수원지방법원 2025타경678. 경기도 평택시 고덕동 고덕로자벨1 제4층 제408호가 경매에 나왔습니다. 등기상 집합건물로, 매각물건명세서에는 사무실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자 복진원은 2021년 8월 5일 거래가액 215,190,600원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 송탄농업협동조합 앞으로 채권최고액 163,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 6월 11일 송탄농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이번 물건의 핵심은 권리관계와 가격 판단을 분리하는 것입니다. 등기상 말소기준이 명확하고 확인된 임차인도 대항력이 없어, 권리 측면의 인수 위험은 제한적입니다. 그러나 감정가 223,000,000원에서 최저가 76,489,000원까지 내려온 배경을 단순한 할인 기회로 받아들이기는 어렵습니다. 실제 사무실 수요, 매각 가능한 시세, 임대수익 및 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 대항력 없음

말소기준은 2021년 8월 5일 설정된 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 163,200,000원이며, 해당 근저당권과 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

최낙연의 전입일은 2022년 7월 5일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2021년 8월 5일보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계에서는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 판단되지 않습니다. 보증금 5,000,000원과 월세 600,000원의 임대차가 확인되지만, 해당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%, 하지만 시세는 별개

이 물건은 감정가 223,000,000원에서 3회 유찰되며 최저매각가가 76,489,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 34% 수준입니다. 다만 고덕로자벨1 408호와 비교 가능한 최근 매매사례가 확인되지 않으므로, 이 할인율을 곧바로 시장가치 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 예정 매각가를 비교한 것입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득금액은 낙찰가와 승계채무를 기준으로 하며 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 취득비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,489,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 163,200,000원을 기준으로 산출한 배당 시뮬레이션이며 실제 피담보채무 잔액과 확정 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 지하철 1호선 서정리역 서측 인근입니다. 공동주택단지, 근린생활시설, 업무용 건물이 혼재하는 택지개발지구 내 상업지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 북측은 중로와 접하고 남측은 서정리역과 연계된 광장에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 8층 건물의 제4층 제408호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 마감이며 기본적인 위생급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보기 및 지하주차장이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 제408호는 사무소로 이용 중입니다. 임차인 최낙연의 408호 점유가 확인되어 있어 실사용 상태와 계약관계, 인도 가능성을 살펴야 합니다.
• 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구이며 공시지가 4,758,000원/㎡입니다. 토지 형태는 세로장방형의 평지이고 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 취득·이용 관련 제한은 관할기관 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업지역 사무실 이용 물건으로, 일반 주거용 부동산과는 매수층 및 임대수요가 다를 수 있습니다. 인근 업무시설 매매사례와 실질 임대수익을 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인율에 의존하지 않기. 감정가의 34%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물과 인근 유사 사무실의 최근 거래가격을 확인해 적정 응찰가를 결정해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 최낙연의 보증금은 5,000,000원, 월세는 600,000원입니다. 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 실제 점유·사업자등록·임대차계약 내용과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 우선변제 및 배당. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 소액임차인 최우선변제 적용 가능성 및 배당순위는 실제 임대차관계에 따라 확인해야 합니다.
• 청구채권 대조. 청구금액 427,151,294원과 근저당 채권최고액 163,200,000원의 차이를 경매 신청서류와 채권계산서에서 확인하세요.
• 수익성 검증. 월세 600,000원이라는 계약조건만으로 안정적인 임대수익을 확정할 수 없습니다. 실제 임대료 수납, 관리비, 공실 가능성, 향후 임대수요를 검증해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 확인하여 최종 취득원가를 계산하세요.
• 매각 대상과 공부 확인. 등기상 집합건물인 제408호의 건물 및 대지권 범위, 현황상 사무실 사용과 공부상 용도, 토지이용규제 내용을 원본 서류로 확인하세요.
• 기일·원본 대조. 2026.10.26 매각기일과 최저매각가격, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “34%까지 내려왔어도, 싸다는 증거는 아니다”

평택 고덕로자벨1 408호는 권리 측면에서 비교적 단순한 경매물건입니다. 송탄농업협동조합의 근저당권은 말소기준권리로 매각 시 소멸하고, 실제 임차인 최낙연은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 223,000,000원에서 76,489,000원까지 하락했고 3회 유찰된 사실은 분명하지만, 해당 사무실의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다. 사무실 이용 물건의 임대수요, 매각 가능성, 점유자 명도 및 관리비 부담이 실질적인 판단 변수입니다.

권리는 긍정적, 가격과 환금성은 검증 필요. 감정가 대비 하락폭을 투자수익으로 오해하지 않고, 실제 매매사례와 임대수익으로 적정 가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 현 단계에서는 보수적인 조건부 검토가 적절합니다.