대구지방법원 2025타경493. 포항시 남구 오천읍 세계리 스타밸리 10층 1003호로, 사건상 용도는 아파트이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김판길이며, 2015.07.01. 소유권을 이전받을 때 거래가액은 126,000,000원으로 등기돼 있습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 96,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.08.11. 국의 압류와 2025.09.11. 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정이 들어왔지만, 모두 말소기준권리 이후입니다. 임차 조사상 임춘선과 이순동이 확인되지만 전입일 역시 말소기준일 이후여서 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경493 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 10층1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가 이용상태 도시형생활주택 · 실거래 면적 매칭 42.0401㎡ |
| 소유자 | 김판길 · 2015.07.01. 소유권이전 · 거래가액 126,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 168,427,867원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014년에 설정됐던 주식회사우리은행 근저당권 3건과 황태희 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 권리의 핵심은 2015.07.01. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 96,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임춘선 | 502호 | 2018.11.23 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이순동 | 1003호 | 2015.07.08 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
임춘선은 2018.11.23., 이순동은 2015.07.08. 전입해 모두 말소기준권리 2015.07.01.보다 늦습니다. 따라서 제공 자료의 판정대로 두 사람 모두 대항력 없음입니다. 임춘선은 2025.10.22. 배당요구를 했고, 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
② 시세 비교 — 신건 5,800만원은 최근 평균의 114.6%
스타밸리는 60세대이며 사용승인일은 2014.07.21.입니다. 실거래 비교 면적은 42.0401㎡이고, 면적 매칭이 확인됐습니다. 가격 판단에서는 전체 12건 평균 50,650,000원보다 최근 12개월 평균 50,600,000원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.04㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 42.04㎡ | 5 | 53,300,000원 |
| 2025.07 | 42.04㎡ | 12 | 58,500,000원 |
| 2025.04 | 40.66㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.03 | 40.66㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2024.10 | 42.04㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 42.04㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 40.66㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2023.12 | 42.04㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 40.66㎡ | 11 | 54,000,000원 |
| 2023.07 | 42.04㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2023.06 | 40.66㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 50,600,000원 |
현재 최저가 58,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.6%입니다. 최신 거래인 2026.05 거래가는 40,000,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -0.1%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균만 근거로 가격을 후하게 평가하기 어렵고, 신건을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 표현하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,444,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 56,556,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 근저당권 채권최고액 기준 39,444,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 58,000,000원 | 56,556,000원 | 39,444,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 46,400,000원 | 45,164,800원 | 50,835,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 37,120,000원 | 36,051,840원 | 59,948,160원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 오천중학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 12층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 사다리형에 가까운 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 과수원·잡종지이나 현황은 대지입니다. 감정평가상 공부와의 차이도 같은 내용으로 확인됐습니다.
- 단지 규모. 스타밸리 60세대, 사용승인일 2014.07.21.이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가 58,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 114.6%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.05의 40,000,000원이고 최근 추세는 -0.1%입니다. 전체 평균 50,650,000원만으로 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 확인. 임춘선·이순동 모두 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 상황은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 과수원·잡종지이고 현황은 대지이므로 관련 원본 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.07.01. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 58,000,000원은 최근 12개월 평균 50,600,000원의 114.6%이며, 최신 거래 40,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세까지 -0.1%인 만큼 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 정리되지만 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
