수원지방법원 2025타경41933. 평택시 고덕동 센텀프라자 2층 207호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현재는 공실입니다. 김희정·김치훈 씨가 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있고, 2022.01.27 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 매매 원인일은 2020.12.24, 등기상 거래가액은 622,594,500원입니다.
말소기준권리는 소유권이전과 같은 날 설정된 하남농업협동조합의 채권최고액 972,000,000원 근저당권입니다. 2024년 추가로 설정된 72,000,000원 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 채권최고액 합계는 1,044,000,000원이고 신청채권액은 880,480,884원이지만, 채권자의 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2224-2 센텀프라자 제2층 제207호 도로명: 경기도 평택시 고덕여염7길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 김치훈 2분의 1 · 김희정 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2022.01.27 소유권이전 · 매매 원인일 2020.12.24 · 거래가액 622,594,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 745,000,000원 / 178,875,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남농업협동조합 / 880,480,884원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
확인된 임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 나타나지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2021년 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 2022.01.27 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 1번 신탁등기가 말소됐습니다.
말소기준인 2022.01.27 하남농업협동조합 근저당권 뒤에 설정된 추가 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1순위 근저당권에는 센텀프라자 208호가 공동담보로 기재돼 있으므로, 입찰 전 공동담보 관계와 각 물건의 진행 상태는 사건기록과 등기부를 함께 대조해야 합니다.
② 가격 시나리오 — 감정가 24%만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 745,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 178,875,000원입니다. 실질취득액도 인수액이 없으므로 178,875,000원입니다. 그러나 감정가 할인율은 경매 절차상 낮아진 수치일 뿐, 공실 근린생활시설의 임대수익이나 실제 매매 가능성을 자동으로 보장하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 178,875,000원 | 24.0% | 175,570,750원 | 868,429,250원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 125,212,499원 | 16.8% | 122,659,524원 | 921,340,476원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 87,648,749원 | 11.8% | 85,671,072원 | 958,328,928원 | 0원 |
등기상 거래가액 622,594,500원과 감정가 745,000,000원은 참고점이지만, 현재 공실 상태인 2층 근린생활시설의 적정 낙찰가를 확정해 주는 시세는 아닙니다. 입찰가는 최저가의 할인폭보다 현장 임대 가능성·점포 이용성·재매각 가능성을 기준으로 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,304,250원 |
| 1. 근저당 · 하남농업협동조합 | 972,000,000원 | 175,570,750원 |
| 2. 추가 근저당 · 하남농업협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,044,000,000원 중 175,570,750원이 배당되고, 868,429,250원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동 행정복지센터 남서측 인근으로, 공장·상가주택·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나 현황은 공실입니다. 내부에 나무로 만든 칸막이 시설이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 건물이며, 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·소화전·주차장·방송설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,227.4㎡, 평지의 가로장방형 상업용 토지이며 중로각지에 접합니다. 공시지가는 4,441,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고, 중로2류와 주차장에 접합니다.
- 현황 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2층 공실 근린생활시설이면서 4회 유찰된 물건이므로, 권리 안전성과 별개로 실제 임대·매매 수요 확인이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 구분. 인수액이 없어 현재 실질취득은 178,875,000원입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 공실·내부 상태 확인. 현황 공실이며 내부에 나무 칸막이가 있습니다. 칸막이의 범위, 사용 가능 상태와 처리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 제2종근린생활시설(휴게음식점) 등재 상태와 계획하는 영업·임대 용도의 적합성을 건축물대장 및 관계 기록과 대조하세요.
- 공동담보 확인. 1순위 근저당권에 208호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 물건의 진행 상태와 배당 관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 근린상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제 내용을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 최종 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 공실과 환금성
이 물건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준권리 이후의 담보권은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 178,875,000원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 제2종근린생활시설로 등재된 2층 점포가 현재 공실이고, 이미 네 차례 유찰됐으며 내부 칸막이도 확인됩니다. 감정가의 24.0%라는 숫자는 출발점일 뿐입니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 보수적 검증. 실제 임대수요와 재매각 가능성을 확인한 뒤 그 수익성과 위험을 감당할 수 있는 가격으로만 접근해야 합니다.
