제주지방법원 2024타경36383. 제주시 연동 1285-7의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태에는 일련번호 2·4·5·6이 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 토지는 1,502㎡, 지목은 대, 생산녹지지역이며 감정평가상 건물 지하 물탱크와 3층 상부 다락, 목록3 지상의 조경수도 평가에 포함됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2018.01.29. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그보다 뒤의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 별도 주의사항이 하나 큽니다. 매각물건명세서는 목록3 을구 6번 구분지상권설정등기(2017.2.2.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 배당모형의 금전상 매수인 인수액이 0원이라고 해서 이 사건을 ‘인수 0’ 물건으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36383 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1285-7 · 제주특별자치도 제주시 은수길 123 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 등기 대상 | 에코하우스씨 제101동호 |
| 소유자 | 문경희 · 단독소유 |
| 토지 | 1,502㎡ · 지목 대 · 생산녹지지역 · 공시지가 450,700원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,724,798,240원 / 934,606,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,049,385,913원 |
| 경매개시결정 채권자 | 유아이제이십구차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 존재하는 인수권리
등기부에 나타난 2017.08.24. 가압류와 같은 날 설정된 조미심·김진선·최인일의 근저당권, 2017.09.27. 제주은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2018.01.29. 농협은행주식회사 근저당권이며, 채권최고액은 각 기재가 1,116,000,000원입니다. 2024.12.05. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 대항력 없음, 1명은 미상
현황조사·매각물건명세서 등에 확인되는 점유자는 총 11명입니다. 김성도·최서영·김효숙·고동길·현은정·강길호·이수연·성경애·이소정·김하은은 모두 전입신고가 2018.01.29. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 강종훈은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성도 | 101호 | 2019.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최서영 | 101호 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효숙 | 202호 | 2020.11.18 | 5,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고동길 | 201호 | 2022.07.27 | 미상 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현은정 | 101동 201호 | 2020.02.03 | 150,000,000원 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.02.28 | 없음 |
| 강길호 | 101동 301호 | 2022.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수연 | 101동 101호 | 2023.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성경애 | 102동 101호 | 2020.03.02 | 150,000,000원 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.01.23 | 없음 |
| 이소정 | 103동 101호 | 2020.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하은 | 103동 201호 | 2019.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강종훈 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 34.3%라고 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 934,606,000원으로 감정가 2,724,798,240원의 34.3% 수준입니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 연립/다세대 + 토지의 일괄매각이고, 감정평가상 실제 이용은 다가구주택이며, 구분지상권까지 인수되므로 단순한 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 934,606,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,746,060원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,116,000,000원 | 922,859,940원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,116,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 채권총액은 3,348,000,000원, 채권자 예상배당은 922,859,940원, 미배당은 2,425,140,060원입니다. 금전상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이는 매각물건명세서가 명시한 목록3 구분지상권의 존속과 별개의 문제입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 934,606,000원 | 922,859,940원 | 2,425,140,060원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 654,224,200원 | 645,281,958원 | 2,702,718,042원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 457,956,940원 | 450,977,371원 | 2,897,022,629원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가는 낮아지지만, 구분지상권은 매각물건명세서상 매수인 인수사항이므로 회차가 내려간다고 자동으로 해소되는 권리가 아닙니다. 따라서 이 사건은 ‘더 유찰되면 무조건 좋아지는 구조’가 아니라, 가격 하락과 존속권리의 가치·제약을 함께 평가해야 하는 구조입니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한라수목원 남서측 근거리에 위치하며 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 2·4·5·6은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 3층 건물이며 외벽은 드라이비트·석재마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 1,502㎡의 대지이며 생산녹지지역, 평지, 자루형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 제한. 생산녹지지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역에 해당합니다.
- 선하지. 목록3 토지 일부 공중에 송전선이 지나는 선하지가 있습니다.
- 평가 포함. 목록3 지상의 조경수, 목록4·5·6 건물 지하 물탱크와 3층 상부 다락이 감정평가에 포함됐습니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 목록3 을구 6번 2017.2.2. 구분지상권의 설정 범위와 내용을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 강종훈 점유관계 확인. 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 김성도·최서영·고동길·강길호·이수연·이소정·김하은의 보증금이 확인되지 않습니다.
- 실거래 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자를 시세 대비 할인율로 사용하지 말고 실제 비교 가능한 거래가를 확인해야 합니다.
- 송전선·선하지 확인. 목록3 토지 일부 공중 송전선과 인수 구분지상권의 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·조경수·물탱크·다락 등 평가 및 매각 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 만큼 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 먼저 볼 것은 ‘살아남는 권리’
이 사건의 최저가는 감정가 2,724,798,240원에서 934,606,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 3회 유찰의 할인 폭이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 핵심은 반대입니다. 목록3의 2017.2.2. 구분지상권은 매수인이 인수하고, 강종훈은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리 난도는 내려오지 않았습니다. 구분지상권의 범위와 경제적 제약, 미상 점유자의 임대차 관계, 일괄매각 대상의 실제 상태를 확인한 뒤에야 934,606,000원이라는 가격의 의미를 평가할 수 있습니다.
