인천지방법원 2026타경500442. 인천 연수구 옥련동 266-8 지1층 비01호로, 감정평가 이용상태는 일반목욕장 ‘태평양사우나’입니다. 소유자는 김태영이고, 2017.04.17 주식회사우리은행의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 연수구 압류, 김경여·김채현의 후순위 근저당권, 이들 근저당권에 대한 가처분, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 ‘권리가 깨끗하다’고 단정하면 안 됩니다. 등기부 권리와 별도로 임차인이 3명 확인되고, 그중 김광평·이형선은 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 두 사람은 ‘대항력 있음’도 ‘대항력 없음’도 확정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금 자체가 알려지지 않아 낙찰 후 인수액과 실질취득비용 역시 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 266-8 지1층 비01호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 지1층 비01호 일반목욕장(태평양사우나) |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층/지상7층 · 사용승인일 2003.01.17 |
| 소유자 | 김태영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,350,000,000원 / 1,350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 평강엔지니어링 / 105,848,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2017.04.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권 540,000,000원입니다. 2025.06.18 연수구 압류, 2025.09.23 김경여 300,000,000원 및 김채현 130,000,000원 근저당권, 2026.03.09 두 후순위 근저당권에 대한 가처분, 2026.01.19 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 그중 2명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광평 | 전입신고일 미상 | 보증금 미상 | 2026.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이형선 | 전입신고일 미상 | 보증금 미상 | 2026.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성화 | 33㎡ · 2021.01.21 | 1,500,000원 · 월 150,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조성화의 전입신고일은 2021.01.21로 말소기준 2017.04.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김광평과 이형선은 전입일·보증금·확정일자를 확인할 수 없어 대항력을 부정할 근거도, 인수액을 계산할 근거도 부족합니다. 세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명으로 보아야 하며 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,350,000,000원, 현재 최저가 1,350,000,000원이라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 일반목욕장으로 이용 중인 지하 구분건물은 주거용처럼 단순 비교하기 어렵고, 임차인 2명의 인수가능액까지 미상이라 낙찰가만을 기준으로 경제성을 판단하는 것도 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김경여 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김채현 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 신청채권자 · 주식회사 평강엔지니어링 | 105,848,790원 | 105,848,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 258,251,210원 |
현재 회차 가정에서는 기재된 채권이 전액 배당되고 258,251,210원이 소유자에게 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 임차인 2명의 실제 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도역 남측 인근에 위치하고, 주변에 근린생활시설·다세대주택·아파트 단지가 혼재하며 주위상황은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있고 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 지1층 비01호는 현재 일반목욕장 ‘태평양사우나’로 이용 중입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 4필 일단의 토지로 북측 약 40m, 동측 약 12m, 남측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 적용되고, 일부 토지는 광로3류에 접합니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 물건 특성. 일반목욕장으로 사용하는 지하 상업용 구분건물이라 일반 주거용보다 수요층이 제한될 수 있으므로 매각·임대 출구전략을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김광평·이형선의 전입일 확인. 말소기준 2017.04.17 이전인지 이후인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 두 임차인의 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 미배당 인수 가능액과 실질취득비용을 현재는 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당범위 확인. 두 임차인은 2026.04.24 배당요구 사실이 있으나 우선변제 범위는 확정되지 않았습니다.
- 조성화 점유 확인. 33㎡, 보증금 1,500,000원, 월 150,000원으로 조사됐고 전입일은 2021.01.21입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 및 인도 절차는 확인해야 합니다.
- 사업장 현황 확인. 현재 일반목욕장 ‘태평양사우나’로 이용 중이므로 영업·점유관계와 시설 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 감정가 1,350,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 상업용 매매·임대 수익성 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”만으로는 부족하다
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸해 정리가 명확합니다. 그러나 실제 투자 판단의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 김광평·이형선 두 임차인의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력과 미배당 인수액을 확정할 수 없고, 일반목욕장으로 이용 중인 지하 상업용 물건이라는 특성상 가격과 환금성도 단순 주거용처럼 볼 수 없습니다.
현재 신건 최저가는 1,350,000,000원이지만 비교 실거래가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없으며, 유찰되어 최저가가 내려가더라도 미상 임차인의 인수액이 존재한다면 실제 취득비용은 달라집니다. 따라서 이 물건은 “인수관계 확인 전 보류”가 핵심입니다. 먼저 두 임차인의 전입·보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확정한 뒤, 그 결과를 낙찰가에 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
