수원지방법원 2025타경1602. 경기도 화성시 오산동 여울시티1 제1층 제102호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 제2종근생(휴게음식점)으로 등재되어 있고 감정 이용상태는 일반음식점입니다. 소유자 정수아는 2023.11.30 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 하나은행 근저당권이 채권최고액 2,208,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.08.25 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 상가형 물건에서 반드시 따로 봐야 할 부분이 있습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상이고 현황은 영업용 일반음식점입니다. 따라서 등기부상 인수권리 0원이라는 사실과 실제 점유·영업자 명도 문제가 없다는 것은 같은 말이 아닙니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약 및 상가건물 임대차보호법상 대항요건은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 976-3 여울시티1 1층 102호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 447-28 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근생(휴게음식점) · 현황 일반음식점 |
| 소유자 | 정수아 · 2023.11.30 소유권이전 · 거래가액 1,580,225,536원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,000,000원 / 1,420,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,887,115,415원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2023.11.30 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 2,208,000,000원이고 채무자는 정수아입니다. 등기에는 여울시티1 제101호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2025.08.25 수원지방법원의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 점검 — 신건 1,420,000,000원, 시세 단정은 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,420,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 1,420,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래가가 제시되어 있지 않아 이 금액을 시장가격과 직접 비교할 수는 없습니다.
등기상 현 소유자의 2023.11.30 거래가액은 1,580,225,536원이지만, 이는 현재 시장의 최근 거래 평균이나 최신 실거래를 대신할 수 없습니다. 특히 본건은 주거용이 아닌 근린생활시설이므로 임대수익, 전용·계약면적, 점포 가시성, 공실 가능성, 업종 제한, 관리비와 실제 영업상태를 함께 봐야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,600,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,208,000,000원 | 1,403,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,208,000,000원 중 1,403,400,000원이 배당되고, 미배당은 804,600,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 화성시 오산동 소재 GTX-A 동탄역 서측 인근으로, 주간선도로를 따라 근린생활시설·오피스텔·대규모 아파트단지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 동측 인근에 GTX-A 동탄역이 있으며, 정류장 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상13층 건물의 1층 점포이며 사용승인일은 2021.04.22입니다. 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보·지하주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 차·인도 분리된 왕복5차선 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 10~12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며, 토지는 평지의 가로장방형 상업용 대지입니다. 공시지가는 7,720,000원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이고 현황은 일반음식점입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 대항요건을 확인해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 신건 최저가 1,420,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 실거래 비교가 필요합니다. 감정가 자체를 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 여울시티1 제101호가 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 배당관계와 공동담보 처리내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 1,136,000,000원·근저당 미배당 1,085,760,000원, 2회 유찰 시 매각가 908,800,000원·미배당 1,310,688,000원으로 시뮬레이션되어 있습니다.
- 수익성 확인. 일반음식점으로 이용 중인 근린시설이므로 실제 임대료·관리비·공실·영업 지속 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.11.30 하나은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 물건은 동탄역 인근 1층 근린시설이며 현재 일반음식점 이용, 임대관계는 미상입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 단순히 권리소멸 여부가 아니라 실제 점유관계와 상가 가격·수익성 검증입니다. 신건 최저가 1,420,000,000원에 대해 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없고, 공동담보 관계도 원본 확인이 필요합니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
