제주지방법원 2024타경36383. 제주시 연동 1285-6 에코하우스에이와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 일련번호 2·4·5·6이 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 토지면적은 896.0㎡이고, 생산녹지지역에 위치합니다.
가격은 감정가 1,663,465,680원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 570,569,000원, 시나리오상 감정가 34%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인폭보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 목록1 토지의 구분지상권입니다. 매각물건명세서가 이 권리를 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로, 배당표의 ‘인수액 0원’을 곧바로 ‘아무 권리도 떠안지 않는다’는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36383 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1285-6 에코하우스에이 · 제주특별자치도 제주시 은수길 129-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 2·4·5·6 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 토지 | 896.0㎡ · 지목 대 · 생산녹지지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 손태숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,663,465,680원 / 570,569,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제이십구차유동화전문 유한회사 / 1,049,385,913원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 구분지상권이 남는다
등기부에 나타난 과거 가압류와 선행 근저당권 가운데 2017년 김진선 가압류, 조미심·김진선·최인일 근저당, 제주은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 2018.01.29 농협은행주식회사 근저당권이 이 사건의 말소기준권리이며, 현재 경매개시결정은 2024.12.05 등기됐습니다. 2021년 농협은행의 종전 임의경매는 2024.08.19 취하돼 그 등기도 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 10명, 전원 말소기준 이후 전입
확인된 실제 임차인은 10명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상도 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.01.29보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 여러 점유자의 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아, 배당·명도 실무에서는 각 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성도 | 101호 | 2019.12.09 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서영 | 101호 · 주거 | 2024.03.11 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효숙 | 202호 · 주거 | 2020.11.18 | 5,000,000원 / 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고동길 | 201호 · 주거 | 2022.07.27 | 보증금 미상 / 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현은정 | 101동 201호 | 2020.02.03 | 150,000,000원 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강길호 | 101동 301호 | 2022.04.27 | 보증금 미상 | 2025.02.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수연 | 101동 101호 | 2023.12.26 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성경애 | 102동 101호 | 2020.03.02 | 150,000,000원 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이소정 | 103동 101호 | 2020.09.01 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하은 | 103동 201호 | 2019.01.30 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 570,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,105,690원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,116,000,000원 | 562,463,310원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,116,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 채권총액은 3,348,000,000원, 배당액은 562,463,310원, 미배당은 2,785,536,690원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 금액 기준 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이고, 목록1 구분지상권은 배당금과 별개로 매수인에게 인수됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 한라수목원 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 896.0㎡, 지목 대, 생산녹지지역이며 평지·자루형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 450,700원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역과 함께 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역· 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 건물. 일련번호 2·4·5·6은 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 3층 건물이며 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 기본위생·급배수·보일러 난방설비가 있습니다.
- 특이사항. 목록1 토지 일부는 공중에 송전선이 지나는 선하지이며, 목록1 지상의 조경수는 토지에 포함해 평가됐습니다. 목록2 건물 지하의 물탱크와 3층 상부 다락도 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태입니다. 응찰가 판단에서는 감정가 대비 할인율뿐 아니라 구분지상권과 다수 점유관계를 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록1 을구 6번 2017.02.02 구분지상권설정등기의 권리자·범위·존속기간·목적·사용제한 내용을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 송전선 선하지 확인. 목록1 토지 일부가 공중 송전선이 지나는 선하지입니다. 구분지상권과 선하지의 관계 및 실제 이용 제한 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 10명 점유 확인. 전원 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 각 호실의 실제 점유상태와 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표와 인수권리 분리. 금액 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원과 구분지상권 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 조경수, 지하 물탱크, 3층 상부 다락의 매각·감정 포함 범위를 현황과 일치시키세요.
- 토지 규제 확인. 생산녹지지역과 장애물제한표면구역·공장설립제한지역· 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 향후 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가 34%까지 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 인수되는 구분지상권의 가치 영향을 반영한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34%”보다 중요한 한 줄
이 사건에서 가장 중요한 문장은 “목록1 을구 6번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨”입니다. 실제 임차인 10명은 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력 인수형은 아니고, 배당 시뮬레이션에서도 금액 기준 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 그 두 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론낼 수는 없습니다.
감정가 1,663,465,680원에서 3회 유찰돼 현재 570,569,000원까지 내려왔고, 추가 유찰 시 시나리오는 399,398,300원, 279,578,810원입니다. 그럼에도 구분지상권의 범위와 토지 이용 제한을 확정하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건은 “얼마나 싸졌는가”보다 “무엇을 함께 인수하는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
