수원지방법원 2025타경41933. 평택시 고덕동 2224-2 센텀프라자 2층 208호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점), 감정 이용상태는 공실입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준은 2022년 1월 27일 하남농업협동조합 근저당권이고, 이후의 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 떠안을 임대차 보증금은 없습니다.
그런데 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 718,000,000원이 4회 유찰되어 현재 최저가는 172,392,000원입니다. 겉으로는 감정가의 약 24%라 싸 보이지만, 공실 근린생활시설이고 배당표상 채권자 미배당이 874,821,488원이나 발생합니다. 시장이 네 번 가격을 낮춘 물건이라는 점을 결론에 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2224-2 센텀프라자 2층 208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 김치훈 (2022.01.27. 거래가 600,185,580원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 718,000,000원 / 172,392,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남농업협동조합 / 880,480,884원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인 없음, 말소기준 이후 소멸
공실입니다. 매각물건명세서 비고상 공실로 확인되며, 임차인 보증금 인수 이슈는 없습니다. 2022년 하남농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2024년 추가 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 1번 근저당권 자체가 채권최고액 972,000,000원으로 크고, 공동담보 표시가 있어 배당 회수 구조는 단순하지 않습니다.
② 회차별 가격 — 낮아진 가격만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저가는 172,392,000원입니다. 5회 유찰 시 120,674,399원, 6회 유찰 시 84,472,079원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이지만, 공실 상가의 사용·임대·환금 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 172,392,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 120,674,399원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 84,472,079원 | 0원 |
이 표에서 봐야 할 것은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 왜 4회 유찰됐는가입니다. 제2종근린생활시설 공실은 아파트처럼 주거 수요가 자동으로 받쳐주는 물건이 아닙니다. 실사용 계획이나 임차 수요 검증 없이 감정가 대비 할인율만 보고 들어가면, 낙찰 후 공실 기간과 재매각 리스크가 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,213,488원 |
| 을구 1번 근저당권 · 하남농업협동조합 | 972,000,000원 | 169,178,512원 |
| 을구 2번 근저당권 · 하남농업협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,044,000,000원 중 169,178,512원만 배당되고, 미배당은 874,821,488원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 상가주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 등재되어 있으나, 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상5층 건물 중 제2층 제208호입니다. 위생 및 급·배수설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 소화전설비, 주차장시설, 방송설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구에 포함되며, 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현황 공실이므로 휴게음식점 용도에 맞는 실사용 가능성, 임대수요, 내부 인테리어 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 상가 집합건물은 관리비 체납과 공용부분 부담이 낙찰자 비용으로 이어질 수 있으므로 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 공동담보 구조 확인. 하남농업협동조합 근저당권에 제207호 공동담보 표시가 있으므로, 배당·잔채권 구조와 관련 물건 진행 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 낙찰 후 보유비용. 공실 상태가 지속되면 대출이자, 관리비, 세금, 재임대 비용이 누적됩니다. 입찰가보다 보유기간 비용을 먼저 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 입찰 전 현장 점유 및 내부 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2022년 하남농업협동조합 근저당권, 임차인은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 물건의 본질은 공실 근린생활시설입니다. 감정가 718,000,000원이 172,392,000원까지 내려온 이유는 시장이 그 가격을 계속 거부했다는 뜻이기도 합니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격은 현장 임대수요 검증 후에만 판단. 할인율이 아니라 실제 쓸 수 있는 용도와 다시 팔 수 있는 가격이 이 물건의 승부처입니다.
