수원지방법원 2025타경678. 평택시 고덕동 고덕로자벨1 4층 408호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가에서는 해당 408호를 사무소로 이용중인 것으로 조사했습니다. 현재 소유자는 복진원이고, 2021.08.05 소유권이전 등기 당시 거래가액은 215,190,600원입니다. 같은 날 설정된 송탄농업협동조합의 근저당권 163,200,000원이 말소기준권리이며, 이후 2025.06.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 1명 확인됩니다. 최낙연이 408호 39.6㎡를 점유하고 보증금 5,000,000원, 월세 600,000원, 전입일은 2022.07.05입니다. 전입일이 말소기준권리인 2021.08.05보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경678 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-3 고덕로자벨1 4층 408호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 고덕로자벨1 제4층 제408호 · 사무소로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 · 지하2층/지상8층 중 4층 |
| 소유자 | 복진원 · 2021.08.05 소유권이전 등기 · 거래가액 215,190,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 427,151,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 최초 소유권보존 신탁은 아시아신탁주식회사 명의였으나 이미 말소됐고, 2021.08.05 복진원 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 송탄농업협동조합 근저당권 163,200,000원이 말소기준입니다. 2025.06.11 송탄농업협동조합이 신청한 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최낙연 · 408호 39.6㎡ | 2022.07.05 | 5,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 승계 0원 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 확인은 별도
감정가는 223,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 109,270,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액도 109,270,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,780원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 163,200,000원 | 106,940,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,270,000원 기준 집행비용 2,329,780원을 제외한 106,940,220원이 송탄농업협동조합 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 56,259,780원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 서정리역 서측 인근에 위치하며, 공동주택단지·근린생활시설·업무용 건물 등이 소재하는 택지개발지구 내 상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 408호는 사무소로 이용중인 것으로 조사됐으며, 매각물건명세서 비고에도 사무실 이용이 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재경보기·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 세로장방형 평지의 상업용 건부지로 이용중이며 토지면적은 1,682.1㎡, 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 중로와 접하고 남측으로 서정리역과 연계된 광장에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 상태 재확인. 최낙연의 전입일은 2022.07.05로 후순위지만, 현장 점유관계와 보증금·월세 조건이 현재도 동일한지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 관련 정보는 확정적으로 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 109,270,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 사무소 용도의 실제 시장가격을 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 3회 유찰 시 매각가 76,489,000원·미배당 88,487,802원, 4회 유찰 시 매각가 53,542,300원·미배당 111,021,461원으로 계산돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이며 실제 408호는 사무소 이용으로 조사됐으므로 입찰 목적과 실제 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.08.05 송탄농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 최낙연의 전입은 2022.07.05로 후순위여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 109,270,000원으로 감정가 223,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다만 감정가 대비 할인폭과 시장가격은 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 실거래 검증 후 판단이라는 결론이 가장 일관됩니다.
