수원지방법원 2025타경4314. 분당구 구미동 팬텀광장 7층 706-4호의 공부상 용도는 근린생활시설이고, 감정평가 현장 자료의 1층 안내표지판에는 원룸으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 강철호이며, 2018.06.29 매매를 원인으로 2018.08.22 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기부에 있던 우리은행 채권최고액 324,000,000원의 근저당은 2018.02.01 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2025.09.17 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 기준보다 앞서 김준열이 2018.07.02, 이현칠이 2020.09.14 전입했다는 점입니다. 특히 김준열은 확정일자와 배당요구까지 확인됩니다. 최저가 115,000,000원 자체보다 각 임차인의 실제 보증금과 배당 후 남는 금액을 먼저 확인해야 매수인의 총 취득부담을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미동 186-1 팬텀광장 7층 706-4호 |
| 공부상 용도 | 근린시설 · 감정평가 현장 안내표지판상 원룸 |
| 소유자 | 강철호 · 2018.06.29 매매 · 2018.08.22 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준열 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소등기보다 임차인이 먼저다
과거 우리은행 근저당은 2004.12.06 설정됐지만 2018.02.01 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 기준점은 2025.09.17 강제경매개시결정입니다. 김준열의 전입일 2018.07.02와 이현칠의 전입일 2020.09.14는 모두 이보다 앞섭니다. 김준열은 확정일자 2021.06.25와 배당요구일 2025.10.20도 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준열 | 2018.07.02 | 2021.06.25 | 미상 | 2025.10.20 | 대항력 우선변제 승계 가능 |
| 이현칠 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 |
② 가격 판단 — ‘115,000,000원이라 싸다’고 말할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 임차인 보증금이 모두 미상이라는 점입니다.
즉 이 사건은 낙찰가가 내려가더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 그만큼 매수인 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 실질취득액이 확정되기 전에는 “싸다”, “가격 메리트가 있다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,410,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김준열 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,590,000원 |
위 배당 시나리오는 현재 회차 매각가 115,000,000원을 전제로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김준열·이현칠의 실제 보증금도 확인되지 않았으므로 최종 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다. 표의 매수인 인수액 0원 시나리오를 실제 확정 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 분당구 소재 오리역(수인분당선) 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공원·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 오리역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 근린생활시설이지만 1층 안내표지판에는 원룸으로 기재돼 있습니다. 임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 내 7층 706-4호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재경보 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 18m, 북측 약 10m 내외 포장도로에 접하고, 토지정보상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(분당)이며, 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·비행안전제3구역(전술) 등 지정사항이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 토지정보상 8,463,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김준열 보증금 확인. 2018.07.02 전입, 2021.06.25 확정일자, 2025.10.20 배당요구가 확인됩니다. 실제 보증금과 배당으로 소멸하는 범위를 대조해야 합니다.
- 이현칠 임대차 확인. 2020.09.14 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력과 승계 여부를 확정하기 전까지 보수적으로 접근해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 경매신청채권자 김준열과 임차인 김준열의 이름이 같습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 계약서·보증금 지급관계·채권 발생원인을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 입찰가는 낙찰가만 볼 것이 아니라, 확인된 미배당 임차보증금이 있다면 이를 합산해 판단해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 근린생활시설과 현장 안내표지판상 원룸 표기가 다르므로 실제 사용상태와 공부상 용도를 동일하게 전제하지 말아야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다. 임차보증금 확인 후 배당순위와 잔여 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘보증금 확인’이 먼저다
감정가와 최저가는 모두 115,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 숫자만으로 싸고 비싼지를 판단할 수 없습니다. 실제 임차인 김준열·이현칠 두 사람의 보증금이 모두 확인되지 않았기 때문입니다. 김준열은 기준점보다 앞선 전입에 확정일자와 배당요구까지 갖추고 있어 배당 후 남는 보증금이 있다면 매수인 승계 가능성을 먼저 계산해야 하는 임차인입니다. 이현칠은 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력을 단정하지 않고 확인을 남겨야 합니다.
게다가 경매신청채권자와 임차인 김준열의 이름이 같아 관계 확인도 필요하고, 공부상 근린생활시설과 현장 안내표지판상 원룸이라는 이용상태 차이도 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “115,000,000원 신건”이 아니라 “실질취득액을 아직 확정할 수 없는 권리확인형 사건”입니다. 보증금과 임대차관계를 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 맞습니다.
