수원지방법원 2025타경42040. 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층130호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이고, 등기상 현재 소유자는 김광선입니다. 김광선은 2022.08.18. 매매를 원인으로 거래가액 987,889,980원에 소유권을 취득했고, 같은 날 접수된 부산은행 근저당의 채권최고액은 1,496,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤로 서울보증보험·현대캐피탈·한국자산관리공사의 가압류와 평택시 압류, 현재 경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임차인도 없어 배당 부족액이 크더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 반면 가격 판단에는 별도의 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내릴 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42040 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층130호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 김광선 · 2022.08.18. 매매 · 거래가액 987,889,980원 |
| 감정가 / 최저가 | 973,000,000원 / 233,617,300원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,496,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.23. 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 1,496,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인이 떠안을 임차보증금도 없고 예상 인수액은 0원입니다. 2022.08.23. 부산은행 근저당 이후 설정된 가압류 5건, 평택시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.04.26. 부산은행이 신청한 종전 임의경매는 2025.04.17. 취하되어 2025.04.22. 해당 등기가 말소됐고, 이후 2025.06.09. 유에스제십이차유동화전문 유한회사가 다시 임의경매를 신청했습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 ‘24% = 저가’로 단정할 수 없다
감정가는 973,000,000원, 현재 최저매각가는 233,617,300원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%이고 4회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 163,532,110원, 6회 유찰 시 114,472,477원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 즉시 비교할 수 있는 자료가 없습니다. 감정평가상 현황은 공실 근린생활시설이고 주변은 아파트형공장·주상용 건물·근린생활시설· 다세대주택 등이 혼재합니다. 따라서 여러 차례 유찰된 사실 자체를 가격 메리트로 해석하기보다, 실제 임대수요와 공실 지속 가능성, 1층 상가의 사용가치와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,617,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,070,642원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,496,000,000원 | 229,546,658원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,100,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,262,948원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 38,596,715원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국자산관리공사 | 137,318,463원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 131,909,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,881,187,136원 가운데 예상 채권자 배당액은 229,546,658원, 미배당액은 1,651,640,478원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7%를 기준으로 한 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1층 제130호는 근린생활시설이며 현황 공실입니다.
- 주위환경. 고덕동행정복지센터 북동측 인근으로 아파트형공장, 주상용 건물, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물의 1층이며 외벽은 강화유리 및 치장벽돌쌓기, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 페어글라스 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 10,577.2㎡, 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 중로, 남동측으로 소로(보행자도로)에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 233,617,300원이 감정가의 24.01%라도 실거래 비교자료 없이 저가 여부를 단정하지 말고 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현황이 공실이므로 즉시 임대 가능 여부, 내부 상태, 필요한 공사와 운영비 부담을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 이미 4회 유찰됐다는 사실은 낮은 가격만이 아니라 해당 물건의 수요와 재매각 가능성을 함께 점검해야 할 신호입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 1,651,640,478원은 크지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 규모를 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하면 안 됩니다.
- 압류 확인. 평택시 압류가 등기돼 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류를 다시 대조해 권리변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 가격 밖에서 찾아야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 2022.08.23. 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 그보다 어렵습니다. 감정가 973,000,000원에서 최저가 233,617,300원까지 내려와 이미 4회 유찰됐고 현황도 공실 근린생활시설입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교가 없는 만큼 현재 할인율을 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 물건은 낮아진 최저가보다 왜 네 차례 유찰됐는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
