150,920,000원
수원지방법원 2025타경653. 경기도 평택시 진위면 갈곶리의 평택진위스마트큐브지식산업센터 5층 503호입니다. 감정 이용상태는 기타공장(아파트형공장)이고, 소유자는 주식회사승지산업입니다. 권리의 기준점은 2022.09.29 설정된 신한은행 근저당권 266,400,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 신한은행 추가 근저당, 하나은행 근저당, 중소벤처기업진흥공단·서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 150,920,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 이 물건은 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아, 감정가보다 많이 떨어졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 투자 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 정리는 비교적 명확하지만 가격 판단에는 별도의 시세 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경653 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 갈곶리 728-2 평택진위스마트큐브지식산업센터 5층 503호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 진위면 진위2산단로 15-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 기타공장(아파트형공장) |
| 소유자 | 주식회사승지산업 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 792,378,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.09.29 신한은행 근저당권 266,400,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 360,000,000원, 2023.11.09 하나은행 근저당권 120,000,000원, 2025년 두 건의 가압류, 2025.05.21 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 한국씨티은행·하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 관계 — 503호 3명은 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임승준 | 503호 31.23제곱미터 | 2023.01.31 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤영식 | 503호 31.23제곱미터 | 2023.01.25 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오청 | 503호 95제곱미터 | 2024.07.29 | 5,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
503호의 세 점유자는 전입일이 모두 말소기준권리인 2022.09.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 임승준·윤영식의 보증금은 확인되지 않았고, 오청은 보증금 5,000,000원·차임 200,000원으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 150,920,000원으로 감정가 308,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 105,644,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 73,950,800원입니다. 유찰이 진행될수록 매각가격은 낮아지지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 703,681,413원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 748,323,549원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 73,950,800원 | 72,219,686원 | 779,468,847원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,880원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 266,400,000원 | 148,007,120원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,036,333원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 4,252,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 851,688,533원, 예상 배당액은 148,007,120원, 미배당은 703,681,413원입니다. 신청채권자 청구액 792,378,632원도 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈곶초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터·근린생활시설·중·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기타공장(아파트형공장)으로 이용 중이며, 건물은 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트지붕 8층 건물 중 제5층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역(진위2산단)·일반산업단지이며, 공시지가는 817,400원/㎡입니다.
- 제한. 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 임대조건 확인. 임승준·윤영식의 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 507호와 혼동 금지. 신동국의 대항력 있는 점유는 507호로 기재돼 있습니다. 503호 권리분석에 혼합하지 말고 대상 호실을 명확히 구분해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 150,920,000원은 감정가의 49%이지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가 대비 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 105,644,000원, 4회 유찰 시 73,950,800원으로 제시돼 있으므로 회차별 자금계획을 구분해 검토해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 채권자 미배당액이 703,681,413원이고 신청채권자도 전액 변제되지 않는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 매력은 별개”
503호만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.29 신한은행 근저당권이고, 503호의 세 점유자는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 담보권과 가압류도 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 150,920,000원이 감정가 308,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격까지 합격이라고 결론내릴 수는 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 이 사건은 권리는 정리 가능, 가격은 확인 필요가 핵심입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 실제 지식산업센터 거래 수준과 503호의 점유·임대조건을 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 맞습니다.
