수원지방법원 2025타경678. 평택시 고덕동 고덕로자벨2의 경매물건입니다. 사건에 표시된 용도는 대지이지만 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 감정평가 자료에서는 제8층 제809호가 공실로 조사되었습니다. 따라서 나대지 경매나 주거용 아파트 경매로 단순하게 분류해서는 안 됩니다.

등기상 소유자는 복진원입니다. 2021년 소유권이전 당시 거래가액은 425,833,800원이고, 같은 날 송탄농업협동조합이 채권최고액 334,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 송탄농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 소멸 여부와 실제 취득비용은 서로 다른 문제입니다. 장기 체납 관리비, 공실 상태 및 매각 대상 호실의 범위가 이번 사건의 중요한 검토 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

권리분석의 중심은 2021.08.05 설정된 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 334,800,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.11 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

최초 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기는 2021.08.05 신탁등기말소를 수반한 소유권이전으로 정리되어 있습니다. 현재 소유권자는 복진원입니다. 등기상 확인되는 근저당은 송탄농업협동조합의 근저당권이며, 별도의 가압류·압류는 확인되지 않습니다.

② 점유·임차관계 — 408호와 809호를 구분해야 한다

현황조사에서 확인되는 임차인은 최낙연이며, 점유 부분은 408호 39.6㎡입니다. 반면 분석 대상 주소로 표시된 809호는 공실로 조사되었습니다. 두 호실의 정보를 혼동해 809호에 임차인이 거주한다고 판단해서는 안 됩니다.

실제 조사된 임차인은 1명입니다. 408호 임차인으로 기재되었으며, 809호 임차인으로 확인된 것은 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦고 대항력 없음으로 판정되었습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.

최낙연의 전입일은 2022.07.05로, 말소기준인 2021.08.05 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 제공된 권리판정에 따르면 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 발생하지 않는 것으로 분석됩니다.

다만 408호가 매각 범위에 포함될 경우에는 소액임차인 최우선변제 요건, 배당요구 여부와 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 명확하지 않으므로 우선변제권을 확정적으로 인정하거나 부정하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 검증은 별개

감정가 433,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 148,519,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 낮아졌고, 배당모형상 별도 인수액이 없으므로 최저가를 기준으로 한 실질취득 추정액도 148,519,000원입니다.

하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 인근 유사 용도·규모·층의 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로, 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 저가매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,519,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,879,266원을 제외한 145,639,734원이 송탄농업협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 334,800,000원을 기준으로 한 미배당액은 189,160,266원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

신청채권자의 청구금액은 427,151,294원이지만, 이 예상배당표는 근저당 채권최고액 334,800,000원을 기준으로 작성된 것입니다. 따라서 예상 미배당액은 신청채권자의 전체 청구잔액과 동일한 개념이 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채권액·배당순위·배당요구 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 배당 부족분이 있다는 사정만으로 매수인에게 채무가 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 지하철 1호선 서정리역 서측 인근. 주변에 공동주택단지, 근린생활시설 및 업무용 건물 등이 소재하는 택지개발지구 내 상업지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북측으로 중로에 접하며 남측은 서정리역과 연계된 광장에 접합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상8층 건물입니다. 기본적인 위생급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 제408호는 사무소로 이용 중이며 제809호는 공실로 조사되었습니다. 감정평가상 제809호 내부는 몰탈 위 페인팅 마감으로 기재되었습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역· 택지개발지구이며 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 있습니다. 토지는 평지의 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 사건 표시 용도와 실제 매각 대상의 범위는 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 상업지역 내 집합건물로, 사무소 용도와 공실 상태를 고려한 수요 분석이 중요합니다. 유사 호실 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장가격 대비 우위는 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호실 확인. 주소는 809호로 표시되지만 감정평가에는 408호와 809호가 함께 등장합니다. 매각목록·명세서·감정평가서에서 각 호실의 포함 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 관련 확인. 최낙연은 408호 임차인입니다. 408호가 매각에 포함된다면 임차관계·배당요구·최우선변제·인도 문제를 검토하고, 809호만 매각된다면 해당 임차관계와 분석 대상 호실을 구분해야 합니다.
• 장기 체납 관리비 확인. 출입문에 퍼스트건물관리(주) 명의의 다년간 관리비 체납에 따른 단전·단수 안내문이 부착되어 있습니다. 관리주체를 통해 체납 원금·기간·공용부분 부담 범위 등을 확인해야 합니다.
• 단전·단수 및 시설 상태. 안내문만으로 실제 단전·단수가 집행되었다고 단정할 수 없습니다. 현재 전기·수도 공급과 재개통 조건, 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하면 안 됩니다. 실제 매각되는 호실의 동일 또는 유사 용도·면적·층별 실거래와 공실 상태의 임대수요를 비교해야 합니다.
• 배당 및 세금 확인. 송탄농업협동조합 근저당의 실제 채권액과 배당표를 확인하고, 당해세·최우선변제 등 배당 순위에 영향을 줄 항목을 재검토해야 합니다.
• 원본 및 현장 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 현황을 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3%의 할인율보다, 무엇을 사는지가 먼저다”

이 사건은 433,000,000원의 감정가가 3회 유찰을 거쳐 148,519,000원으로 내려온 물건입니다. 등기상 근저당 및 경매개시결정의 소멸 구조가 명확하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다.

그러나 가격이 많이 내려왔다고 권리와 현장 위험이 모두 사라진 것은 아닙니다. 809호 공실과 408호 임차인 조사 내역이 함께 확인되므로 매각범위부터 확정해야 합니다. 다년간 관리비 체납 및 단전·단수 안내문 역시 취득 이후 발생할 수 있는 비용과 이용 가능성에 영향을 줍니다.

게다가 동일·유사 호실의 실거래 시세가 확정되지 않은 이상 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재는 권리 소멸 구조가 비교적 단순하다는 장점보다, 매각범위·관리비·시설 상태·환금성을 확인하는 과정이 더 중요합니다.

권리인수는 0원으로 추정되지만, 가격 메리트는 아직 미확정입니다. 확인이 끝나기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.