수원지방법원 2026타경50525. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 10층 1069호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022.10.19. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 2026.03.25. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 김도경입니다. 2022.07.15. 대한토지신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌다가, 2022.10.19. 신탁등기가 말소되고 김도경 명의 소유권이전이 등기됐습니다. 압류 등기는 확인되지 않고, 등록된 임차인 내역도 없습니다. 다만 감정평가에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있어 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 10층 1069호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 19 |
| 용도 / 층 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 10층건 중 10층 1069호 |
| 구조 | 철골철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김도경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 418,308,053원 |
| 말소기준 근저당 | 주식회사국민은행 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 국민은행 근저당
말소기준권리는 2022.10.19. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 2026.03.25. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 별도의 압류 권리도 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 223,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 조건의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 제시되어 있지 않아, 이 223,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 신건 가격 자체만 보고 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하는 것은 피해야 합니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래사례를 대조한 뒤에 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 223,000,000원 | 219,078,000원 | 20,922,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 178,400,000원 | 175,102,400원 | 64,897,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,720,000원 | 139,921,920원 | 100,078,080원 |
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 219,078,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 240,000,000원 기준으로 현재 회차에서는 20,922,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 남동측 인근이며, 주위에 지식산업센터·근린생활시설·공장·농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측 고덕로에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 폐문부재 등으로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 10층 1069호입니다. 외벽은 글라스 커튼월 및 복합패널, 창호는 시스템창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·화재경보·스프링클러·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 해창리 1277-1·1277-2 두 필지를 일단으로 이용하며, 가장형 평지의 공장 및 지원시설 건부지입니다.
- 도로. 북측 중로3류(폭 12~15m), 서측 및 동측 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 공장 내부의 실제 사용상태와 설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 223,000,000원을 실제 거래사례와 대조한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.10.19. 국민은행 근저당의 존속 및 매각물건명세서상 별도 인수조건 유무를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 미배당액은 현재 회차 20,922,000원이나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 별개
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.19. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부도 확인하지 못했습니다.
무엇보다 신건 최저가 223,000,000원의 시장가격 적정성을 검증할 실거래 비교가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격에 가깝지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 실제 점유·내부 상태와 주변 동일 용도 거래사례를 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
