 2025.04 | 40.66㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.03 | 40.66㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2024.10 | 42.04㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 42.04㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 40.66㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2023.12 | 42.04㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 40.66㎡ | 11 | 54,000,000원 |
| 2023.07 | 42.04㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2023.06 | 40.66㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 50,600,000원 |
최근 12개월 평균은 50,600,000원, 최신 2026.05. 거래는 40,000,000원입니다. 현재 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.6%로 최근 시세보다 높은 구간입니다. 전체 12건 평균 50,650,000원과 비교해도 최저가는 112.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -0.1%로 하락 방향이므로, 전체 평균만 근거로 가격을 후하게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,426,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 55,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 57,000,000원에서는 신한은행 채권최고액 96,000,000원 중 55,574,000원이 배당되고 40,426,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 57,000,000원 | 55,574,000원 | 40,426,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 45,600,000원 | 44,379,200원 | 51,620,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 36,480,000원 | 35,423,360원 | 60,576,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포항시 남구 오천읍 용덕리 오천중학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 외벽은 석재붙임·몰탈 페인트, 내벽은 타일·벽지마감, 창호는 샷시창호이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 사다리형에 가까운 공동주택 부지로 이용 중이며 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류와 접하고 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 과수원·잡종지이나 현황은 대지입니다.
- 시세 표본. 스타밸리 60세대, 2014.07.21. 준공이며 확인된 실거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재확인. 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 50,600,000원의 112.6%입니다. 신건 가격 자체에는 할인 근거가 없습니다.
- 최근 거래 우선. 최신 거래가 40,000,000원이고 최근 추세가 -0.1%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 502호 임차 확인. 임춘선은 2018.11.23. 전입으로 대항력이 없고 2025.10.22. 배당요구를 했지만, 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 미상 기재 확인. 전입일이 확인되지 않은 확정일자 2018.11.23. 기재 건은 대항력 가능·미상으로 보고 원문을 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 토지 공부 차이. 공부상 지목은 과수원·잡종지이나 현황은 대지라는 비고를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격권, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.07.01. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 502호 임춘선 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
그러나 가격에서는 반대입니다. 신건 실질취득 57,000,000원은 최근 12개월 평균 50,600,000원의 112.6%이고 최신 거래는 40,000,000원입니다. 최근 추세도 -0.1%로 하락 방향입니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 임차 관련 기재까지 남아 있으므로, 현재 회차를 가격 메리트가 큰 물건으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높다. 이 사건의 핵심은 바로 그 가격 차이를 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
