수원지방법원 2024타경3570. 평택시 청북읍 고렴리 519의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 제1종근린생활시설이지만 실제로는 창고로 이용되고 있으며 현재는 공실입니다. 매각 조건은 일괄매각·제시외건물 포함입니다. 감정가 2,477,316,160원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,213,885,000원, 감정가 대비 49% 수준입니다.
권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준권리는 2023년 10월 5일 설정된 군포신용협동조합의 근저당권이고, 이후 전상순·주식회사 엠에스산업개발·서울신용보증재단의 가압류와 평택시·국의 압류, 군포신용협동조합의 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 권리가 소멸한다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3570 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 고렴리 519 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 제1종근린생활시설 · 창고로 이용 중 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사우리짐 |
| 감정가 / 최저가 | 2,477,316,160원 / 1,213,885,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 2,049,208,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.05 군포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 751.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 공업기타 · 공시지가 323,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 9번 군포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 채무자는 주식회사우리짐입니다. 이후 등기된 가압류 3건, 평택시·국 압류 2건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이전에 설정됐던 안중새마을금고·김은중·남인천농업협동조합·수원농업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 다른 숫자
현재 최저가는 1,213,885,000원으로 감정가 2,477,316,160원의 49%입니다. 3회 유찰 시 최저가는 849,719,500원, 4회 유찰 시에는 594,803,650원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐입니다. 따라서 현재 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,213,885,000원 | 2,184,568,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 849,719,500원 | 2,545,092,745원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 594,803,650원 | 2,797,459,436원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 채권자의 미배당은 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 포인트는 “얼마나 많은 채무가 남느냐”가 아니라, 창고 이용 비주거 물건과 토지를 실제로 얼마에 취득해야 환금성과 활용성을 확보할 수 있느냐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,213,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,538,850원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,199,346,150원 |
| 2. 가압류 · 전상순 | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엠에스산업개발 | 57,515,050원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 26,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 3,383,915,050원 중 1,199,346,150원이 배당되고 2,184,568,900원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 추정은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 청북읍 고렴리 소재 ‘고렴일반산업단지’ 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 공장·창고·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설이나 실제로는 창고로 이용 중이며 현재 공실입니다.
- 건물. 경량철골구조, 샌드위치판넬 벽체와 샷시창호가 확인되며 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 751.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업기타, 평지·세로장방이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 계획·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역(전술) 관련 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외건물이 포함됩니다. 실제 이용범위와 매각대상 범위를 현장에서 맞춰 보는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 49% 숫자의 의미 확인. 현재 최저가 1,213,885,000원은 감정가 대비 49%입니다. 이를 곧바로 시세 대비 49%로 해석하지 마세요.
- 공실·임대관계 재확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 임대차 현황을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물이 포함되므로 토지·건물·제시외건물의 현황과 경계를 매각서류 및 현장에서 서로 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용 제한을 목적에 맞춰 검토해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당은 2,184,568,900원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 활용가치
이 사건은 권리 쪽과 가격 쪽을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준은 2023.10.05 군포신용협동조합 근저당권이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 부분은 분명한 장점입니다.
그러나 현재 최저가 1,213,885,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 투자 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 이 물건은 아파트가 아니라 창고로 이용되는 제1종근린생활시설과 토지가 포함된 비주거 일괄매각 물건입니다. 현재 공실이고 임대관계는 미상이며, 주변은 공장·창고·농경지가 혼재하고 각종 토지이용 제한도 확인됩니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 감정가 대비 크게 내려왔지만 실제 가치·환금성 검증이 먼저”입니다.
