인천지방법원 2026타경500442. 사건 용도 표기는 대지이며, 대상은 인천광역시 연수구 옥련동 266-8 지2층 비02호입니다. 감정평가상 이 호실은 공부상 일반목욕장·일반음식점이고 현재 철거 공사 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김태영으로, 2017.04.17 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행 근저당권 540,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019년과 2020년의 강제경매는 각각 취하로 말소됐고, 2021년 국 압류와 2023년 연수구 압류도 각각 해제되어 이미 말소됐습니다. 현재 남은 핵심은 2017.04.17 우리은행 근저당과 2026.01.19 주식회사 평강엔지니어링의 강제경매개시결정입니다. 후자는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 266-8 지2층비02호 |
| 등기 표시 | 인천광역시 연수구 옥련동 266-8, 265-8, 266-1, 266-32 · 인천광역시 연수구 비류대로 170 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지2층 비02호 · 공부상 일반목욕장, 일반음식점 · 현재 철거 중 |
| 소유자 | 김태영 (2017.04.17 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 1,100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 평강엔지니어링 / 105,848,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.04.17 우리은행
현재 권리분석의 기준점은 2017.04.17 을구 6번 우리은행 근저당권 540,000,000원입니다. 같은 날 김태영이 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이후 발생한 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2019년·2020년 경매개시결정과 2021년·2023년 압류는 이미 취하 또는 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 2명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광평 | 전입신고일 미상 | 보증금 미상 | 2026.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이형선 | 전입신고일 미상 | 보증금 미상 | 2026.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조성화 | 33㎡ · 2021.01.21 | 1,500,000원 / 150,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
조성화의 전입신고일은 2021.01.21로 말소기준인 2017.04.17보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김광평과 이형선은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 사람을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 권리분석상 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이번 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1,100,000,000원 또는 최저매각가 1,100,000,000원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 현재는 신건이라 유찰에 따른 가격 조정도 발생하지 않았습니다.
더 중요한 것은 임차인 리스크입니다. 계산상 인수액은 0원이지만 김광평·이형선의 보증금이 미상이라 실질취득액 자체가 확정되지 않았습니다. 이 사건은 최저가만 보고 가격 매력을 판단할 단계가 아니라, 미상 임차관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 평강엔지니어링 | 105,848,790원 | 105,848,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 440,751,210원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 645,848,790원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 440,751,210원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 특히 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 최종 권리관계에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 없지만 임차인 미상은 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,100,000,000원 | 645,848,790원 | 0원 | 440,751,210원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 880,000,000원 | 645,848,790원 | 0원 | 222,951,210원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 704,000,000원 | 645,848,790원 | 0원 | 48,711,210원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도역 남측 인근으로, 주변에 각종 근린생활시설·다세대주택·아파트 단지가 소재하며 주위상황은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 현황. 지2층 비02호는 공부상 일반목욕장·일반음식점이며 현재 철거 중입니다. 같은 건물 지1층 비01호는 일반목욕장으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·지상7층 건물이며 사용승인일은 2003.01.17입니다.
- 도로. 4필 일단 토지로 북측 약 40m, 동측 약 12m, 남측 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 적용되며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성 주의. 지하층의 일반목욕장·일반음식점 용도이고 현재 철거 중이라는 이용상태를 고려하면, 주거형 집합건물과 같은 방식으로 가격과 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김광평·이형선 권리 확인. 2026.04.24 배당요구가 확인되지만 전입일·보증금이 미상입니다. 말소기준 2017.04.17 전후를 반드시 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 계산상 인수는 0원이지만, 미상 임차인에게 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 조성화. 전입일 2021.01.21로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 1,500,000원, 차임은 150,000원입니다.
- 철거 현황 확인. 공부상 일반목욕장·일반음식점이고 현재 철거 중이므로 현장 상태와 향후 사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 1,100,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 제공된 배당액만으로 최종 배당순위를 확정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘미상 임차인’이 승부처
이 사건의 등기상 말소구조는 어렵지 않습니다. 2017.04.17 우리은행 근저당이 기준이고, 2026.01.19 현재 강제경매개시결정은 그 뒤라 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 1,100,000,000원·880,000,000원·704,000,000원 시나리오 모두 채권자 미배당 0원을 계산합니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 따로 있습니다. 실제 임차인 3명 중 김광평·이형선 2명의 전입일과 보증금이 미상이라는 점입니다. 이들이 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 확인되고 보증금이 배당으로 전부 해소되지 않는다면 매수인 승계 위험이 생길 수 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기권리는 정리되지만 실질 인수액은 아직 확정되지 않았다”입니다. 여기에 지2층 비02호가 공부상 일반목욕장·일반음식점이고 현재 철거 중이며, 비교 실거래 자료도 없어 가격 메리트까지 확인되지 않습니다. 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
