인천지방법원 2026타경500442. 인천 연수구 옥련동 비류대로 170에 위치한 지하 2층 비02호입니다. 사건상 물건용도는 대지로 표시되어 있지만 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가상 해당 호실은 일반목욕장·일반음식점 용도의 지하 구분공간입니다. 실제 매각대상 범위와 대지권·건물의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
현재 소유자는 김태영이며, 2017년 4월 17일 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 540,000,000원이 말소기준권리입니다. 이번 경매는 주식회사 평강엔지니어링이 신청한 강제경매로, 청구금액은 105,848,790원입니다.
등기상 현재 문제가 되는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 보증금과 전입일이 불명확한 관계인들이 있어 권리 안전형으로 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 266-8 지2층 비02호 도로명주소: 인천광역시 연수구 비류대로 170 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 표시: 대지 · 등기: 집합건물 지하 2층 비02호 · 공부상 일반목욕장·일반음식점 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 · 지하 2층 / 지상 7층 · 사용승인 2003.01.17 |
| 현재 이용상태 | 내부 철거 공사 중 |
| 소유자 | 김태영 (2017.04.17 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 1,100,000,000원 |
| 최저매각가 | 770,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 평강엔지니어링 / 105,848,790원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.17 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인은 미확정
이 물건에는 과거 여러 차례 가압류·압류·경매개시결정이 기재되었으나, 이전 경매 매각 또는 취하·해제 등을 통해 대부분 이미 말소되었습니다. 이번 사건에서 기준이 되는 권리는 2017년 4월 17일 주식회사우리은행 근저당권입니다.
해당 근저당권의 채권최고액은 540,000,000원이며, 지하 1층 비01호에 대한 공동담보 기재가 있습니다. 따라서 예상배당액을 검토할 때는 공동담보 관계와 실제 채권 잔액도 함께 확인해야 합니다. 2026년 1월 19일 접수된 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력 미상 2명이 핵심
임차관계 확인 대상은 3명입니다. 이 가운데 조성화는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 김광평·이형선은 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 2026년 4월 24일 배당요구 신고 내역이 있어 실제 계약 및 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광평 점유 부분 미확인 |
미상 | 보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 미상 | 2026.04.24 배당요구 보증기관 승계 아님 |
| 이형선 점유 부분 미확인 |
미상 | 보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 미상 | 2026.04.24 배당요구 보증기관 승계 아님 |
| 조성화 33㎡ |
2021.01.21 | 1,500,000원 월 150,000원 |
없음 | 미상 | 배당요구 확인 안 됨 보증기관 승계 아님 |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다
현재 최저매각가는 770,000,000원입니다. 감정가 1,100,000,000원에서 1회 유찰되어 감정가의 70%가 적용되었습니다.
하지만 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최근 거래 추세가 확인되지 않으므로 770,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 더욱이 해당 지하 공간은 공부상 일반목욕장·일반음식점이며 철거 공사가 진행 중이어서, 기존 시설 상태와 향후 활용 가능성에 따라 실제 경제적 가치가 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 770,000,000원 | 0원 | 114,051,210원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 539,000,000원 | 114,638,790원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 377,300,000원 | 274,630,990원 | 0원 |
채권 미배당은 배당 시뮬레이션상 채권자에게 배당되지 못한 금액입니다. 매수인이 인수하는 채무액을 의미하지 않습니다. 각 회차 모두 모형상 인수액은 0원으로 처리되어 있으나, 미상 임차인의 실제 인수 가능성은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,100,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주식회사 평강엔지니어링 | 105,848,790원 | 105,848,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 114,051,210원 |
집행비용은 10,100,000원으로 추정하고, 우리은행은 채권최고액, 경매신청채권자는 청구금액 기준으로 배당한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 임차보증금은 반영하지 않았으며, 공동담보 관계와 실제 채권액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여 114,051,210원 역시 확정 배당액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 옥련동 소재 송도역 남측 인근의 구분건물입니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있고, 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 건부지는 4필 일단의 사다리형 토지로서 북측 약 40m, 동측 약 12m, 남측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 콘크리트지붕의 지하 2층·지상 7층 건물입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 조사되어 있으나, 실제 철거 공사 이후 각 설비의 유지 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 것이므로 이번 지하 구분건물의 실제 적용 여부와 현재 효력은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 아파트가 아닌 일반목욕장·일반음식점 용도의 지하 공간입니다. 내부 철거 중이라는 이용상태까지 고려하면 향후 사용 가능 범위, 시설 복구 부담과 실제 매수 수요를 확인하지 않고 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. 김광평·이형선의 실제 임대차계약, 점유 부분, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 내용 및 말소기준권리와의 선후관계를 확인하세요.
- 인수액 재산정. 대항력 및 배당으로 변제되지 않는 보증금이 확인된다면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 조성화 점유 확인. 보증금 1,500,000원, 월차임 150,000원, 전입일 2021.01.21로 확인되지만 실제 사용 부분과 인도 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 철거 공사 실태. 지하 2층 비02호의 철거 범위, 잔존 시설, 안전상태, 공사 주체 및 원상복구 부담을 현장에서 확인하세요.
- 용도·매각 범위. 대지 표시와 등기상 집합건물·일반목욕장·일반음식점의 관계, 대지권, 건축물대장, 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
- 공동담보·배당. 우리은행 근저당의 공동담보인 지하 1층 비01호 관련 내용과 실제 채권 잔액, 배당순위를 확인하세요.
- 관리비·시설비. 과거 아리랑빌딩입주자대표회의의 강제경매 신청 이력이 있으므로, 현재 미납 관리비와 공용부분 부담, 시설 관련 비용을 확인하세요. 과거 신청 사실만으로 현재 체납액을 단정할 수는 없습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 최종 대조하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 미확정 인수액이 먼저다”
이 사건은 감정가 1,100,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 770,000,000원으로 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준권리가 분명하고 후순위 경매개시결정이 소멸하는 점은 긍정적입니다.
그러나 김광평·이형선의 대항력과 보증금이 미상인 상황에서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 또한 지하 2층 비02호는 공부상 목욕장·음식점 용도로 현재 철거 공사가 진행 중이며, 동일 용도의 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.
결론은 등기상 말소관계는 비교적 명확하지만, 실제 인수위험과 가격 적정성은 미확정이라는 것입니다. 임차관계·철거 상태·매각대상 범위가 확인되기 전에는 1회 유찰이라는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 현재 단계의 판단은 입찰 보류 및 권리·현장 실사 우선입니다.
