인천지방법원 2026타경500442. 인천 연수구 옥련동 266-8에 위치한 지하 1층 비01호가 경매 대상입니다. 물건종류에는 대지로 표기돼 있지만 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 감정평가상 실제 이용상태는 일반목욕장(태평양사우나)입니다. 따라서 일반적인 나대지나 아파트 경매처럼 접근해서는 안 됩니다.

소유자는 김태영이며, 2017년 4월 17일 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 압류와 후순위 근저당권, 근저당권에 대한 가처분이 등기됐습니다. 채권자 주식회사 평강엔지니어링은 2026년 1월 19일 강제경매를 개시했습니다.

이 사건에서 중요한 것은 단순히 등기부상 근저당권이 소멸하는지가 아닙니다. 임차인 두 명의 대항력 판정이 아직 불가능하다는 사실, 그리고 목욕장으로 사용되는 지하 상업시설을 실제로 얼마에 매각하거나 활용할 수 있는지가 투자 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인이 먼저

말소기준권리는 2017년 4월 17일 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위 근저당권, 압류 및 경매개시결정은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 채권최고액 300,000,000원의 김경여 근저당권과 130,000,000원의 김채현 근저당권도 후순위입니다.

다만 평강엔지니어링은 후순위 근저당권 두 건에 대해 사해행위취소 및 채권자대위권에 기한 말소청구권 등을 피보전권리로 하는 가처분을 등기했습니다. 해당 가처분 역시 말소기준권리 이후의 등기로 소멸 예정이지만, 후순위 담보권 자체에 대한 분쟁이 존재한다는 점은 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 3명, 그중 2명은 대항력 미상

임차 관련 확인 대상자는 김광평·이형선·조성화, 실제 임차인 3명입니다. 김광평과 이형선은 2026년 4월 24일 배당요구 신고 내역이 있으나 전입신고일·보증금·확정일자 등이 확인되지 않습니다. 조성화는 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

조성화는 전입일이 2021년 1월 21일로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 인도 문제나 임차인 지위에 관한 다른 확인 사항까지 없다는 뜻은 아닙니다. 일반목욕장 운영에 필요한 점유·사용관계도 별도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 945,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 집행비용과 등기상 채권최고액 등을 적용한 예상배당입니다. 이 계산에서는 채권자에게 933,150,000원이 배당되고, 142,698,790원의 미배당이 발생합니다.

채권최고액 및 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 추정배당입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권 잔액과 배당순위 조정은 반영되지 않았습니다. 예상배당표의 매수인 인수 0원은 미상 임차인의 권리까지 확정한 결과가 아닙니다.

④ 유찰 회차별 미배당 — 가격은 낮아져도 위험이 사라지지 않는다

유찰이 진행되면 최저매각가는 945,000,000원 → 661,500,000원 → 463,050,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 예상 미배당은 142,698,790원 → 423,363,790원 → 619,829,290원으로 커집니다. 이 미배당 전액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 소멸하는 후순위 담보권의 미배당과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 옥련동 송도역 남측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 단지가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 이용상태. 해당 지하 1층 비01호는 일반목욕장인 태평양사우나로 이용 중입니다. 감정평가에서는 별도 지하 2층 비02호가 철거 중인 상태도 확인되지만, 이를 해당 경매 호실의 철거 상태로 혼동해서는 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하 2층·지상 7층 건물이며, 사용승인일은 2003.01.17입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 4필 일단의 토지이며 북측 약 40m, 동측 약 12m, 남측 약 6m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 사항이 확인됩니다. 일부 토지는 광로3류 접합 및 건축용도지역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련 기록. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기록(2025.08.26~2026.08.25)이 있습니다. 표기된 기간과 취득 목적을 구분해 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반목욕장은 설비와 영업 형태가 특정된 특수 상업시설이므로 일반 주거용 부동산보다 활용·매각 가능한 수요층이 제한될 수 있습니다. 실제 환금성은 주변 상업시설의 거래사례, 설비 상태 및 전환 가능 용도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김광평·이형선의 대항력. 전입신고일, 사업자등록 등 적용되는 대항요건, 점유 시작일, 확정일자와 계약관계를 확인하고 말소기준일인 2017.04.17과 비교해야 합니다.
• 미상 보증금. 두 사람의 보증금 및 배당순위를 확인하여 예상배당 후에도 매수인에게 승계될 금액이 존재하는지 산정해야 합니다. 배당요구 사실만으로 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 조성화의 점유. 보증금 1,500,000원, 월세 150,000원, 점유 부분 33㎡의 실제 계약관계 및 인도 문제를 확인해야 합니다.
• 근저당권 가처분. 김경여·김채현 명의 근저당권에 대한 평강엔지니어링의 말소청구 관련 가처분과 이후 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 경매 진행 상태. 신청채권자의 현재 회차 예상배당이 0원인 점을 고려하여 변경·취하·정지·매각조건 변경 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 용도 일치 여부. 대지 표기와 집합건물 등기, 일반목욕장 이용상태를 대조하고, 매각에 포함되는 부동산 범위와 설비·영업 관련 권리의 범위를 분명히 확인해야 합니다.
• 설비 및 유지비. 목욕장 특유의 급탕·급배수·난방·소방설비 상태, 수선 필요성, 에너지 비용 및 운영 지속 가능성을 조사해야 합니다.
• 체납 관리비. 관리비 및 공용부분 체납액, 공과금, 시설 유지에 따른 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일·유사 입지의 지하 상업시설, 일반목욕장 거래 및 임대사례를 별도로 확보한 후 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 미확인 권리

인천 옥련동 태평양사우나 지하 1층 비01호는 감정가 1,350,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 945,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 우리은행 근저당권으로 분명하며, 후순위 담보권과 압류·가처분은 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.

그러나 등기권리 정리가 간단하다고 해서 실제 취득 위험까지 작다고 판단할 수는 없습니다. 김광평과 이형선의 대항력과 보증금이 확인되지 않아 매수인에게 인수될 금액이 존재할 가능성을 배제할 수 없고, 지하 일반목욕장이라는 특수 용도로 인해 환금성 및 적정가격도 별도 검증이 필요합니다.

예상배당에서는 신청채권자에게 돌아갈 금액이 없으며, 채권자 전체 미배당은 142,698,790원입니다. 이는 매수인 인수액과 다른 개념이지만, 배당 구조와 권리관계를 더욱 신중하게 확인할 이유가 됩니다.

결론은 ‘입찰 보류·권리 확인 우선’입니다. 임차인 두 명의 대항력과 보증금, 목욕장의 실제 가치가 밝혀지기 전까지 최저가 945,000,000원이 저렴한지 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라, 얼마를 실제로 인수하고 얼마에 다시 처분할 수 있는지입니다.