수원지방법원 2025타경1602. 화성시 오산동 976-3 여울시티1 1층 101호 근린시설입니다. 정수아가 2023.10.16. 매매를 원인으로 거래가액 1,458,148,347원에 취득했고, 같은 날인 2023.11.30. 하나은행이 채권최고액 2,208,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.08.25. 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 경매 매각 시 근저당과 경매개시결정은 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리만 보면 구조는 단순합니다. 하지만 상가 경매에서 등기부가 깨끗하다는 것만으로 판단을 끝내면 안 됩니다. 이 호실은 집합건축물대장상 제1종근생(소매점)인데 현황은 일반음식점으로 이용 중이고, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 점유자·임대차·명도 관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 976-3 여울시티1 1층101호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1종근생(소매점) · 현황 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상13층 중 제1층 · 사용승인일 2021.04.22. |
| 소유자 | 정수아 · 2023.10.16. 매매 · 거래가액 1,458,148,347원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,320,000,000원 / 1,320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 1,887,115,415원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거에는 교보자산신탁주식회사와 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.11.30. 정수아 명의 소유권이전과 하나은행 근저당권 설정이 이뤄졌고, 이 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액이 매각대금을 웃돌아 배당 부족이 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 점유·이용상태 — 상가라서 현장 확인이 핵심
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 동시에 제101호는 집합건축물대장상 제1종근생(소매점)이고, 현황은 제102호와 함께 일반음식점으로 이용 중입니다. 따라서 실제 점유 주체와 임대차 관계는 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,600,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,208,000,000원 | 1,304,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당 채권최고액 대비 903,600,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,320,000,000원 | 1,304,400,000원 | 903,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,056,000,000원 | 1,043,040,000원 | 1,164,960,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 844,800,000원 | 833,952,000원 | 1,374,048,000원 | 0원 |
채권자 입장에서는 어느 회차에서도 전액 회수가 되지 않습니다. 신청채권자 청구액은 1,887,115,415원이며, 현재 회차 예상배당은 1,304,400,000원입니다. 그러나 경매 매수인에게 중요한 포인트는 채권자의 미회수액과 별개로 등기상 인수액이 각 회차 모두 0원이라는 점입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 1,320,000,000원이나 1회 유찰 시 1,056,000,000원, 2회 유찰 시 844,800,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 확인되는 과거 취득 거래가액은 정수아의 1,458,148,347원이지만, 이것만으로 현재 시장가격을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 오산동 소재 GTX-A 동탄역 서측 인근이며, 주간선도로를 따라 근린생활시설·오피스텔·대규모 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 동측 인근에 GTX-A 동탄역이 있으며, 정류장 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 차·인도가 분리된 왕복5차선 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 10~12m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 토지면적 1,310.1㎡, 공시지가 7,720,000원/㎡, 평지·가로장방·광대소각 조건입니다.
- 시설. 공용위생설비·급배수설비·엘리베이터설비·화재경보설비·지하주차설비가 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 임대관계가 미상이므로 현재 일반음식점의 실제 운영자·점유자·임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 영업 현황 확인. 제101호는 공부상 제1종근생(소매점), 현황 일반음식점입니다. 현장 이용상태와 인도 범위를 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가만으로 적정가를 판단하지 말고 인근 1층 근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 하나은행 미배당은 현재 회차 903,600,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.04.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 상가 실사는 필수
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준인 하나은행 근저당 이후 경매개시결정까지 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건 자체가 1층 근린시설이고, 공부상 제1종근생(소매점)과 현황 일반음식점이라는 이용상태, 그리고 임대관계 미상이라는 점이 핵심 변수입니다. 게다가 현재 시장가격을 판단할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리분석보다 점유·임대차·상권·적정가격 확인이 더 중요한 경매입니다. 신건 최저가 1,320,000,000원이 적정한지는 현장과 상가 시세를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
