수원지방법원 2025타경653. 경기도 평택시 진위면 갈곶리의 평택진위스마트큐브지식산업센터 5층 507호입니다. 감정평가상 이용상태는 기타공장(아파트형공장)입니다. 일반 주거용 아파트가 아니라 산업시설 성격의 집합건물로 접근해야 합니다. 소유자 주식회사승지산업은 2021.09.15 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 367,858,000원입니다.
권리의 중심은 2022.09.29 설정된 신한은행의 채권최고액 288,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 날 설정된 추가 근저당권과 이후의 하나은행 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 금융채권만 놓고 보면 흐름이 분명하지만, 그보다 앞선 점유관계는 별도로 판단해야 합니다.
특히 507호 점유인 신동국의 전입일이 말소기준일보다 앞섭니다. 공장 용도 건물이므로 전입신고 시점만으로 임차인의 대항력을 확정할 수는 없지만, 보증금과 임대차관계가 밝혀지지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정하는 것도 위험합니다. 이 물건은 가격보다 선순위 점유의 법적 성격을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 갈곶리 728-2 평택진위스마트큐브지식산업센터 5층 507호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 진위면 진위2산단로 15-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터 · 기타공장(아파트형공장) |
| 건물 구조 | 프리케스트콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 8층 건물의 5층 |
| 소유자 | 주식회사승지산업 · 2021.09.15 소유권이전 · 거래가액 367,858,000원 |
| 감정가 | 308,000,000원 |
| 현재 최저가 | 105,644,000원 · 3회 유찰 · 감정가 대비 34.3% |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 신한은행 / 792,378,632원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.29 · 을구 4번 · 신한은행 근저당권 288,000,000원 |
| 등기 확인일 | 2026.09.04 |
| 점유 관련 핵심사항 | 507호 신동국 · 2022.01.25 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 금융채권은 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준권리는 2022.09.29 신한은행 근저당권입니다. 기존 중소기업은행 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐고, 현재 남아 있는 신한은행·하나은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 근저당권 소멸과 임차보증금 인수 여부는 서로 다른 문제입니다.
② 임차인·점유 분석 — 507호 선순위 전입이 핵심
점유조사에 기재된 인원은 총 4명이며, 이 가운데 507호 관련 1명, 503호 관련 3명으로 구분됩니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 명의로 중복 기재된 인원은 없습니다. 중요한 것은 이 가운데 누가 실제 매각목적물을 점유하고, 어느 법적 보호요건을 충족하는지입니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동국 507호 · 50㎡ 기재 | 2022.01.25 | 보증금 미상 월차임 미상 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤영식 503호 · 31.23㎡ 기재 | 2023.01.25 | 보증금 미상 월차임 미상 |
기준일 이후 | 미상 | 없음 |
| 임승준 503호 · 31.23㎡ 기재 | 2023.01.31 | 보증금 미상 월차임 미상 |
기준일 이후 | 미상 | 없음 |
| 오청 503호 · 95㎡ 기재 | 2024.07.29 | 5,000,000원 200,000원/월 |
기준일 이후 | 미상 | 없음 |
면적은 조사에 기재된 점유부분 표시이며 해당 호실의 확정 전용면적으로 해석하지 않습니다. 대항력은 전입 시기뿐 아니라 건물 용도, 실제 점유, 임대차 목적과 관련 법률상 요건을 종합해 판단해야 합니다.
전입: 2022.01.25 · 말소기준: 2022.09.29
보증금: 미상 · 확정일자: 미상 · 배당요구: 확인 필요
전입 시기가 앞선다는 점은 분명하지만, 공장 용도 건물에서 해당 점유가 어떤 법률에 따라 보호되는지는 추가 확인이 필요합니다. 실제 임대차계약과 대항요건, 보증금이 확인되어야 매수인이 인수할 금액을 판단할 수 있습니다.
현재 실질취득액은 확정할 수 없습니다. 낙찰가 105,644,000원에 인수해야 할 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 추가됩니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 충당되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 3회 유찰이 곧 저가매수는 아니다
감정가 308,000,000원이 3회 유찰되면서 현재 최저가는 105,644,000원, 감정가 대비 34.3%입니다. 큰 폭의 가격 조정이지만, 지식산업센터·기타공장은 주거용 아파트와 거래시장 및 매수수요가 다릅니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 105,644,000원 | 34.3% | 769,923,549원 |
| 4회 유찰 시 | 73,950,800원 | 24.01% | 801,068,847원 |
| 5회 유찰 시 | 51,765,560원 | 16.81% | 822,854,753원 |
4회·5회 유찰은 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오이며, 확정된 향후 매각가격이나 일정이 아닙니다. 미배당은 금융기관 등의 채권 잔액으로, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,279,016원 |
| 1. 을구 4번 · 신한은행 근저당 | 288,000,000원 | 103,364,984원 |
| 2. 을구 5번 · 신한은행 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 · 하나은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,036,333원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 · 서울보증보험 | 4,252,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 금융채권 등 미배당 합계 | 873,288,533원 | 769,923,549원 미배당 |
매각대금 105,644,000원 중 집행비용 추정액 2,279,016원을 제외하면 신한은행 선순위 근저당에 103,364,984원이 배당되는 계산입니다. 나머지 근저당권자와 가압류 채권자들은 배당받지 못하고, 채권 미배당 합계는 769,923,549원입니다.
다만 이 표는 507호 선순위 점유인의 보증금과 법적 우선순위가 확정되지 않은 상태의 추정배당입니다. 실제 보호되는 임차보증금, 당해세, 최우선변제 등이 확인되면 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 계산에서 별도 인수액이 반영되지 않았다는 사실은 매수인 인수액이 실제로 0원이라는 증명이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 기준)
- 위치. 평택시 진위면 갈곶리 소재 갈곶초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있으며, 북서측으로 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조의 8층 건물로 위생·급배수설비 및 승강기설비가 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 칼라페어그라스 마감이며, 감정 이용상태는 기타공장(아파트형공장)입니다.
- 토지. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역(진위2산단)으로 표시되며, 지목은 공장용지입니다. 토지면적은 6,569.0㎡, 공시지가는 817,400원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 실제 취득 및 이용 단계에서 해당 제한과 지식산업센터 입주 가능 업종을 검토해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가돼 실제 점유·시설 상태와 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 산업시설 용도이므로 매수·임차 수요층과 활용 가능 업종을 고려해야 합니다. 3회 유찰 이력은 매수수요 및 가격 수용성을 점검해야 할 신호지만, 그 원인을 유찰 횟수만으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트 — 선순위 점유 해소가 먼저
- 507호 신동국의 임대차관계. 2022.01.25 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 관련 법적 대항요건을 확인해야 합니다.
- 실질 인수액. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하는 경우 배당으로 소멸하는 금액과 낙찰자가 인수할 미배당 금액을 분리해 계산해야 합니다.
- 매각범위와 감정가 귀속. 507호의 단독 매각인지, 503호가 포함되는지, 308,000,000원 감정가와 105,644,000원 최저가가 정확히 어떤 목적물에 해당하는지 매각물건명세서와 물건목록으로 대조해야 합니다.
- 503호 점유관계. 윤영식·임승준·오청이 503호 점유인으로 기재된 이유와 507호와의 실제 공간·임대차 관계를 확인해야 합니다. 503호가 매각목적물에 포함된다면 해당 점유관계도 별도로 분석해야 합니다.
- 공동담보 근저당권. 신한은행 을구 5번 및 하나은행 을구 6번에 명시된 503호 공동담보와 각 물건별 매각·배당관계를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래. 같은 산업단지 및 비교 가능한 지식산업센터의 최근 거래를 기준으로 시세를 검증해야 합니다. 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하는 것은 적절하지 않습니다.
- 산업시설 이용요건. 지식산업센터 입주 대상 업종, 사용 제한, 관리규약과 현재 실제 이용상태를 점검해야 합니다.
- 점유 및 명도비용. 임차보증금 인수와 별개로 점유 해소, 인도 및 시설 정리에 따른 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 당해세, 우선변제 관련 사항을 확인해 추정배당과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 물건목록 및 실제 현장 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 떨어진 가격보다, 확인되지 않은 권리가 더 중요하다”
이 사건은 금융채권의 소멸 구조 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 신한은행의 2022.09.29 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 근저당권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 507호 신동국의 점유가 남아 있습니다.
신동국의 보증금과 법적 대항요건이 확인되지 않았으므로 매수인의 인수액도 확정되지 않았습니다. 여기에 503호·507호의 매각범위 확인 문제, 산업시설 특유의 이용요건과 환금성, 3회 유찰, 비교 가능한 실거래 가격의 부재가 겹칩니다. 따라서 현재 최저가 105,644,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 경쟁력이나 투자수익을 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 판단 보류입니다. 이는 선순위 임차인의 인수가 확정됐다는 뜻이 아니라, 그 여부와 금액이 불확실한 상태에서 감정가 할인율만으로 안전성을 확보할 수 없다는 의미입니다. 507호 선순위 점유의 대항력과 보증금, 503호를 포함한 매각범위, 산업시설의 실제 비교시세가 확인되어야 실질취득액과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라, 실질취득액을 확정할 수 있을 만큼 권리와 매각범위를 명확히 하는 데 있습니다.
