수원지방법원 2025타경41981. 평택시 용이동 스타시티 3층 302호, 감정 이용상태가 오피스텔로 확인되는 집합건물입니다. 현 회차 최저가는 63,627,000원으로 감정가 265,000,000원의 약 24% 수준까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 149,344,285원과 비교하면 겉보기 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 근저당권입니다. 데이터상 말소기준은 2021.03.24 접수된 을구 2번 조암농업협동조합 근저당권으로 잡혀 있으나, 그보다 앞선 2021.01.28 접수의 을구 1번 조암농업협동조합 근저당권이 매수인 인수 권리로 표시되어 있습니다.
최종섭 소유자는 2021.02.24 매매를 원인으로, 2021.03.24 접수에 의해 소유권을 취득했고 거래가액은 338,500,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권이 설정되며 경매의 기준 권리로 작동하지만, 을구 1번에는 채권최고액 5,668,000,000원의 선순위 근저당권과 2021.03.24 일부해지 말소 기재가 함께 보입니다. 따라서 이 권리가 본 호실에서 완전히 정리된 것인지, 일부해지의 효력이 어느 범위까지 미치는지 확인되기 전에는 실질취득가를 최저가 63,627,000원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41981 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 491-2 스타시티 3층302호 · 도로명주소 경기도 평택시 현신7길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 최종섭 · 2021.02.24 매매, 2021.03.24 접수 · 거래가액 338,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 63,627,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 411,910,429원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 싸기 전에 선순위부터 확인
핵심은 2021.01.28 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액이 5,668,000,000원으로 매우 크고, 말소기준권리보다 앞선 권리로 표시되어 있어 일반적인 후순위 소멸 구조와 다릅니다. 배당표는 현재 최저가 기준으로 매각대금을 을구 1번에 일부 배당하는 형태이지만, 등기상 선순위 인수 표시가 남아 있는 이상 “매수인 인수 0원”이라고 결론낼 수 없습니다.
② 실거래 비교 — 숫자는 싸지만, 결론은 보류
스타시티 최근 실거래 7건의 평균은 149,344,285원, 최저는 126,000,000원, 최고는 161,670,000원입니다. 현 최저가 63,627,000원은 평균 대비 42.6%로 낮습니다. 다만 대상면적은 69.39㎡로 표시되어 있고 최근 거래 면적은 27.17㎡~31.3㎡ 구간이라, 단순 평균만으로 동일 조건 시세라고 단정하기도 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 27.17㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.02 | 29.96㎡ | 7 | 146,000,000원 |
| 2022.10 | 30.94㎡ | 3 | 160,580,000원 |
| 2022.09 | 31.3㎡ | 3 | 161,670,000원 |
| 2022.07 | 30.94㎡ | 3 | 160,580,000원 |
| 2022.04 | 27.17㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2022.04 | 30.94㎡ | 3 | 160,580,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 149,344,285원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,545,286원 |
| 을구 1번 근저당권 · 조암농업협동조합 | 5,668,000,000원 | 62,081,714원 |
| 을구 2번 근저당권 · 조암농업협동조합 | 476,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박현정 | 156,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김아영 | 224,700,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 293,432,332원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 10,733,757원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 153,900,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 20,363,514원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 7,003,129,603원 중 채권자 배당은 62,081,714원, 미배당은 6,941,047,889원입니다. 이 표는 배당 흐름을 보여주는 계산일 뿐, 등기상 선순위 인수 표시의 법률적 해소를 의미하지 않습니다.
④ 임차인·점유 리스크
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어, 임차인 리스크를 완전히 배제하기보다는 현장 점유자, 전입 여부, 확정일자, 사업자등록 여부를 별도로 확인해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력 유무를 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경기도 평택시 용이동 소재 용이초교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·오피스텔·학교·공원·생활편의시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능한 위치입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 외벽은 석재타일붙임 등이 사용되고 창호는 새시창 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비 및 기타 관련 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 주거용·상업용·업무용 건물부지이며, 북측·동측·서측으로 도로 및 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 보행자전용도로 접함, 중로2류·중로3류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역입니다.
- 환금성. 스타시티는 44세대, 사용승인일 2020.12.18로 확인됩니다. 최근 실거래는 7건이나, 경매 통계상 매각률 0.0%로 표시되어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 근저당권 원본 확인. 채권최고액 5,668,000,000원의 선순위 근저당권이 매수인 인수로 표시됩니다. 일부해지 말소의 범위가 본 호실에 어떻게 작용하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검토. 2021.03.24 을구 2번 근저당권이 기준으로 잡혀 있으나, 그 전 권리인 을구 1번이 남아 있으면 일반적인 후순위 소멸 물건이 아닙니다.
- 배당표 착시 금지. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 보이더라도, 등기상 선순위 권리 표시가 사라지는 것은 아닙니다.
- 시세 비교 보수화. 최근 실거래 평균 149,344,285원은 거래 면적 27.17㎡~31.3㎡ 구간의 평균입니다. 대상면적 69.39㎡와의 단순 비교는 제한적입니다.
- 점유 확인. 현재 확인되는 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 대항력 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 미배당 구조 확인. 현재 회차 기준 미배당이 6,941,047,889원으로 매우 큽니다. 선순위·후순위 채권관계가 복잡한 사건입니다.
맺으며 — “싸다”보다 “인수되는가”가 먼저다
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 63,627,000원까지 내려와 표면상 가격 매력은 커 보입니다. 실거래 평균 149,344,285원과 비교해도 42.6% 수준입니다. 그러나 등기상 을구 1번 선순위 근저당권 5,668,000,000원이 매수인 인수로 표시되어 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 이 권리가 본 호실에서 완전히 말소·해소되는지 확인되지 않으면, 최저가가 아무리 낮아도 안전한 저가매수라고 할 수 없습니다. 가격은 매력적, 권리는 미확인. 입찰 전 결론은 보류가 아니라 경계입니다.
