수원지방법원 2026타경50525. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 10층 1070호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 김도경이고, 말소기준권리는 2022.10.19 설정된 국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 2026.03.25 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 경매 매각으로 말소되는 구조입니다.
현재 회차 매각가를 최저가 223,000,000원으로 가정하면 집행비용 3,922,000원을 뺀 219,078,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준으로 20,922,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액은 배당계산상 채권자의 부족분이고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 10층 1070호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김도경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 418,308,053원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.19 국민은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못했고 임대관계는 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 실제 점유·사용관계를 단정하기보다 현장과 매각 관련 원문을 다시 확인하는 것이 중요합니다. 등기상 핵심은 2022.10.19 국민은행 근저당이며, 2026.03.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 223,000,000원으로 신건 100%입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없으며, 223,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 결론도 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 223,000,000원 | 219,078,000원 | 20,922,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 178,400,000원 | 175,102,400원 | 64,897,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 142,720,000원 | 139,921,920원 | 100,078,080원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 223,000,000원 → 178,400,000원 → 142,720,000원으로 내려가지만, 국민은행 미배당액은 20,922,000원 → 64,897,600원 → 100,078,080원으로 커집니다. 이 변화는 채권자의 회수율 문제이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 시장 실거래가가 없으므로 어느 회차부터 가격 경쟁력이 생기는지는 이 자료만으로 정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 219,078,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당에 채권최고액 전액이 배당되지 않고 20,922,000원이 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물이며, 10층 건물의 10층 1070호입니다.
- 주위환경. 한국지역난방공사 남동측 인근에 위치하고, 주위에는 지식산업센터·근린생활시설·공장·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 고덕로에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 외벽은 글라스 커튼월 및 복합패널 마감, 시스템창호가 설치돼 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·화재경보·스프링클러·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 중로3류(폭 12~15m), 서측 및 동측 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구 등에 속하며, 토지는 평지·가로장방·중로각지이고 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못해 공부자료와 건축물현황도를 기초로 감정평가됐고, 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 실거래 자료가 없어 223,000,000원의 시장 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 인근·동일 건물·유사 지식산업센터의 최신 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계가 미상입니다. 실제 사용·점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 국민은행 미배당은 20,922,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 부족액과 인수금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 178,400,000원, 2회 유찰 시 142,720,000원입니다. 다만 실거래 기준이 없으므로 낮아진 가격 자체만으로 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.19 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 223,000,000원에 매각될 경우 국민은행에는 219,078,000원이 배당돼 채권최고액 기준 20,922,000원이 미배당되지만, 그 부족액은 매수인의 추가 부담으로 잡히지 않습니다.
다만 이 물건은 공장(지식산업센터)이고, 감정 당시 내부가 확인되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 223,000,000원이 시장보다 싸거나 비싸다고 판정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 실제 입찰 여부는 현장 점유와 최신 거래가격을 확인한 뒤 결정하는 편이 맞습니다.
