수원지방법원 2025타경653. 평택시 진위면 갈곶리 ‘평택진위스마트큐브지식산업센터’ 5층 507호입니다. 감정평가 이용상태는 기타공장(아파트형공장)이고, 현재 최저매각가는 150,920,000원으로 감정가 308,000,000원의 49%입니다. 등기만 보면 기준권리는 2022.09.29. 신한은행 근저당 288,000,000원이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기보다 점유관계가 더 중요합니다. 507호 신동국의 전입일은 2022.01.25.로 말소기준일인 2022.09.29.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 반대로 매수인 인수 위험이 없다고도 할 수 없습니다. 따라서 이 물건에서 최저가 자체보다 먼저 확정해야 할 값은 신동국의 보증금과 배당관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 갈곶리 728-2 평택진위스마트큐브지식산업센터 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 기타공장(아파트형공장) |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층 |
| 소유자 | 주식회사승지산업 (2021.09.15. 소유권이전 · 거래가액 367,858,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 792,378,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유는 별도
현재 말소기준은 2022.09.29. 을구 4번 신한은행 근저당권 (채권최고액 288,000,000원)입니다. 같은 날 설정된 을구 5번 신한은행 근저당 360,000,000원, 2023.11.09. 하나은행 근저당 120,000,000원, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행 근저당 288,000,000원과 60,000,000원은 2022.09.29. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 507호 신동국을 먼저 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동국 | 507호 50제곱미터 | 2022.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
신동국은 현황조사와 매각물건명세서에 507호 점유자로 기재돼 있습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 보고 실제 매수인 부담도 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격·환금성 — 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 150,920,000원으로 감정가 308,000,000원의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 105,644,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 73,950,800원(감정가 24%)입니다.
그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 최근 실거래와 비교해 최저가 또는 실질취득가가 시세보다 낮은지 확인할 근거가 없고, 무엇보다 507호 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 자체가 미정입니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 권리분석상 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 4번) | 288,000,000원 | 148,007,120원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 5번) | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,036,333원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 4,252,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 873,288,533원 중 예상배당은 148,007,120원이고 미배당은 725,281,413원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 특히 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원은 507호 신동국의 미상 보증금이 확인됐다는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기타공장(아파트형공장)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 갈곶초등학교 남서측 인근이며 지식산업센터, 근린생활시설 및 중·소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북서측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(진위2산단)·일반산업단지이며 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 공업용, 평지·가로장방형이며 토지면적은 6,569.0㎡, 공시지가는 817,400원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현황조사·매각물건명세서와 함께 점유관계를 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 507호 신동국 보증금 확인. 전입일 2022.01.25.가 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 규모가 실질취득가를 바꿀 수 있으므로 최우선 확인사항입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 실제 미배당 잔액을 계산하려면 확정일자 및 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 503호와 507호 점유관계 분리. 임승준·윤영식·오청은 503호로 기재돼 있으므로 본건 507호 분석에 잘못 합산하지 마세요.
- 49% 할인율만 보지 않기. 최근 실거래 비교와 507호 인수금액이 확정되지 않은 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 산업용 환금성 점검. 기타공장(아파트형공장) 이용상태와 2회 유찰 이력을 감안해 실수요층과 재매각 가능성을 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유·보증금 관련 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유”
표면적으로는 감정가 308,000,000원짜리 물건이 2회 유찰되어 150,920,000원까지 내려온 사건입니다. 등기상으로도 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 507호 신동국의 2022.01.25. 전입이 2022.09.29. 말소기준보다 앞선다는 사실이 분석의 중심을 바꿉니다.
보증금·확정일자·배당관계가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 따라서 실질취득가 역시 미정입니다. 여기에 기타공장(아파트형공장)이라는 용도와 2회 유찰이 겹쳐 있으므로, 현재 단계의 결론은 “낮은 최저가보다 선순위 점유 확인이 먼저”입니다. 보증금 확인 전에는 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다.
