63,627,000원
수원지방법원 2025타경41981. 평택시 용이동 스타시티 3층 301호 오피스텔입니다. 감정가는 265,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 최저매각가는 63,627,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 24.01%, 단지 실거래 평균의 42.6%에 불과해 보입니다. 그러나 등기 권리순위를 적용하면 결론은 정반대입니다.
2021.01.28. 설정된 을구 1번 조암농업협동조합 근저당권은 채권최고액 5,668,000,000원이고, 2021.03.24. 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 권리는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류되어 있습니다. 같은 날인 2021.03.24. 일부해지를 원인으로 한 일부말소 등기가 존재하므로 실제 인수범위는 일부해지 대상과 현재 피담보채무 잔액을 확인해야 하지만, 이를 확인하기 전까지 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 491-2 스타시티 3층 301호 · 경기도 평택시 현신7길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 69.39㎡ |
| 소유자 | 최종섭 (단독소유 · 거래가액 338,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 63,627,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조암농업협동조합 / 411,910,429원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급 | 2026.07.10 · 수원지방법원 평택지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 살아남는다
확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 감정평가에서도 내부구조와 설비는 외부관찰 및 건축물대장 현황도면을 참조했고, 업무 진행 시 내부현황을 재확인하도록 기재되어 있습니다. 권리 인수와 별도로 실제 점유자·사용관계 확인이 필요합니다.
② 회차가 내려가도 실질취득액은 크게 줄지 않는다
선순위 인수권리를 채권최고액 기준으로 반영하면 현재 회차의 실질취득 상한은 5,731,627,000원입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 5,668,000,000원의 인수위험이 그대로 남는 구조이므로 총 부담은 계속 5,699,177,229원~5,731,627,000원 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 선순위 인수위험 | 실질취득 상한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 63,627,000원 | 5,668,000,000원 | 5,731,627,000원 |
| 5회 유찰 시 | 44,538,900원 | 5,668,000,000원 | 5,712,538,900원 |
| 6회 유찰 시 | 31,177,229원 | 5,668,000,000원 | 5,699,177,229원 |
현재 회차에서 6회 유찰 시나리오까지 최저가는 32,449,771원 내려가지만, 실질취득 상한 역시 같은 금액만 감소합니다. 선순위 근저당 문제가 해소되지 않는 한 유찰 자체는 투자 메리트를 만들지 못합니다.
③ 실거래 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
스타시티는 2020.12.18. 사용승인된 44호 규모의 오피스텔입니다. 확인된 거래 7건은 27.17㎡~31.30㎡로 본건 69.39㎡와 면적이 일치하지 않아 직접적인 적정가 산정에는 한계가 있습니다. 다만 제공된 실거래 범위와 비교해도 선순위 인수위험의 규모가 압도적이라는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 27.17㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.02 | 29.96㎡ | 7 | 146,000,000원 |
| 2022.10 | 30.94㎡ | 3 | 160,580,000원 |
| 2022.09 | 31.30㎡ | 3 | 161,670,000원 |
| 2022.07 | 30.94㎡ | 3 | 160,580,000원 |
| 2022.04 | 27.17㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2022.04 | 30.94㎡ | 3 | 160,580,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 7건 | 149,344,285원 |
거래 범위는 126,000,000원~161,670,000원, 평균은 149,344,285원입니다. 최저매각가 63,627,000원만 보면 평균의 42.6%이지만, 선순위 근저당을 반영한 실질취득 상한 5,731,627,000원은 평균의 3,837.9%입니다. 따라서 “감정가 대비 76% 할인”이나 “실거래 평균의 절반 이하”라는 표현은 인수권리를 제외한 착시일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,545,286원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 조암농업협동조합 | 5,668,000,000원 | 62,081,714원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 조암농업협동조합 | 476,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 박현정 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 김아영 | 224,700,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 293,432,332원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 153,900,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사제주은행 | 10,403,732달러 | 0원 |
| 8. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 20,363,514원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 매각대금은 집행비용 1,545,286원과 을구 1번 근저당권자 배당 62,081,714원으로 전액 소진됩니다. 전체 채권 미배당액은 6,930,314,132원입니다. 이 배당 시뮬레이션과 별개로 을구 1번은 권리분류상 매수인 인수이므로, 배당 후 실제로 남는 피담보채무와 일부해지 범위를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 공동주택이나 아파트로 가정해 가격을 비교해서는 안 됩니다.
- 입지. 용이초교 남동측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 학교, 공원과 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 토지 북측·동측·서측으로 도로 또는 보행자도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕이며 위생·급배수·승강기·화재 관련 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·용이지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,644,000원/㎡입니다. 토지는 장방형·평지의 주상용 부지이고 중로각지에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함하며 보행자전용도로·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 환금성. 44호 규모이며 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 확인된 매매도 본건과 면적이 일치하지 않아 가격 검증 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 존속 여부. 2021.01.28. 조암농업협동조합 근저당권이 매수인 인수로 분류된 근거와 현재 등기상 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 일부해지 범위. 2021.03.24. 접수된 을구 1번 일부해지·일부말소가 301호와 공동담보에 미치는 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 실제 채무잔액. 5,668,000,000원은 채권최고액입니다. 실제 인수금액 판단에는 피담보채무 잔액과 배당 후 잔존액 확인이 필요합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계와 내부현황이 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 재확인해야 합니다.
- 가격비교 한계. 실거래 표본은 27.17㎡~31.30㎡로 본건 69.39㎡와 일치하지 않습니다. 표본 평균을 본건의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 유찰 착시. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 숫자는 선순위 인수권리가 해소됐을 때만 의미가 있습니다.
맺으며 — “63,627,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가 63,627,000원짜리 오피스텔로 보면 분석의 출발부터 틀립니다. 말소기준권리보다 앞선 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 5,668,000,000원이고, 권리분류상 매수인이 인수합니다. 채권최고액 전액을 위험으로 반영한 실질취득 상한은 5,731,627,000원입니다.
2021.03.24. 일부해지 등기가 있으므로 실제 부담이 채권최고액보다 작을 가능성은 별도 확인할 수 있습니다. 그러나 그 확인이 끝나기 전에는 인수액을 0원으로 두거나 최저가만 실거래와 비교해 “싸다”고 결론 내려서는 안 됩니다. 네 차례 유찰, 단지 낙찰률 0.0%, 본건과 면적이 맞지 않는 실거래 표본까지 겹쳐 있습니다. 선순위 근저당의 완전한 해소가 입증되지 않는 한 결론은 입찰 보류입니다.
