수원지방법원 2025타경678. 평택 고덕동 고덕로자벨2 8층 809호입니다. 등기부상 소유자는 복진원이고, 2021.08.05. 거래가액 425,833,800원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 송탄농업협동조합이 채권최고액 334,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.11. 송탄농업협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 경매로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 212,170,000원입니다. 감정가 433,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 회차가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 실거래 시세와 비교할 자료가 확인되지 않는 만큼, 이 49%만 보고 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 우선 점검 포인트는 가격 할인폭 자체보다 사무소 용도·공실 상태·관리비 체납 안내입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1887-2 고덕로자벨2 8층 809호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 8층 809호 · 사무소 / 공실상태 |
| 소유자 | 복진원 (2021.08.05. 소유권이전 · 거래가액 425,833,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 212,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 427,151,294원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.05. 을구 1번 근저당권 · 송탄농업협동조합 · 채권최고액 334,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
갑구 1번 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.08.05. 복진원에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 송탄농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 408호 기재와 809호 공실을 구분
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최낙연 | 408호 39.6제곱미터 | 2022.07.05 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
현황조사에 기재된 최낙연의 점유 부분은 408호이고 전입일은 2022.07.05.입니다. 이는 말소기준권리인 2021.08.05. 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 반면 이번 리포트 대상 주소는 809호이고, 감정평가에서는 809호가 공실상태로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,770,380원 |
| 2. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 334,800,000원 | 208,399,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,770,380원을 제외한 208,399,620원이 송탄농업협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 334,800,000원 대비 미배당액은 126,400,380원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 212,170,000원 | 208,399,620원 | 126,400,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 148,519,000원 | 145,639,734원 | 189,160,266원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 103,963,300원 | 101,707,814원 | 233,092,186원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 서정리역 서측 인근으로, 공동주택단지·근린생활시설·업무용 건물이 소재하는 택지개발지구 내 상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 남측으로 서정리역과 연계된 광장에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 809호는 공실상태로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하2층·지상8층이며 809호는 8층에 위치합니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보기, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 북측 중로와 접하고 남측 광장에 접하며, 비행안전제6구역(전술)·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 체납 확인. 출입문에 퍼스트건물관리(주) 명의의 다년간 관리비 체납에 따른 단전·단수 안내문이 붙어 있다고 기재돼 있습니다. 체납액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 809호 실제 점유 확인. 감정평가에서는 공실로 조사됐지만, 현황조사 임차인 기재는 408호입니다. 대상 809호의 현재 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.08.05. 송탄농업협동조합 근저당이 말소기준인지, 경매개시결정 외 추가 권리 변동이 없는지 입찰 직전 등기부를 재확인해야 합니다.
- 미배당 오해 금지. 현재 회차 근저당 미배당 126,400,380원은 배당 시뮬레이션상 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 사무소의 실제 매매·임대 수요와 공실 위험을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 반드시 확인”
이 물건은 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2021.08.05. 송탄농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사 임차인 최낙연도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 대상 809호는 공실상태로 조사됐고, 출입문에는 다년간 관리비 체납에 따른 단전·단수 안내문이 붙어 있습니다. 또한 현황조사 임차인 기재는 408호이므로 대상 호실과의 구분 확인도 필요합니다. 권리는 합격권, 가격과 현장 상태는 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 공실·관리비·실제 환금성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
