수원지방법원 2025타경653. 평택시 진위면 갈곶리에 위치한 평택진위스마트큐브지식산업센터 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 기타공장(아파트형공장)이며, 일반적인 주거용 아파트가 아닌 산업시설 성격의 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사승지산업으로, 등기상 2022년 9월 29일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

당초 감정가가 308,000,000원이었으나 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 105,644,000원입니다. 감정가 대비 가격 하락폭은 크지만, 감정가와 시장에서 실제 거래되는 가격은 다를 수 있습니다. 이 물건은 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 503호와 507호의 임차인 조사 내역이 함께 확인되므로 매각 대상과 실제 점유 범위를 명확히 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 확인은 별개

말소기준권리는 2022.09.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권 (채권최고액 266,400,000원)입니다. 같은 날 추가 설정된 신한은행 근저당권 360,000,000원, 2023년 하나은행 근저당권 120,000,000원, 이후의 중소벤처기업진흥공단·서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 503호와 507호를 분리해야 한다

503호에 관련된 전입·점유 기록은 임승준, 윤영식, 오청 3명이며, 별도 507호에는 신동국 1명이 기재되어 있습니다. 503호 관련 인원은 모두 2022.09.29 말소기준권리 이후 전입한 것으로 기록되어 있습니다. 반면 507호 신동국은 말소기준권리 이전 전입으로 기록상 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다.

503호 관련 전입자 3명과 별도 507호 전입자 1명의 기록입니다. 전입일에 따른 대항력 표시는 조사 기록에 기초한 것이며, 실제 점유, 시설 용도, 계약관계, 법적 적용 요건을 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 105,644,000원으로 감정가 308,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 점은 이미 여러 차례 매각이 성립하지 않았음을 보여줍니다. 다만 이 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 별개 문제입니다.

지식산업센터 내 기타공장은 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 실사용 목적, 사업장 요건, 업종 제한, 관리비, 임대수요와 향후 매각 가능성 등에 따라 투자 매력도가 달라질 수 있습니다. 현재 동일 건물·유사 호실의 최근 거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 주어진 매각가격 및 배당 계산을 반영한 것입니다. 향후 실제 매각가격과 진행 여부는 법원의 매각 절차에 따라 달라집니다. 미배당액은 채권자 측 잔여채권 추정액이며 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,279,016원을 제외한 103,364,984원이 신한은행의 선순위 근저당 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 근저당권과 가압류 채권에는 배당이 발생하지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

전체 채권액 851,688,533원 중 채권자 배당금은 103,364,984원, 미배당액은 748,323,549원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원으로 처리되어 있습니다.

채권액은 각 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 등을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권잔액과 다를 수 있으며 당해세, 임차인 최우선변제, 기타 배당순위 변동사항은 반영되지 않았습니다. 특히 507호 관련 권리와 매각 대상 범위는 별도 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 진위면 갈곶리 소재 갈곶초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설 및 중·소규모 공장이 혼재하는 지역입니다. 감정상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정상 교통상황은 보통이며, 북서측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 용도. 지상 8층 건물 중 제5층에 위치한 기타공장(아파트형공장)입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 있으며, 실제 사업장 운영 가능 업종과 시설 사용 조건을 확인해야 합니다.
• 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역(진위2산단)·일반산업단지에 속하며, 비행안전제6구역 관련 제한이 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 가장형이고 공장용지로 이용됩니다.
• 공시지가. 817,400원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 개별 호실의 실제 시장가격을 산정할 수는 없습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지관리 수준은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터의 매매·임대수요는 입주 가능한 업종, 실사용 수요, 관리비 및 주변 산업시설 공급 상황에 영향을 받습니다. 유사 호실 거래사례와 임대 가능성을 확보하기 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확인. 분석 대상은 503호입니다. 감정요항표에는 503호 및 507호가 함께 언급되고, 공동담보 기록에도 507호가 있으므로 실제 매각목록과 감정평가 대상 범위를 대조해야 합니다.
• 503호 점유관계 확인. 임승준·윤영식·오청의 실제 점유구역, 계약 형태, 보증금, 임대차기간, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인하세요.
• 507호 선순위 전입 확인. 신동국의 전입일은 말소기준권리 이전입니다. 507호가 본건과 별도인 점을 확인하고, 점유 범위 및 법적 대항력의 적용 가능성을 검토하세요. 507호의 보증금을 503호 인수액으로 임의 합산해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 재계산. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수금은 0원이지만, 추가로 인수해야 할 임차보증금이 확인된다면 낙찰가에 해당 인수액을 더하여 시장가격과 비교해야 합니다. 취득 관련 세금과 기타 비용도 별도로 검토하세요.
• 시세 검증. 평택진위스마트큐브지식산업센터의 유사 면적·용도·층별 실거래 사례를 확인하세요. 감정가의 34.3%라는 수치만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 실사용 및 입주 제한. 일반공업지역 및 지식산업센터의 입주 가능 업종, 공장 용도 사용 조건, 전대 및 운영 제한을 확인하세요.
• 관리비·점유 이전. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 실제 인도·명도 소요 비용을 확인하세요. 산업시설은 점유자와 사용자의 관계가 복잡할 수 있습니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 매각조건을 재확인하세요.

맺으며 — “34.3%의 가격보다 중요한 것은 실제 가치와 점유관계”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 34.3%입니다. 감정가 308,000,000원의 기타공장이 3회 유찰되어 최저매각가 105,644,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자 하나로 수익성을 판단하기에는 확인해야 할 내용이 많습니다.

신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 인수금은 0원입니다. 반면 503호의 일부 보증금·계약관계는 확정되지 않았고, 별도 507호에 말소기준보다 앞선 전입자가 있다는 사실은 원본 확인이 필요한 부분입니다.

무엇보다 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 기타공장입니다. 실거래 시세와 임대수요, 실사용 조건이 검증되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 가격 검증 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.