수원지방법원 2025타경4314. 성남시 분당구 구미동 팬텀광장 7층 706-7호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가 내용에는 1층 안내표지판상 원룸으로 기재되어 있어 공부상 용도와 현황 표시가 일치하지 않습니다. 등기부의 현재 소유자는 강철호이며, 2018.08.22. 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 근저당권이 남아 있는 전형적인 담보권 경매가 아닙니다. 2004.12.06. 설정된 우리은행 근저당권 324,000,000원은 2018.02.01. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.07.11. 김준열의 가압류 110,000,000원이고, 2025.09.17. 그 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 시작됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미동 186-1 팬텀광장 7층706-7호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 분당구 구미로9번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 1층 안내표지판상 원룸 |
| 소유자 | 강철호 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 김준열 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2025.07.11. 갑구 3번 가압류입니다. 이 가압류와 2025.09.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2004년 우리은행 근저당권은 2018.02.01. 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준열 | 2018.07.02 | 미상 | 2025.10.20 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이현칠 | 2020.09.14 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 집계되며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 김준열은 배당요구를 2025.10.20. 접수했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위 및 미배당액을 계산할 수 없습니다. 이현칠 역시 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확정되지 않아 승계 위험이 남습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 226,000,000원이나 현재 최저가 226,000,000원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이라, 실제 매수인의 총 취득부담은 낙찰가를 넘을 수도 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 김준열 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 김준열 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 112,036,000원 |
위 배당표는 집행비용과 등기상 가압류 채권을 기준으로 한 계산입니다. 임차인의 보증금, 확정일자, 최우선변제 여부와 당해세가 확정되지 않아 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 등기상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 226,000,000원 | 0원 | 112,036,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,800,000원 | 0원 | 67,468,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,640,000원 | 0원 | 31,815,040원 |
등기상 가압류 채권 110,000,000원만 놓고 보면 2회 유찰까지도 전액 배당되는 계산입니다. 하지만 이 표만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금에 대한 미배당 가능성은 오히려 중요해질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오리역 남동측 인근으로 근린생활시설, 공원, 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 오리역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설이나 1층 안내표지판상 원룸으로 기재되어 있어 현황 이용 표시와 공부상 용도가 다릅니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 8층 건물의 7층이며, 기본 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 18m, 북측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 8,463,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 도시교통정비지역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김준열 임대차 원본. 보증금, 확정일자, 계약서, 실제 지급내역을 확인하고 가압류 채권자 김준열과 동일인인지 대조해야 합니다.
- 이현칠 임대차 원본. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 낙찰 후 승계액을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 금액을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 근린시설 사용 확인. 공부상 근린생활시설과 안내표지판상 원룸 표시가 달라 실제 용도와 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 현재 112,036,000원의 소유자 잔여 계산에는 임차보증금·당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 서류를 매각기일 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2004년 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 2025.07.11. 김준열의 110,000,000원 가압류가 말소기준이 되어 이후 강제경매 권리와 함께 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다.
김준열은 2018.07.02., 이현칠은 2020.09.14. 전입해 둘 다 말소기준보다 앞서며 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상 임차인 2명의 승계액을 먼저 확정해야 합니다. 여기에 김준열이 가압류 채권자와 동일한 이름으로 기록된 점, 공부상 근린생활시설이 안내표지판상 원룸으로 표시된 점까지 겹칩니다.
등기상 채권은 단순하지만 실질 인수액은 미상. 현재 최저가 226,000,000원만 보고 가격을 판단하기보다, 임차보증금과 실제 이용형태를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것이 이 사건의 선행 조건입니다.
